Chcete koupit nebo prodat družstevní byt?

Přemýšlíte nad prodejem nebo koupí družstevního bytu? V některých případech to má své výhody, někdy naopak nevýhody…

Začneme těmi pozitivy. Mnohdy bývá problém se v rámci SVJ (Společenství vlastníků bytových jednotek) domluvit na investicích do domu (či bytu). Pokud je bytová jednotka (zkráceně BJ) ve vlastnictví družstva, tak je toto zpravidla jednodušší. Je zde určitá autorita družstva, která toto rozhodnutí zastřeší a mnohdy vyřídí lepší financování takového záměru. Typicky to bývá zateplení fasády domu, nová okna, vchodové dveře, balkóny a podobně.

Nyní se podíváme na negativa. Financujete-li koupi bytu v osobním vlastnictví hypotékou, banka s vámi mimo jiné podepíše zástavní smlouvu a tu vloží na katastr. Na listu vlastnictví tedy budete mít informaci o zástavním právu financující banky. Nastane-li situace, že přestanete hypotéku splácet, banka se s vámi nejprve pokusí najít řešení této situace. Pokud ale i tak nezvládnete splácet svůj závazek, banka využije svého zástavního práva a nemovitost prodá, aby uspokojila svoji pohledávku.

Pokud ale kupujete byt v majetku družstva, kupujete si pouze členský podíl v družstvu. Banka tedy nemůže použít zástavní právo na financovanou nemovitost. Kdyby družstvo zkrachovalo nebo jste přestali splácet svůj závazek bance, nelze využít zástavního práva a banka jde do ztráty.

Nebudeme v tuto chvíli řešit situaci, kdy koupi financujete vlastními zdroji, v takovém případě je to velmi jednoduchý proces.

Pojďme se podívat na financování družstevního bytu nástroji finančního trhu

I proto je prodej nebo koupě družstevního bytu specifický proces z pohledu administrativy i financování. Velmi často bývá koupě takové nemovitosti a s tím spojené financování komplikované. Jaké jsou tedy možnosti a na čem závisí?

Je v plánu převést BJ do osobního vlastnictví (OV)?

• Pokud ano, kdy? Bude to během 1 roku, 2 let nebo později?
• V případě že to v nejbližší době není v plánu, co teď?

Nejprve se podíváme na variantu převodu družstevního bytu do OV během 12 měsíců

V takovémto případě máme na trhu 3 banky, které nám koupi umí zafinancovat. Produkt, který to umí, se jmenuje předhypoteční úvěr. Při jeho sjednání potřebujete slib družstva, že umožní převést BJ 12 měsíců do osobního vlastnictví. Banka s vámi po schválení úvěru podepíše pouze úvěrovou smlouvu bez zástavních smluv. V některých bankách podepíšete na tuto dobu 2 směnky, jednu na samotnou jistinu a druhou na tzv. příslušenství. Po převodu BJ do osobního vlastnictví se vytvoří zástavní smlouva a vloží se na katastr. Po jejím zápisu banka ví, že její pohledávka je zajištěna nemovitostí v patřičné hodnotě a její riziko se tím minimalizuje. Pokud máte s bankou podepsány směnky, skartují se.

Další nevýhodou je vyšší úroková sazba po dobu předhypotečního úvěru. Zpravidla to bývá o 1 % více. Větší problém ale je to, že po tuto dobu splácíte pouze úroky a nikoliv jistinu. Ten první rok koupě bytu ve vlastnictví družstva se vám tedy poměrně prodraží. Doporučuji to kompenzovat nižší kupní cenou nemovitosti, protože může jít až o statisíce korun.

Co budeme dělat, pokud nám družstvo převod slíbí až během 24 měsíců?

Potom nám zbývá na trhu pouze jediná banka a ta si svoje riziko zajistí směnkami.

Co když to bude ještě později nebo vůbec?

Máme pouze 2 možnosti. Ta první poměrně jednoduchá je dozastavení financování jinou nemovitostí. Banka si vezme do zástavy jinou nemovitost v dostatečné hodnotě a účelem úvěru bude koupě jiné BJ.

V případě že takovou možnost nemáte, můžete zkusit financovat koupi členského podílu ve Stavební spořitelně. Tato možnost není moc známa, ale některé stavební spořitelny umí financovat koupi nemovitosti až do výše 3.5 milionu bez zástavy. Je to sice za vyšší úrok, ale v případě že nemáte jinou možnost a o nemovitost opravdu stojíte, je to řešení.

V tomto článku jsme se podívali na problematiku družstevního bydlení pouze z pohledu financování. Aspektů, které byste měli znát a pracovat s nimi je samozřejmě výrazně více. V každém případě doporučuji prodej nebo koupi družstevního podílu konzultovat s odborníkem na danou problematiku. Jedině profesionál vás celým procesem provede v klidu a bez starostí. Chcete vědět více nebo s celým procesem pomoci? Jsem tady pro Vás!

17.5.2021

Ondřej Franc, telefon: 724 689 510, email: ondrej.franc@re-max.cz