Alchymie na realitním trhu. Jak odhadnout tržní cenu nemovitosti a co vše do ní započíst?

Plánujete prodej nemovitosti, ale netušíte, za kolik ji prodat? Když s ní vyjdete na trh pod cenou, proděláte i statisíce. Pokud ji předražíte, nejspíš po ní neštěkne ani pes. Jak na ideální odhad tržní ceny?

Obsah článku

Tržní ceny nemovitosti jako hlavolam? 

Ceny domů či bytů se v průběhu času mění. Jednou dole, podruhé nahoře. Může za to lokalita, velikost domu a spousty dalších okolností. Přesně určit tržní cenu nemovitosti je tak záludný hlavolam, který dokáže nejlépe rozluštit zkušený makléř. 

Používá k tomu cenové mapy, specifické databáze a hlavně přehled o aktuálním dění na realitním trhu. Proto je rozdíl mezi odhadem tržní ceny laika a profesionála někdy až propastný. 

Mohli bychom vám tady popisovat a vysvětlovat, jak obecně vzniká tržní cena, jaká je definice tržní ceny podle zákona 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku...To si však na internetu můžete najít sami. 

Vás ale určitě nejvíc zajímá, jak se stanovuje tržní cena nemovitosti

Tak pojďme na to. 

Co musí brát makléř v potaz, když určuje tržní cenu prodávané nemovitosti

Je toho hodně. Především porovnává nemovitost s podobnými nemovitostmi v daném místě. Na základě různých koeficientů zohlední odlišnosti mezi prodávanou a porovnávanou nemovitostí

Rozdíly spočívají především v: 

Poloha – jeden z nejvýraznějších faktorů ovlivňujících tržní cenu

Bratři Slováci mají pro nemovitost krásný název – nehnuteľnosť. Z toho plyne, že s domem či bytem nepohnete, a proto má poloha  zásadní vliv na tržní cenu nemovitosti. 

Může vás například překvapit vysoká tržní cena za “zbořeninu”, která však stojí na perspektivním místě (platíte především za pozemek). Jindy vás zase může očarovat krásný rodinný dům za prima tržní cenu, jenž nejspíš stojí na nevhodném místě. 

Technický stav nemovitosti. Nikdo nechce ruinu

Když se rozhodnete prodat nemovitost, nejspíš nechcete jít do horšího. Stejně tak uvažují i kupující. Technický stav objektu má proto co dočinění s tržní cenou. Je váš byt po rekonstrukci? Nebo inzerujete novostavbu? To pro vás znamená plusové body. Většina lidí se totiž nejraději rovnou nastěhuje a nechce nic řešit. 

Nebo se chcete zbavit zanedbané usedlosti po babičce? Zanedbané objekty naopak tržní cenu nemovitosti sráží

Dále má na tržní cenu vliv také použití stavebního materiálu. Byt v cihlovém domě prodáte za lepší peníze, než v paneláku bez zateplení. Stejně tak má silné slovo energetická náročnost budovy. 

Nechte si spočítat ideální tržní cenu s odhadem nemovitosti zdarma

Okolí nemovitosti a tržní cena. Terén, poloha v obci, sousedi...

Když kupujete nový dům, nebo byt, nepořizujete si jenom “hmotu”. Například u domů záleží na poloze v obci, u bytu, v jakém je podlaží a dalších faktorech:

  • orientace ke světovým stranám
  • inženýrské sítě u pozemků
  • nejbližší zastávka MHD, vlaková stanice apod. 
  • místo v rušné ulici, nebo na kraji parku či vodní plochy
  • blízkost průmyslových objektů či jiných hlučných provozoven
  • záplavová oblast
  • pověst obce, sousedské vztahy
  • okolní životní prostředí

Mohli bychom vypisovat dál, protože každá nemovitost “má to své”. 

Občanská vybavenost a dostupnost služeb se také projeví v tržní ceně

Když máte malé děti, nejspíš se neodstěhujete do vesnice, kde není školka, a ani dětské hřiště. Určitě zapátráte, jaké máte možnosti: Je blízko obchod s potravinami? Autoservis? Dostanete se rychle k doktorovi? Jsou v okolí možnosti nového zaměstnání? 

Máte si kam zajít za zábavou? 

Jaký je územní plán obce? Nepostaví vám za humny za 10 let dálnici?

To je pouze část otázek, na které i mnohé další zná profesionální realitní makléř odpovědi. A díky tomu dokáže odhadnout tržní cenu. 

Také náklady na prodej patří do tržní ceny

Při prodeji nemovitosti počítejte také s investicemi, které Vás neminou (pokud chcete prodat za perfektní cenu):

  • home staging
  • marketing: tvorba inzerátu, propagace, prohlídky
  • zpracování kupní smlouvy
  • průkaz energetické náročnosti

Může se zdát, že tyto náklady budou zbytečně vynaložené. Ale opak je pravdou. Pokud v tomto ohledu uděláte pro prodej maximum, příznivě se vám to vrátí na prodejní tržní ceně. 

Na řadě jsou zkušenosti makléře, které nic nenahradí

Zkušený realitní makléř má v rukávě ještě několik es. Tržní cenu může zpřesnit, pokud jsou k dispozici skutečné prodejní ceny obdobných nemovitostí získané například ze smluv z katastru nemovitostí.

Na základě porovnání s prodávanou nemovitostí se stanoví „tržní hodnota“ a to už je jen kousek k tržní ceně, tedy částce, za kterou se nemovitost skutečně prodá

Ačkoliv tuto cenu nejde nikdy přesně určit, makléř se k ní umí maximálně přiblížit. 

Jak získat dokonalou tržní cenu?

Nevěštěte tržní cenu nemovitosti z křišťálové koule. Spolehněte se na přesný odhad ceny nemovitosti

O mně

 

SMYSLEM MOJÍ PRÁCE JE POMÁHAT

 

Jak říkají někteří moji milí kolegové, bydlení je pohoda, která končí ve chvíli, kdy ho musíte nebo jen chcete změnit, tedy třeba prodat, vyměnit za nové nebo se rozhodnete svoje hnízdečko obsadit novým, slušně vychovaným a pravidelně platícím nájemníkem. Netroufnu si tvrdit, že zmíněné situace nelze zvládnout vlastními silami, ale zcela určitě vím, že s pomocí realitního profíka to jde o mnoho, ale opravdu o mnoho lépe.

 

Co o mně musíte vědět

 

Svět realit mně učaroval už před patnácti lety a od té doby mám ve svém portfoliu stovky klientů, se kterými jsem společně sdílela jejich radosti, starosti i obyčejné lidské či rodinné trápení, když jejich život nabral nesprávný směr. Vždy jsme ale našli nějaké řešení a důkazem, který mně dává sílu a energii do další práce je, že s velkou většinou mých klientů jsem stále v kontaktu, často znám jejich děti nebo rodiče, prostě víme, kde se najdeme, když bude potřeba.

 

Brno. Líšeň!

 

Brno je moje město, do něho se ráda vracím z dálek a ráda ho bráním vlastním tělem před zbytkem světa. Ovšem městská část Brno-Líšeň to je ještě o kousek něco jiného. Tady dlouhá léta žiju, tedy bydlím, tady mám svoji rodinu, spoustu přátel, tady se odehrálo v mém životě vše důležité. A tady také velmi často pracuju a mám tady spoustu klientů, se kterými se osobně znám, v Líšni znám snad každý dům. Prostě pokud pracuji s klienty na nemovitostech u mě v Líšni, není to práce, ale odměna!

 

A jak tedy pomáhám?

 

  1. Nerozlišuji klienty na dobré a špatné, malé a velké apod.
  2. Jsem k vám upřímná, pokud se něco nedaří, řeknu to na rovinu.
  3. Co se domluví, to platí.
  4. Každá nemovitost má na trhu svoje místo a má svoje specifika, což je důležité ohlídat.
  5. Kupní cena je vždy výsledkem dohody, nikoliv diktátem, rozhoduje majitel.
  6. Slovo NEJDE mně opravdu nejde z úst.
  7. Za svoje klienty bojuju a jsem jim oporou po celou dobu procesu i po ní.
  8. Prodej, koupě či pronájem končí dobře, jsou-li spokojené obě strany.

 

 

Moc se na vás těším!

Mgr. Helena Fendrychová

Makléř

Certifikáty

1. STUPEŇ - Jan Konečný REMAX Realitní kancelář roku Morava

Povolení cookies

Používáme cookies a jiné technologie za účelem poskytování našich služeb, vylepšení vašeho uživatelského zážitku, analýzy používání našich stránek a při cílení reklamy.