Prodáváte nebo kupujete a rádi byste věděli, co vše má obsahovat kupní smlouva na dům, byt nebo pozemek? Zjistěte, na co si dát pozor v kupní smlouvě na nemovitost i čím se liší kupní smlouva na byt v osobním vlastnictví od kupní smlouvy na družstevní byt, dům, podíl nemovitosti, na nemovitost kupovanou hypotékou, nemovitost se zástavním právem a na pozemek.
Co se v článku dozvíte:
Je to dokument, kterým se kupující za daných podmínek zavazuje koupit nemovitost a prodávající prodat. Její obsah je daný zákonem a zaručuje kupujícímu, že opravdu získá slíbenou nemovitost, a prodávajícímu, že opravdu získá dohodnutou částku. Právě až na základě této smlouvy můžete na katastru nemovitostí převést nemovitost z prodávajícího na kupujícího. Více jsme o prodeji psali ve článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti.
Kupní smlouva je důležitá i proto, že na jejím základě může kupující obchod reklamovat, když se ukáže, že dostal něco jiného, než mu bylo slíbeno. I proto je stěžejní si kupní smlouvu vždy nechat důkladně zkontrolovat, aby nebylo ve smlouvě něco jiného, než co bylo slíbeno. Poté byste již nic reklamovat nemohli.
Kupní smlouva musí ze zákona obsahovat tyto údaje:
Smlouva může obsahovat také tyto údaje:
Výše jsme vypsali jsme několik údajů, které by se měly objevit v kupní smlouvě na nemovitost. V jakém z nich se hlavně může objevit problém?
Protože jsou tyto věci pro kupní smlouvu zásadní, budete se jim níže ještě věnovat.
V kupní smlouvě je důležité z důvodu převodu nemovitosti jasně specifikovat, co vlastně prodáváte. Jak tedy specifikovat byt, dům nebo pozemek?
Co by mělo být ve specifikaci bytu, domu nebo pozemku v kupní smlouvě?
Pozemek – pozemek lze v kupní smlouvě popsat pouze parcelním číslem a názvem katastrálního území. Úplně tedy stačí napsat: pozemek parc. č. 1111, v k. ú. Tábor.
Byt – u bytů nejprve musíte z katastru nemovitostí zjistit, zda je jednotka vymezena podle nového občanského zákoníku, nebo podle zákona o vlastnictví bytů. V prvním případě je pak nezbytné byt popsat číslem jednotky a označením nemovitosti, ve které se nachází, tedy např.: jednotka č. 2222/111, vymezená v pozemku parc. č. 1111, v k. ú. Tábor.
Pokud je ale jednotka vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, musíte doplnit ještě tyto údaje:
Tento popis pak může vypadat třeba takto: bytová jednotka č. 2222/111, byt situovaný v 3. NP budovy č. p. 3333 stojící na pozemku parc. č. 1111, vč. spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/10 na společných částech budovy č. p. 3333, a dále vč. spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/10 na pozemku parc. č. 1111, vše v k. ú. Tábor.
Dům – občanský zákoník zpravidla vnímá budovu jako součást pozemku. V kupní smlouvě tedy úplně stačí identifikovat pozemek, na kterém se nachází. I tak doporučujeme širší popis. Ten by mohl vypadat například takto: pozemek parc. č. 1111, jehož součástí je budova č. p. 2222, v k. ú. Tábor.
Všechny údaje jsou pak k dispozici na katastrálním úřadě a zjistíte je snadno z výpisu úplného přehledu vlastnictví.
Kupní smlouvy se nemusí lišit pouze dle typu nemovitosti, ale také dalšími detaily. Jaké jsou?
Ve všech těchto případech se kupní smlouva liší pouze v označení nemovitosti, jak jsme se o tom již rozepsali výše.
Tato smlouva se liší od kupní smlouvy na nemovitost pouze tím, že místo nemovitosti v kupní smlouvě uvedete, že jde o spoluvlastnický podíl nemovitosti, tj. například 2/3 podíl nemovitosti (více ve článku Jak prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti).
V této smlouvě by měl být jasně uvedený postup pro případ, kdy kupující nedokončí nákup. To při platbě hotovostí nehrozí. Prodejce zde totiž nejprve musí nechat banku půjčující hypotéku, aby mu na nemovitost uložila zástavní právo. Až poté může banka vyplatit kupujícímu hypotéku. Přičemž se pak může stát, že si kupující peníze nechá, ale na nemovitosti bude stále dluh. Proto by měl být postup při takové situaci jasně uvedený ve smlouvě.
Opět se jedná o složitější nákup a je nutné jeho postup zanést do smlouvy. Zpravidla jde o nákup ještě nesplacené nemovitosti, na které má banka zástavní právo.
V takovém případě má prodej tyto kroky:
Tento celý postup by měl být smluvně stvrzený, aby měl kupující i prodávající jistotu, že vše proběhne tak, jak má. Více jsme o tom psali ve článku Jak prodat nemovitost se zástavním právem.
Předmětem smlouvy není byt, ale právo byt užívat na základě družstevního podílu. Nejde tedy o nemovitou věc, ale o věc movitou. Při prodeji se tak nemění majitel nemovitosti, ale pouze se převádí právo užívat byt na někoho jiného. Ve smlouvě přesto doporučujeme důkladně identifikovat byt a popsat jeho faktický i právní stav – více třeba i ve článku Jak prodat družstevní byt.
Kupní smlouva se stává platnou až s podpisem kupujícího a prodávajícího. Do té doby ani jednu ze smluvních stran k ničemu nezavazuje. Kvůli převodu nemovitosti na katastru nemovitostí pak musí být navíc podpisy na kupní smlouvě úředně ověřené. Ty vám úředně ověří například na jedné z poboček Czech Pointu na České poště za poplatek ve výši 50 Kč.
Dodatek slouží ke změnám v kupní smlouvě po jejím uzavření. Podle zákona lze totiž písemnou smlouvu změnit jen písemně. K tomu je pak vhodný právě dodatek ke kupní smlouvě.
Co nesmí chybět v dodatku ke kupní smlouvě:
Za kupní smlouvu obvykle zaplatí ten, kdo ji nechal vytvořit. Často to bývá prodávající. Pokud jste si smlouvu nenechali vytvořit, doporučujeme si ji nechat alespoň zkontrolovat nějakým advokátem, abyste se jejím podpisem nedostali do problémů.
Kupní smlouva je dle zákoníku neplatná, pokud svým účelem nebo obsahem odporuje zákonu, obchází ho nebo se příčí dobrým mravům. V takových případech vás k ničemu nezavazuje.
Odstoupit od smlouvy můžete pouze za podmínek, které stanovuje zákon nebo jsou uvedené přímo ve smlouvě. Lhůta pro odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost je obvykle 5 let. Jak se liší důvody pro odstoupení ze strany kupujícího a prodávajícího?
Katastr nemovitostí kupní smlouvy na nemovitost uchovává. Jsou totiž nutné k převodu nemovitosti. V případě její ztráty tedy stačí katastr požádat o vytištění vložené smlouvy.
Vytvořit bezchybné kupní smlouvu na nemovitost není nic snadného. Pokud tedy chcete mít jistotu, zapomeňte na vzory kupních smluv z internetu a nechte si ji vytvořit nebo alespoň zkontrolovat odborníky. Vyplatí se to.
Například naše realitní kancelář RE/MAX Delux z Brna vám může smlouvy zkontrolovat i vytvořit. Rádi vám také pomůžeme s odhadem ceny nemovitosti, anebo s celým prodejem. Díky znalosti trendů a schopnosti realizovat plný potenciál nemovitosti profesionální prezentací a propagací dokážeme často její prodejní cenu zvednout až o 17 %.
Že jsme v tom dobří, potvrzuje více než 1 300 klientů, kteří nám nechali takřka dokonalé hodnocení 4,9/5 na Google a Firmy.cz, a další stovka s videorecenzemi. Kromě toho jsme také čtyřnásobnými držiteli ocenění Realitní kancelář roku Moravy. Půjdete do toho s námi?
Máte další dotazy ke kupní smlouvě, nebo byste s ní či prodejem chtěli pomoc? Ozvěte se.
SMYSLEM MOJÍ PRÁCE JE POMÁHAT
Jak říkají někteří moji milí kolegové, bydlení je pohoda, která končí ve chvíli, kdy ho musíte nebo jen chcete změnit, tedy třeba prodat, vyměnit za nové nebo se rozhodnete svoje hnízdečko obsadit novým, slušně vychovaným a pravidelně platícím nájemníkem. Netroufnu si tvrdit, že zmíněné situace nelze zvládnout vlastními silami, ale zcela určitě vím, že s pomocí realitního profíka to jde o mnoho, ale opravdu o mnoho lépe.
Co o mně musíte vědět
Svět realit mně učaroval už před patnácti lety a od té doby mám ve svém portfoliu stovky klientů, se kterými jsem společně sdílela jejich radosti, starosti i obyčejné lidské či rodinné trápení, když jejich život nabral nesprávný směr. Vždy jsme ale našli nějaké řešení a důkazem, který mně dává sílu a energii do další práce je, že s velkou většinou mých klientů jsem stále v kontaktu, často znám jejich děti nebo rodiče, prostě víme, kde se najdeme, když bude potřeba.
Brno. Líšeň!
Brno je moje město, do něho se ráda vracím z dálek a ráda ho bráním vlastním tělem před zbytkem světa. Ovšem městská část Brno-Líšeň to je ještě o kousek něco jiného. Tady dlouhá léta žiju, tedy bydlím, tady mám svoji rodinu, spoustu přátel, tady se odehrálo v mém životě vše důležité. A tady také velmi často pracuju a mám tady spoustu klientů, se kterými se osobně znám, v Líšni znám snad každý dům. Prostě pokud pracuji s klienty na nemovitostech u mě v Líšni, není to práce, ale odměna!
A jak tedy pomáhám?
Moc se na vás těším!