Rekonstrukce panelového bytu
Panelové bydlení je mnohdy považováno za dítě socialismu, není tomu ale tak. První panelové byty vznikaly už po první světové válce. Největší rozmach však zažily mezi 70. a 90. lety 20. století. Masivně se panelové byty stavěly ve východním bloku, Československo nevyjímaje. Panelová sídliště byla rychlým a snadným řešením bytové krize. Rozsáhlá sídliště však najdeme i v západní Evropě. Mezi nejstarší patří například sídliště Charlottenburg-North v Berlíně vybudované v poválečné době. Jeho západní část tvoří Großsiedlung Siemensstadt, což je sídliště už z konce 20. let minulého století. Tato část je dnes dokonce na seznamu památek UNESCO.
Další známé sídliště se nachází ve Vídni, konkrétně na jejím jihu. Jedná se o Per-Albin-Hansson-Siedlung Ost a vybudované bylo mezi 60. a 70. lety 20. století. Dokonce i město památek a umění, jakým je Paříž, má svoje sídliště. Postavené bylo v 50. a 60. letech, nazývá se Dame Blanche Nord a nachází se na sever od Paříže. Jedno z největších sídlišť ve střední Evropě je v Bratislavě. V Petržalce žije asi 117 tisíc obyvatel. Ani Česká republika není výjimkou. Sídliště, menší či větší, najdeme ve všech velkých městech. Jen v samotné Praze se nachází přes 50 sídlišť včetně Jižního Města, což je největší panelové sídliště nejen na území hlavního města, ale v České republice vůbec. Žije zde asi 80 tisíc lidí.
Povinné umění
V době největší výstavby panelových sídlišť vznikl také zákon, který ukládal, že každá státní stavba, což byla většina všech stavebních projektů, musí poskytnout 1 až 4 procenta z celkového rozpočtu na výzdobu.
Vznikly tak estetické dominanty ve veřejném prostoru kolem poliklinik, obchodních domů, výrobních podniků, ale také sídlišť. Mnohé z těchto děl zde stojí dodnes. Jsou to sochy, plastiky a jiné formy umění. Vznikala však většinou unifikovaná díla, neboť stát přísně kontroloval vše, co umělci vytvářeli. Tvořila se tedy neutrální díla zobrazující figurativní motivy z prostředí rodiny, sportu, práce, stylizované náměty z flory a fauny a abstraktní dekorativní objekty. Velmi oblíbený byl například motiv vodního ptáka v kombinaci s bazénky, vodními nádržemi a kašnami. Mnohé z těchto stojí dodnes, některé však byly odstraněny.
Právě tímto „povinným“ uměním vznikajícím převážně v době normalizace v 70. a 80. letech minulého století se zabývá projekt Vetřelci a volavky. Na toto téma vznikl také stejnojmenný dokument České televize, jehož anotace zní: Co zbylo z rozsáhlých komunistických plánů estetizace českých sídlišť a veřejných prostranství? Podivuhodný svět normalizačních soch a plastik v dokumentárním filmu Rozálie Kohoutové a Pavla Karouse. Více fotografií z českých a moravských sídlišť si můžete prohlédnout na webu projektu www.vetrelciavolavky.cz.
Rekonstrukce jako investice
Původně se předpokládalo, že panelová výstavba vydrží přibližně 50 let. Po tomto půlstoletí se však zjistilo, že stavba je dostatečně kvalitní k tomu, aby mohla být využívána další desítky let. I proto se masivně rozjel projekt revitalizace panelových domů, spočívající především v jejich zateplení, úpravě fasády a výměně oken. V současné době žije v České republice v panelových bytech podle statistik asi tři miliony lidí, což je více než čtvrtina všech obyvatel země. Jeden z průzkumů ukázal, že většina obyvatel sídlišť je se svým bydlením spokojena, a to v poměru 9 : 1. Změnami však procházejí nejen budovy, ale rovněž jednotlivé byty. Jejich kvalitní rekonstrukcí lze získat moderní bydlení vyhovující nejnovějším trendům, ale také investiční nástroj.
Rekonstrukce dokáže zvýšit hodnotu nemovitosti, neplatí to ale vždycky. A také se nedá paušálně určit, o kolik. Důležitá je také lokalita. Cenu bytu v neatraktivní lokalitě příliš nezvýší ani nákladná rekonstrukce. To potvrzuje Tomáš Hejda, PR manager RE/MAX ČR. „Rekonstrukce nemovitosti zvýší její hodnotu o více, než jsou náklady rekonstrukce, a to zejména v kvalitních a bohatších lokalitách. Pokud investujeme do rekonstrukce panelového bytu, musíme zejména posuzovat lokalitu, ve které se panelový byt nachází. Lze říci, že panelové byty se nacházejí spíše v méně lukrativních lokalitách, tedy zvýšení hodnoty panelového bytu po rekonstrukci jsou velmi blízko nákladům rekonstrukce. Paušálně nelze říci procentuální zvýšení, o kolik se hodnota po rekonstrukci zvýší, např. rekonstrukce panelového bytu v Mostě může zvýšit hodnotu například o 75 %, a naopak v Praze pak například o 15 %.
Ceny nemovitostí jsou závislé zejména na lokalitě a pak také záleží, zda jsou nemovitosti panelové nebo cihlové. Každá lokalita má svoji hodnotu, a to jak město, tak i čtvrt a ulice. Pokud tedy zjišťujeme hodnotu nemovitosti, je potřeba znát prodeje srovnatelných nemovitostí v nedaleké minulosti v co nejbližším okolí, ideálně ve stejné či okolní ulici. Pro oceňování nelze používat zjednodušené tabulky, používané statistiky jsou pouze průměrem za danou lokalitu.“
Boom panelového bydlení
V posledních letech nabývá panelové bydlení znovu na oblibě. Jedním z hlavních důvodů je i větší dostupnost těchto bytů z hlediska ceny a rovněž příznivá situace na realitním trhu, neboť zájem o nemovitosti vzrůstá. „Rok 2015 zaznamenal v realitách zvýšenou poptávku po nemovitostech, a to napříč trhem. Apetit nakupovat je zapříčiněn zejména zlepšením hospodářské situace, snížením míry nezaměstnanosti, zvýšením reálných příjmů domácností a hospodářským růstem, lidé jsou pozitivní a nebojí se budoucnosti, to je vše ještě umocněno nízkými úrokovými mírami, kdy v mnohých případech vlastní bydlení na hypotéku je levnější než nájemné.
To má právě vliv zesíleně na panelové byty, protože kupující jsou většinou osoby, které nevládnou vysokými úsporami, tedy nízké úrokové sazby jsou pro ně příležitostí. Hodnota panelových bytů meziročně vzrostla v průměru o 10 % a je možné očekávat ještě další růst cen. Výjimečně v dílčích lokalitách není růst hodnoty nemovitosti, jsou to lokality s dílčími problémy, např. odliv Rusů v Karlových Varech nebo problémy OKD na Ostravsku,“ vysvětlil Tomáš Hejda, PR manager RE/MAX ČR.
Jak na rekonstrukci?
Pokud se pouštíte do rekonstrukce panelového bytu, máte dvě možnosti. Buď svěřit vše do rukou odborníků, nebo se do rekonstrukce pustit svépomocí. Když se rozhodnete zařídit si rekonstrukci sami, ani tak se nevyhnete konzultaci s odborníky, alespoň v některých oblastech. Než začnete, vše si dokonale promyslete. Barvy, použitý materiál, ale i složitější změny, jako je třeba dispozice bytu. Jakmile jednou uděláte z 3+1 byt o dispozici 2kk, návrat k původnímu vzhledu už bude nemožný, v lepším případě hodně nákladný. „Nejdůležitější je zvolit dispozici bytu, která bude vyhovovat životnímu stylu jejich obyvatel,“ radí architektka Veronika Zimková z architektonického studia Magion architekti. „Důležitá je dobrá dispozice bytu, správné prostorové rozvržení jednotlivých místností. Není důležitá drahá sedačka nebo nová tapeta,“ dodává. Dopředu si také sestavte rozpočet a toho se držte. Pokud máte balkon, zvažte jeho zasklení. Díky moderním technologiím můžete získat díky zasklení balkonu či lodžie plnohodnotnou součást bytu.
Častým krokem při rekonstrukci bývá změna dispozic bytu, v takovém případě se nevyhnete bourání stěn a příček. Myslete na to, že jakkoliv máte volnou ruku, ne vždy to platí. V případě změny dispozic musíte ponechat nosné příčky. „V panelových domech spolu prakticky všechny konstrukce staticky spolupůsobí, proto je poměrně náročné dělat dispoziční změny, např. probourávat nové otvory,“ upozorňuje Veronika Zimková. Pravděpodobně se nevyhnete také předělávání rozvodů vody a elektřiny, případně plynu. Nechte si všechny rozvody vždy zkontrolovat odborníkem. Panelový byt může být starý desítky let a stejně staré mohou být i rozvody. „V bytech se nachází pouze jedna stoupačka, takže je také složitější nové umístění dřezu nebo sprchového koutu, zejména pokud chceme sprchový kout v úrovni podlahy,“ uvádí architektka.
Na co pozor!
I sebelépe naplánovaná rekonstrukce panelového bytu skrývá mnoho úskalí. Na jaké problémy můžete narazit? „Za největší problémy v rámci rekonstrukce bytů panelových domů považuji konstrukci stěn, která v případě, že uvažujete o změně dispozice, má svá omezení. Ať už se jedná o bourání příček nebo jenom změnu vstupních otvorů,“ říká designér Marek Poddaný, který se podílel například na televizním pořadu Jak se staví sen. „Stejně tak je to i samotný zásah. V panelových domech je často extrémní počet bytů a díky betono-ocelové konstrukci se každý zásah nese celým domem, a ne každý soused sdílí vaši radost z budování. O to více je potřeba rekonstrukci dokonale naplánovat, a zkrátit tak její trvání na nutné minimum,“ dodává designér.
Úskalím může být také kvalita rekonstrukce. Proto si velmi prověřte, komu práci svěřujete. „Panelové domy nebyly původně plánovány na tak dlouhou životnost a každý zásah by měl být promyšlený a domu prospět, ne zhoršit jeho budoucí stav,“ upozorňuje Marek Poddaný. „Když se rozhodnete k výměně podlah, je zde více než jinde třeba počítat s tím, aby podlaha splňovala parametry nízkého kročejového hluku s ohledem na konstrukci domu. Většina renomovaných výrobců má takové produkty v nabídce a jde jen o to, aby si váš nový byt nechtěně neužívali více i sousedé pod vámi v podobě zvýšeného hluku při chození. V případě výměny oken počítejte s tím, že málokterý byt před rekonstrukcí ,neprofukoval ́ a často se hlavně v minulosti stávalo, že s novými plastovými okny se v bytě mohla tvořit díky dokonalému utěsnění a neproudění vzduchu následně plíseň,“ vysvětluje designér.
Jak na interiér
Při zařizování interiéru máte rozhodně větší volnost než při zavádění rozvodů a konstrukci stěn, ale i v tomto případě byste se měli držet rad a tipů odborníků. Zásadní je to, v jakém stylu interiér vybudujete. Myslete na to, že i přes rozsáhlou a moderní rekonstrukci se stále jedná o panelový byt, a tomu by měl odpovídat i vzhled. „Z mého pohledu je nejdůležitější snaha o věrohodnost,“ říká Marek Poddaný. „Panelové domy nejsou ničím stylové – aby se k nim vázal konkrétní styl, samozřejmě v nich lze vytvořit útulné a osobité bydlení. Osobně nemám rád, když se někdo snaží udělat v panelovém domě byt jako vystřižený z doby Ludvíka XIV. nebo stylový interiér srubu. Pokud jde jen o pár doplňků, to je samozřejmě věc jiná. Na někoho to působí možná jako překvapení za dveřmi, já to vnímám jako určitou kulisu v kontextu s exteriérem a společnými prostorami, ač chápu, že priorita je názor a preference budoucího uživatele,“ dodává designér.
A jaké jsou tedy konkrétní rady? Jaké použít barvy? V tomto případě není žádná univerzální rada. Vše závisí na vkusu a preferencích majitele. Až na jedno. Strop by měl zůstat bílý. „Panelové byty nemají moc vysoké stropy a pokud by byly natřeny tmavší barvou než stěna, prostor by se opticky ještě více snížil. Pokud holdujete kontrastům, zvýraznit jednu stěnu místnosti barvou nebo tapetou určitě není prohřešek,“ radí Marek Poddaný.
A co materiál? „Také v tomto případě hodně záleží na preferencích investora i možnostech rozpočtu, ale osobně to vnímám tak, že pokud do ,betonovo ocelovo- -plastového ́ domu přinesete kus přírody – ať už alespoň v částečné podobě použitím dřevěného či dýhovaného nábytku, případně útulný neumělý textil a přírodní dekorace či motivy, určitě se tím dá celkový dojem i uživatelský komfort vylepšit,“ uzavírá Marek Poddaný. Rady na zařízení interiéru přidává i architektka Veronika Zimková: „Většina panelových bytů je spíše menších než větších. Téměř vždy je potřeba prostor zvětšit, proto je vhodné použít světlé barvy, sjednotit podlahu v celém bytě, nepoužívat tmavou výmalbu a podobně.“
Využití netradičních materiálů
Při rekonstrukci bytu se nemusíte bát použít méně tradiční či dokonce netradiční materiály. Pokud máte nějaký v oblibě, neváhejte to sdělit svému architektovi. Dobrý architekt vám navrhne interiér, v němž budete mít svého oblíbeného materiálu dostatek.
Jakou podlahu
Při rekonstrukci se pravděpodobně nevyhnete ani kompletní výměně podlahy. Ta bývá jednou z nejdůležitějších položek, zároveň patří i mezi problémové části rekonstrukce. Zvláště pečlivě je třeba vybrat, jakou podlahu zvolíte. V poslední době je velmi oblíbená laminová, ta však není do panelového bytu vhodná kvůli tomu, že netlumí hluk. Vaše kroky by se tak rozléhaly i v okolních domech. Laminovou podlahu zvolte pouze tehdy, pokud si můžete dovolit dražší variantu. Ta má v sobě zabudovanou zvukovou podložku, která tlumí hluk. Z dalších materiálů máte na výběr například PVC, které je levné a měkké. Velmi odolný je vinyl, který je ale zase tvrdší a dražší. Dobře se udržuje dlažba, ale zase je studená. Mezi moderní materiály patří dřevo, které je velmi odolné, ale nevýhodou je náročnost údržby.
Koupelna
-
Koupelna je problémem většiny panelových bytů, vhodně zvoleným vybavením ale dokáže být plně funkční, a navíc může i dobře vypadat
-
Vhodným materiálem do panelového bytu je dřevo, které jednak dobře vypadá, dobře se udržuje, a navíc vnese do bytu kousek přírody
-
Stěny by měly být co nejsvětlejší, není ale problém jednu stěnu udělat dominantnější – barevnější, se vzorem a podobně
O mně
Jsem profesionální realitní makléř s bohatými zkušenostmi v oboru, specializující se na prodej, pronájem a investice do nemovitostí. >>> Reference klientů <<<
Jsem znalý trhu, vybavený nejnovějšími technologiemi a nabízím svým klientům komplexní služby.
Snažím se najít nejlepší řešení pro mé klienty a jsem jim plně k dispozici po celou dobu transakce.
Jsem odborník na prodej bytů, rodinných domů, komerčních nemovitostí, pozemků a developerských projektů.
Díky své komunikativnosti, profesionalitě a znalosti práva minimalizuji rizika pro své klienty a zajišťuji hladký průběh transakce.
Jsem spolehlivý a důvěryhodný partner pro Vaše realitní záležitosti, a jsem si jistý, že Vám poskytnu nejvyšší úroveň služeb.
>>> Reference klientů <<<
Co ode mě můžete očekávat v průběhu obchodního případu?
Realitní služby, jaké si přejete!
• Analýzu správného nastavení nabídkové ceny nemovitosti
• Služby spojené s prodeje:
- pasportizace budovy
- geometrické zaměření
- vyhotovení PENB (energetického štítku)
- technická zpráva o stavu nemovitosti
- znalecký posudek
- posudek statika
- legalizace stavby
- výmaz zástavních práv
- výmaz věcných břemen
- výmaz exekutorského zástavního práva
• Tvorbu prezentace nemovitosti:
- příprava (dle potřeby konkrétní nemovitosti - homestaging, úklid, výmalba, vyklizení, atd.)
- profesionální fotografie, videoprohlídka, 2D a 3D půdorysy, 3D návrhy, vizualizace, web nemovitosti
• Oslovení kontaktů z firemní databáze (cca 1200 realitních makléřů v ČR + zbytek sítě po celém světě)
• Lokální marketing, prodejní plachta na nemovitosti, letákové akce, inzerce na nejnajvštěvovanějších realitních portálech, databáze poptávajícíc klientů
• Zacílení na potenciání klienty i mimo naší databázi, z vytipovaných zájmových skupin (např. kampaně na sociálních sítích)
• Pravidelný report klientovi ohledně zájmu o nemovitost
• Kvalifikované prohlídky nemovitosti se zájemci
• Sepsání dohody o složení blokovacího depozita (rezervační smlouva)
• Organizace potřebných jednání smluvních stran, nezbytných k uzavření finálních smluv
• Příprava standardní smluvní dokumentace kompetentním advokátem (JUDr. Lukáš Kučera a JUDr. Tomáš Truschinger, advokání kancelář Kučera a Truschinger, www.ak-kt.cz)
• Organizace podpisů smluvní dokumentace včetně ověření podpisů
• Podání návrhu na vklad vlastnického práva nemovitosti včetně úhrady správního poplatku
• Organizace předání nemovitosti včetně přepisu energií a daňové povinnosti
>>> Reference klientů <<<
Kontaktujte mě, konzultace je první krok a nic nestojí.
Certifikáty
