Prodej nemovitosti je složitý. Jeho častým problémem jsou i právní vady nemovitosti. Ty na našem trhu trápí až 50 % nemovitostí. Jejich přehlédnutí pak může vést až k soudu. Víte, oč jde a jak je řešit? Zjistěte víc z příkladu z praxe, o kterém jsme se bavili s jedním z našich renomovaných realitních makléřů Romanem Havlíčkem.
V článku se dozvíte:
Před necelým rokem za námi do RE/MAX Delux přišel zákazník, který chtěl prodat rodinný dům. Bylo ale hned jasné, že tento prodej bude patřit k těm složitějším. Naštěstí si ho vzal na starost Roman Havlíček.
Problémy s prodávaným rodinným domem:
V tomto stavu bychom podle našeho odhadu ceny nemovitosti prodali nemovitost maximálně za 2 milióny Kč, ač byla její celková hodnota mnohem vyšší. Navíc by na sebe mohl klient prodejem následně přivolat žalobu. Naštěstí jsme ho přesvědčili, aby nemovitost v takovémto stavu neprodával a nechal to na nás. Co vše následovalo?
Nejdříve jsme se tedy museli postarat o právní vady. To trvá nejdéle a mohou prodávajícímu způsobit obrovské problémy. Prodej nemovitosti s právními vadami, například s údaji, které neodpovídají skutečnosti, může vést totiž až k žalobě od kupujícího. Ten pak od vás může vysoudit docela velkou slevu.
Trh je navíc plný spekulantů, kteří kupují nemovitosti s právními vadami, aby vás později zažalovali. Týká se to i nemovitostí ve špatném stavebním nebo technickém stavu, na který dopředu neupozorníte. Trh je takových nemovitostí bohužel plný. Je jich tu až 50 %, přičemž v 30 % případů jde o nemovitost postavenou načerno. Víme naštěstí, jak to napravit.
Po průzkumu katastru nemovitostí, Google Maps, Mapy.cz a dalších zdrojů jsme zjistili, že původní majitelé postavili dům v roce 1980 načerno. Naštěstí jsme s pomocí obecního úřadu dohledali, že majitelé tehdy požádali o stavební povolení, ale protože byli již v důchodovém věku, nikdo to neřešil. To je pak i docela častý případ starších nemovitostí. Tohle ale nebyl jediný její problém.
Nemovitost stála na pěti parcelních číslech a oficiálně uvedená parcelní plocha neodpovídala. Neodpovídala pak ani zastavěná plocha, protože po postavení nemovitosti si k ní bývalý majitel následně postavil i garáž a dílnu.
Nakonec jsme též objevili, že nemovitost má načerno udělanou i přípojku vody. Všechny tyto problémy jsme pak museli před prodejem vyřešit, aby klienta nemohl později kupující popotahovat u soudu. Co k tomu bylo třeba?
Aby tedy mohl klient prodat nemovitost bez hrozby pozdějších soudů a dalších problémů, museli jsme nejprve zjistit všechny potřebné údaje, nechat zpracovat nový geometrický plán a spolu s ním udělat i výměru parcelních čísel, popř. jejich záměnu nebo slučování. Proto jsme museli komunikovat se stavebním úřadem, který odsouhlasí změnu parcelních čísel a zlegalizuje nový plán.
Souběžně s tím jsme dělali pasportizaci budovy, tj. zajištovali jsme, aby byl stav budovy shodný s popisem z listu vlastnictví. Také bylo třeba dodatečným stavebním povolení zlegalizovat načerno udělanou přípojku vody.
K tomu všemu jsme potřebovali celkem 7 vyjadřovaček, které jsme dokládali na stavebním úřadě, abychom tu nemovitost mohli v té kondici, zastavené ploše a tvaru, v jakém nyní je, zlegalizovat. Byl tu však ještě jeden zásadní háček.
K tomu, abychom mohli nemovitost se vším všudy zlegalizovat, jsme potřebovali ještě souhlas všech majitelů nemovitosti. Vlastník 1/10 spoluvlastnických podílů s námi ale nekomunikoval. Protože spolumajitel byl v exekuci, museli jsme vše řešit s exekutorem.
Povinností exekutora je v těchto případech stanovit nějakou minimální cenu. Exekutor zpravidla ale nic neprodá přímo, ale udělá na to elektronickou dražbu, které se musíte zúčastnit. Více jsme o dražbě psali již v článku Dražba a její výhody a nevýhody.
S dražbou ale přichází riziko – buď může cena podílu vystoupat zbytečně vysoko, nebo podíl vydraží nějaký spekulant, který vám ho může chtít prodat za přestřelenou cenu. Ani jedno z toho jsme nechtěli.
Naštěstí vše dopadlo velmi dobře. Podíl se nám podařilo v dražbě získat jen s cenou o 80 tisíc vyšší, než byla vyvolávací cena exekuce (2/3 odhadní ceny dané části nemovitosti).
Klient nyní vlastnil celou nemovitost a k její legalizaci již nepotřeboval žádný další souhlas. Stačilo tedy již málo a nemovitost byla kompletně bez právních vad. Až do tohoto stavu vše trvalo kolem deseti měsíců a my jsme mohli konečně přistoupit k prodeji.
Po vyřešení všech právních vad přišel na řadu předprodejní servis. Nechali jsme vymalovat a poté přetáhnout fasádu, vyštěrkovat a natřít. Spolu s tím jsme vytvořili vizualizaci domu. Nabízela se zde možnost vestavby podkroví a přestavby atria a my jsme chtěli kupcům ukázat možnosti nemovitosti. Více jsme o možnostech vizualice psali ve článku Jaký přínos má matterport nebo vizualizace domu nebo interiéru.
Obvykle nabízíme i vyklízecí a uklízecí servis, děláme home staging (více o tom v článku o home stagingu) a vozíme své doplňky a dekorace do bytů. Nic z toho zde ale nebylo potřeba.
Předprodejní služby spolu se sháněním kupce trvaly kolem 2 měsíců. Poté přišlo na řadu uzavření smlouvy s klientem, on si následně sjednal hypotéku, převedl finance a my jsme mu předali nemovitost. Také to trvalo cca 2 měsíce.
Celkově tedy prodej trval okolo 14 měsíců, během kterých jsme odpracovali více než 400 hodin. I zde odhadem platilo obecné pravidlo, že práce v terénu je obvykle jen 30 % z celkové práce, kdy zbytek jsou administrativní záležitosti.
Nemovitost jsme klientovi prodali za 5,39 miliónů Kč. Prodejní cena tedy narostla o 269,5 %, přičemž naše provize byla pouhých 5 %. Klient tak za naše služby zaplatil jen 269,5 tisíc Kč, ale prodal o 3,39 miliónů Kč draž. To není vůbec špatné.
Shrnutí celé spolupráce
Počáteční prodejní cena nemovitosti: |
cca 2 miliony korun za 9/10 spoluvlastnického podílu |
Právní vady k úpravě: |
Špatná výměra nemovitosti, stavby načerno, přípojka vody načerno, klient nevlastnil celou nemovitost apod. |
Předprodejní servis: |
Vymalovat, natřít fasádu, přetáhnout a vyštěrkovat, vizualizace |
Celkový čas naší spolupráce: |
14 měsíců |
Práce na prodeji nemovitosti: |
Více než 400 hodin |
Konečná prodejní cena nemovitost: |
5,39 miliónů Kč |
Provize 5 %: |
269,5 tisíc Kč |
Ačkoliv jsme tu hlavně pro prodávající, často pomáháme i kupujícím. Máme totiž za všechna ta léta v oboru kontakty na již mnohokrát ověřené odborníky a můžeme je zájemcům předat.
Chcete i vy pomoci s náročným prodejem nebo jen vědět více o našich službách? Ozvěte se nám.
SMYSLEM MOJÍ PRÁCE JE POMÁHAT
Jak říkají někteří moji milí kolegové, bydlení je pohoda, která končí ve chvíli, kdy ho musíte nebo jen chcete změnit, tedy třeba prodat, vyměnit za nové nebo se rozhodnete svoje hnízdečko obsadit novým, slušně vychovaným a pravidelně platícím nájemníkem. Netroufnu si tvrdit, že zmíněné situace nelze zvládnout vlastními silami, ale zcela určitě vím, že s pomocí realitního profíka to jde o mnoho, ale opravdu o mnoho lépe.
Co o mně musíte vědět
Svět realit mně učaroval už před patnácti lety a od té doby mám ve svém portfoliu stovky klientů, se kterými jsem společně sdílela jejich radosti, starosti i obyčejné lidské či rodinné trápení, když jejich život nabral nesprávný směr. Vždy jsme ale našli nějaké řešení a důkazem, který mně dává sílu a energii do další práce je, že s velkou většinou mých klientů jsem stále v kontaktu, často znám jejich děti nebo rodiče, prostě víme, kde se najdeme, když bude potřeba.
Brno. Líšeň!
Brno je moje město, do něho se ráda vracím z dálek a ráda ho bráním vlastním tělem před zbytkem světa. Ovšem městská část Brno-Líšeň to je ještě o kousek něco jiného. Tady dlouhá léta žiju, tedy bydlím, tady mám svoji rodinu, spoustu přátel, tady se odehrálo v mém životě vše důležité. A tady také velmi často pracuju a mám tady spoustu klientů, se kterými se osobně znám, v Líšni znám snad každý dům. Prostě pokud pracuji s klienty na nemovitostech u mě v Líšni, není to práce, ale odměna!
A jak tedy pomáhám?
Moc se na vás těším!