Pravomocné rozsudky soudu ČR u nájmů a podnájmů
Podnájem bytu nebo jeho části bez souhlasu pronajímatele (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4157/2017)
Nájemce může dát bez souhlasu pronajímatele třetí osobě do podnájmu část bytu, pokud v něm trvale bydlí. Nejedná-li se však o osobu blízkou nebo případ zvláštního zře- tele hodný, může pronajímatel podmínit i takový podnájem svým písemným souhlasem. Chce-li nájemce dát do podnájmu celý byt nebo v něm trvale nebydlí (v takovém případě není rozhodné, zda chce dát do podnájmu byt celý či jen jeho část), může tak učinit vždy jen s písemným souhlasem pronajímatele.
Jestliže si pronajímatel s nájemcem ujedná v nájemní smlouvě, že nájemce může dát byt či jeho část do podnájmu jen s jeho souhlasem, pak si zjevně pronajímatel i při sjednání podnájmu jen části bytu ujednal výhradu ve smyslu § 2272 odst. 2 o. z. a nájemce tak k uzavření podnájemní smlouvy, jejímž předmětem bude jen část bytu, potřebuje jeho písemný souhlas i v případě, že sám v bytě trvale bydlí.
Za souhlas pronajímatele s podnájmem bytu nelze považovat přijetí oznámení nájemce o zvýšení počtu osob žijících v bytě. Za souhlas obce jako pronajímatele s podnájmem bytu nelze bez dalšího považovat vyznačení trvalého bydliště v tomto bytě pracovníkem obce, rozhodná bude vůle obce při právním jednání.
Umožnila-li nájemkyně od roku 2011 užívat byt své sestřenici (tedy osobě, kterou nelze bez dalšího považovat za osobu blízkou), a v tomto jednání pokračovala i za účinnosti o. z., aniž by k tomu měla písemný souhlas pronajímatelky, pak i v případě, že za toto užívání od ní nezískala žádnou úplatu, hrubě porušila své povinnosti nájemce [§ 2288 odst. 1 písm. a) ve spojení s § 2272 odst. 2, § 2276 o. z.].
Porušování povinností nájemce bytu dlouhodobým závadným chováním (rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 4713/2017)
Vysoký stupeň intenzity porušení povinností nájemce bytu znamenající zvlášť závažné porušení povinností nájemce a opravňující pronajímatele k podání výpovědi bez výpovědní doby ve smyslu § 2291 o. z. může být naplněn nejen v případě chování nájemce, které už při jediném porušení povinnosti lze posoudit jako zvlášť závažné (velké poškození domu apod.), ale i v případě chování, které - bylo-li by jen ojedinělé - by tuto intenzitu nenaplňovalo (nezaplacení jednoho nájemného, ojedinělé porušení nočního klidu), avšak za zvlášť závažné porušení povinností nájemce ho lze považovat proto, že jde o chování opakované, dlouhodobé (soustavné rušení nočního klidu, opakované znepřístupnění bytu, dlouhodobé neplacení nájemného, takže dluh převyšuje trojnásobek nájemného a nákladů na služby), případně jde o několik závadných jednání, které ve svém souhrnu již dosahují intenzity zvlášť závažného porušení povinností nájemce (nájemce současně neplatí opako- vaně nájemné, ruší noční klid i jinak porušuje dobré mravy v domě).
Před tím, než pronajímatel přistoupí k podání výpovědi bez výpovědní doby, musí po- dle § 2291 odst. 3 o. z. vyzvat nájemce, aby své závadné chování (popř. protiprávní stav) odstranil. Jde o hmotněprávní podmínku, jen při jejím splnění může být výpověď oprávněná a platná.
Výzva nemusí být písemná, ale aby byla tato hmotněprávní podmínka splněna, musí obsahovat specifikaci (popis) závadného chování (protiprávního stavu) a k nápravě musí pronajímatel nájemci stanovit přiměřenou dobu. Z obsahu výzvy musí být zřejmé, že jde o výzvu ve smyslu § 2291 odst. 3 o. z. před tím, než bude nájemci dána výpověď z nájmu bytu, měla by mít nejen obsahovou (totožnost vytýkaného jednání a skutkové vymezení výpovědního důvodu), ale i časovou souvislost s následnou výpovědí.
Výzva musí rovněž obsahovat i lhůtu k nápravě závadného chování (protiprávního stavu) a tato lhůta musí být přiměřená povaze závadného chování (protiprávního stavu) tak, aby nájemce byl schopen ho odstranit. Je zjevné, že vytýká-li pronajímatel nájemci, že nedodržuje pravidla obvyklá pro chování v domě či náležitý pořádek v domě či v bytě, je na místě, aby od tohoto svého závadného jednání upustil nájemce „ihned“, „okamžitě“ a že i žádost o okamžité upuštění od takového chování lze považovat za přiměřenou lhůtu k nápravě ve smyslu ustanovení § 2291 odst. 3 o. z.
Petici ostatních nájemců v domě, stížnosti na rušení nočního klidu, na nezpřístupnění bytu apod. nelze bez dalších – výše uvedených – náležitostí považovat za výzvu podle § 2291 odst. 3 o. z., i kdyby byly opakované a nájemce z nich mohl zjistit, že by se měl v domě či bytě chovat jinak. Nestačí, aby pronajímatel jen vytýkal závadné chování, aniž by z jeho jednání vyplývalo, že v případě neuposlechnutí výzvy může být nájemci dána výpověď z nájmu bytu bez výpovědní doby.
25.6.2019
O mně
SMYSLEM MOJÍ PRÁCE JE POMÁHAT
Jak říkají někteří moji milí kolegové, bydlení je pohoda, která končí ve chvíli, kdy ho musíte nebo jen chcete změnit, tedy třeba prodat, vyměnit za nové nebo se rozhodnete svoje hnízdečko obsadit novým, slušně vychovaným a pravidelně platícím nájemníkem. Netroufnu si tvrdit, že zmíněné situace nelze zvládnout vlastními silami, ale zcela určitě vím, že s pomocí realitního profíka to jde o mnoho, ale opravdu o mnoho lépe.
Co o mně musíte vědět
Svět realit mně učaroval už před patnácti lety a od té doby mám ve svém portfoliu stovky klientů, se kterými jsem společně sdílela jejich radosti, starosti i obyčejné lidské či rodinné trápení, když jejich život nabral nesprávný směr. Vždy jsme ale našli nějaké řešení a důkazem, který mně dává sílu a energii do další práce je, že s velkou většinou mých klientů jsem stále v kontaktu, často znám jejich děti nebo rodiče, prostě víme, kde se najdeme, když bude potřeba.
Brno. Líšeň!
Brno je moje město, do něho se ráda vracím z dálek a ráda ho bráním vlastním tělem před zbytkem světa. Ovšem městská část Brno-Líšeň to je ještě o kousek něco jiného. Tady dlouhá léta žiju, tedy bydlím, tady mám svoji rodinu, spoustu přátel, tady se odehrálo v mém životě vše důležité. A tady také velmi často pracuju a mám tady spoustu klientů, se kterými se osobně znám, v Líšni znám snad každý dům. Prostě pokud pracuji s klienty na nemovitostech u mě v Líšni, není to práce, ale odměna!
A jak tedy pomáhám?
- Nerozlišuji klienty na dobré a špatné, malé a velké apod.
- Jsem k vám upřímná, pokud se něco nedaří, řeknu to na rovinu.
- Co se domluví, to platí.
- Každá nemovitost má na trhu svoje místo a má svoje specifika, což je důležité ohlídat.
- Kupní cena je vždy výsledkem dohody, nikoliv diktátem, rozhoduje majitel.
- Slovo NEJDE mně opravdu nejde z úst.
- Za svoje klienty bojuju a jsem jim oporou po celou dobu procesu i po ní.
- Prodej, koupě či pronájem končí dobře, jsou-li spokojené obě strany.
Moc se na vás těším!
Certifikáty
