Novela zákona o dani z příjmů, která nabyla účinnosti 1. 1. 2021, přinesla změny na poli možnosti osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti. Pojďme si je po roce účinnosti novely připomenout.
Prostředky získané z prodeje nemovitosti, jež je v osobním majetku fyzické osoby, se zdaňují dle zákona o daních z příjmů. Existují však způsoby, jak lze tento příjem od daně z příjmů osvobodit. Tento proces byl zkomplikován novelou zákona o dani z příjmů s účinností k 1. 1. 2021, kvůli níž je nyní nutné rozlišovat mezi nemovitostmi nabytými do roku 2020 včetně a těmi nabytými od 1. 1. 2021. Možnosti osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti jsou následující:
1. V případě, že prodávající v rodinném domě nebo v bytové jednotce bydlel po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, pak lze příjem z prodeje takového domu/bytu od daně z příjmů osvobodit, a to dle §4 odst. 1 písm. a) zákona o dani z příjmů. Zde je rozhodující, zda poplatník v dané nemovitosti skutečně bydlel. Pro uplatnění osvobození není podmínka trvalého bydliště v dané nemovitosti, ale poplatník je povinen jakkoli prokázat, že v domě trvale žil (např. platby záloh na energie, doručené poštovní zásilky apod.). Důležité také je, aby v daném domě/bytě poplatník žil „bezprostředně“ před prodejem, tzn. pokud by například 3 měsíce před prodejem byla nemovitost pronajímaná, nelze toto osvobození uplatnit.
Bydlel-li prodávající v rodinném domě nebo v bytové jednotce po dobu kratší 2 let (doporučuje se minimálně měsíc) a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, pak i tento příjem může být od daně z příjmů osvobozen. Toto osvobození se dá uplatnit i zpětně, a to v případě, kdy k obstarání vlastní bytové potřeby dojde ve zdaňovacím období předcházejícímu období, ve kterém byl prodej nemovitosti uskutečněn. Podmínky pro uplatnění osvobození jsou následující:
Aby bylo možné uplatnit osvobození v plné výši, je nezbytné vynaložit všechny peněžní prostředky získané prodejem na uspokojení vlastní bytové potřeby. V případě, že celý příjem nebude vynaložen na uspokojení vlastní bytové potřeby, pak ta část, která nebude využita, bude předmětem daně z příjmů. Ke zdanění příjmu dochází v tom zdaňovacím období, ve kterém měly být prostředky nejpozději vynaloženy. Proti tomuto příjmu je však možné uplatnit výdaje (pořizovací cenu nové nemovitosti), a to v poměrné výši k příjmům, které nebyly využity na uspokojení vlastní bytové potřeby. Př.: poplatník pořídil v květnu roku 2020 byt za 200 000 Kč a následně v září roku 2021 došlo k jeho prodeji. Příjem z prodeje činil 900 000 Kč. Poplatník doložil v termínu pro podání daňového přiznání na FÚ oznámení, že příjmy z prodeje nemovitosti budou vynaloženy na uspokojení vlastní bytové potřeby. Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovité věci Daně a účetnictví V roce 2022 došlo k pořízení nového bytu pro vlastní bytovou potřebu. Výdaje za pořízení nového bytu činí 800 000 Kč (tj. 88,89 %). Ke zdanění v roce 2022 bude tedy příjem 100 000 Kč (900 000 Kč–800 000 Kč) a proti tomu lze uplatnit max. výdaje ve výši 22 220 Kč (11,11 % ze 200 000 Kč).
Pokud prodávající nebydlel v nemovitosti vůbec (a byt byl koupen před 31. 12. 2020), pak reinvestice do vlastního bydlení není ještě možné použít.
2. V případě, že doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovitosti a jejím prodejem přesáhne dobu 10 let, pak lze příjem z prodeje nemovitosti osvobodit dle §4 odst. 1 písm. b) zákona o dani z příjmů. Z důvodu, že k 1. 1. 2021 došlo k prodloužení lhůty pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti, a to z pěti na deset let, tak lze také zde využít osvobození i v případě, kdy doba mezi nabytím a prodejem nepřesáhne dobu 10 let, ale poplatník využije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Toto nové ustanovení se týká pouze nemovitosti nabytých od 1. 1. 2021. U nemovitosti nabytých do 31. 12. 2020 se nadále aplikuje ustanovení zákona platné k 31. 12. 2020, tzn. je zde počítána pětiletá lhůta pro osvobození. U nemovitostí nabytých ke konci roku 2020 je důležité, kdy nastaly právní účinky vkladu, tzn. den kdy došel návrh na zápis do katastru nemovitosti na příslušný katastrální úřad.
28.5.2022
SMYSLEM MOJÍ PRÁCE JE POMÁHAT
Jak říkají někteří moji milí kolegové, bydlení je pohoda, která končí ve chvíli, kdy ho musíte nebo jen chcete změnit, tedy třeba prodat, vyměnit za nové nebo se rozhodnete svoje hnízdečko obsadit novým, slušně vychovaným a pravidelně platícím nájemníkem. Netroufnu si tvrdit, že zmíněné situace nelze zvládnout vlastními silami, ale zcela určitě vím, že s pomocí realitního profíka to jde o mnoho, ale opravdu o mnoho lépe.
Co o mně musíte vědět
Svět realit mně učaroval už před patnácti lety a od té doby mám ve svém portfoliu stovky klientů, se kterými jsem společně sdílela jejich radosti, starosti i obyčejné lidské či rodinné trápení, když jejich život nabral nesprávný směr. Vždy jsme ale našli nějaké řešení a důkazem, který mně dává sílu a energii do další práce je, že s velkou většinou mých klientů jsem stále v kontaktu, často znám jejich děti nebo rodiče, prostě víme, kde se najdeme, když bude potřeba.
Brno. Líšeň!
Brno je moje město, do něho se ráda vracím z dálek a ráda ho bráním vlastním tělem před zbytkem světa. Ovšem městská část Brno-Líšeň to je ještě o kousek něco jiného. Tady dlouhá léta žiju, tedy bydlím, tady mám svoji rodinu, spoustu přátel, tady se odehrálo v mém životě vše důležité. A tady také velmi často pracuju a mám tady spoustu klientů, se kterými se osobně znám, v Líšni znám snad každý dům. Prostě pokud pracuji s klienty na nemovitostech u mě v Líšni, není to práce, ale odměna!
A jak tedy pomáhám?
Moc se na vás těším!