Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v exekuci nebo insolvenčním řízení
Prodej nemovitosti zatížené exekucí
Je-li nemovitost zatížená exekucí, znamená to, že je tato informace uvedena na příslušném listu vlastnictví u daného katastrálního úřadu. I takovou nemovitost lze ovšem prodat. V tomto případě by se však makléř měl spojit s příslušným exekutorem, který exekuci vede. Makléř by se měl od tohoto exekutora dozvědět částku pohledávky, kterou za dlužníkem vede. Avšak pozor! Dlužná částka musí být uhrazena ještě předtím, než se příslušná kupní smlouva na nemovitost s novým kupcem vloží na katastr nemovitostí. Pokud by se tak nestalo, katastr nemovitostí převod vlastnického práva nepovolí. Nicméně je potřeba zmínit, že prodej nemovitosti v exekuci je dosti rizikový pro zájemce o nemovitost, protože ten hned na začátku musí vyplatit exekuci. Přitom se může klidně stát, že během procesu se na nemovitosti objeví další exekuce, která by nemovitost velmi prodražila. Pokud by ji nový majitel neuhradil, přišel by o finanční prostředky, které již do koupi investoval.
Je potřeba zmínit, že prodej nemovitosti v exekuci je dosti rizikový pro zájemce o nemovitost, protože ten hned na začátku musí vyplatit exekuci.
Prodej nemovitosti v insolvenci
Na rozdíl od prodeje nemovitosti v exekuci je prodej v insolvenci o poznání bezpečnější pro nového kupujícího. Základním rozdílem je, že nemovitost v insolvenci je již očištěna od všech závazků. Insolvenční soud totiž všechny pohledávky prozkoumá a jeho rozhodnutím se již žádný závazek nemůže na listu vlastnictví objevit. Zároveň ve spolupráci se zajištěným věřitelem určí insolvenčního správce, který má za úkol danou nemovitost prodat zájemci s nejvyšší nabídkou. Insolvenční správce nemovitost může prodat i sám, většinou k tomu ale využije makléře, který by měl být v tomto typu prodeje zběhlý a certifikovaný. Na listu vlastnictví se sice stále závazky objevují, ale makléř v daném případě disponuje takzvaným prohlášením zajištěného věřitele, který určil prodej mimo dražbu. Veškeré závazky tedy v tomto případě zanikají zaplacením kupní ceny insolventnímu správci.
Další odlišností je nutnost připravit kromě návrhu na vklad a kupní smlouvu ještě i návrh na výmaz z insolvenčního rejstříku spolu s prohlášením insolvenčního správce o zániku všech pohledávek. Tím se nemovitost stává zcela bez závazků a je u ní uveden pouze nový majitel nemovitosti.
Teorie převedená do konkrétní situace
A pro představivost se nyní pokusme převést výše uvedenou teorii do konkrétních modelových příkladů. Paní Nováková se na kancelář RE/MAX obrátila se žádostí o pomoc při prodeji rodinného domu. Její životní situace byla obtížná. Měla vážně nemocného manžela, disponovala velmi omezenými finančními prostředky, dům neměla zkolaudovaný a finančních prostředků na splátku hypotečního úvěru jí již nezbývalo. Navíc vybavení domu částečně pořídila i díky nebankovnímu úvěru. Situace nebyla jednoduchá. Nebankovní společnost na majitele domu kvůli nesplácení úvěru uvalila exekuci. Makléř zprvu zajistil v centrální evidenci exekucí celkový počet exekucí a jméno soudního exekutora, který byl pověřen provedením exekuce. Majitelé domu, proti kterým je vedeno exekuční řízení, nesmí se svým majetkem nakládat. Východisko z této situace bylo jediné. Spojit se s exekutorem, zaplatit vymáhanou částku v plné výši a tím uvolnit nemovitost k prodeji. Úhrada závazku v tomto případě byla řešena prostřednictvím prostředků kupujících. Nabízela se i možnost výkupu nemovitosti a následného prodeje prostřednictvím partnerské společnosti. Celý proces prodeje byl vhodně načasován a za součinnosti všech účastníků rodinný domek našel v poměrně brzké době svého nového majitele.
Když dlužníci hatí prodej
Při prodeji nemovitostí v rámci insolvenčního řízení – na rozdíl od exekuce – náleží dispoziční právo k nemovitosti výlučně insolvenčnímu správci. V tomto případě realitní kancelář se žádostí o prodej bytu oslovil přímo insolvenční správce. Učinil tak proto, že dlužníci bývají vesměs nekontaktní, snaží se hatit realizaci prodeje a v neposlední řadě se odmítají vystěhovat. Makléř se snažil celou dobu s dlužníky komunikovat. Avšak prohlídku se nepodařilo zajistit standardní cestou a o zpřístupnění musel rozhodnout insolvenční soud. Za účasti insolvenčního správce a policie byla nemovitost zpřístupněna. Díky lokalitě a nabídkové ceně byl o byt nebývalý zájem. Přesto se našel pouze jeden vážný zájemce o koupi, ostatní měli obavu z nevystěhování. V tomto případě majitelé, kteří byli poučeni z předchozího jednání, byt bezproblémově uvolnili. Pokud by však k uvolnění nedošlo, nový vlastník se musí domáhat svého práva u soudu podáním žaloby na vystěhování.
Z uvedených příkladů vyplývá, že proces takovýchto případů je náročný a komplikovaný. Zprostředkovatel, který takový obchod realizuje, musí být mimořádně kompetentní. Je potřeba si uvědomit, že pokud potenciální kupec vstoupí do právního vztahu s někým, na koho je uvalena exekuce a on o tom neví, může mu to způsobit značné komplikace a ztráty.
O mně
Jmenuji se Andrea Vašíčková a jsem certifikovaná realitní makléřka u společnosti Remax Delux. Obchodní činností, v oblasti investic a komunikaci s klienty se věnuji již od roku 2008, kdy se propojení profesní zkušenosti , empatie a naslouchání ke klientům stala moji nesmírnou vášní.
Vždy jsem s upřímností vnímala, že má práce s lidmi je zároveň i mým posláním a naplněním, a v popředí toho je především a vždy Vaše spokojenost, vzájemná důvěra i respekt. A stejně tak bude i po celou dobu mé spolupráce s Vámi.
Každého z nás provází osobitý životní příběh, který je zcela jedinečný. S těmito příběhy jsou velmi úzce spjaty i nemovitosti, a proto je velmi důležité, aby každý Váš byl tím výjimečným. Bude mi tedy nesmírnou ctí být tady právě pro Vás s pomocí, splnit si Váš sen o bydlení. Při výběru s hledáním nového domova, místa, které je pro nás tak velmi důležité nebo při prodeji Vaší nemovitosti.
Mým cílem bude vždy prvořadý zájem o Vás, o Vaši spokojenost se společným sdílením Vašich potřeb, příběhů i samotného naplnění Vašeho očekávání. Od samého počátku naší vzájemné spolupráce, až po s pečlivostí zrealizovaný úspěšný obchodní případ, s tím spojeny i veškeré nezbytné právní úkony a služby.
Certifikáty
