Igor Loškár

Nabytí účinnosti nové právní úpravy

Návrh zákona byl schválen Poslaneckou sněmovnou a postoupen Senátu, který k němu nestihl přijmout žádné usnesení. Nyní je návrh zákona předkládán prezidentovi k podpisu a následně bude formálně vyhlášen (zveřejněn) ve sbírce zákonů.

Účinnost nové právní úpravy je stanovena pevným datem na den 1. 1. 2020. Pokud by se však nepodařilo do této doby vyhlásit návrh zákona ve sbírce zákonů, nabude účinnosti až počátkem 15. dne po zveřejnění.

Rozhovor na téma vzdělávání v realitách

Změna živnosti

Doposud disponovali makléři, jakož i franšízy (jako právnické osoby), živnostenským oprávněním v rámci živnosti ohlašovací volné, a to bez zvláštního požadavku na odbornost a vzdělání. V rámci ohlašovací živnosti volné se jednalo o živnostenské oprávnění s předmětem podnikání: "Výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona". Předmět podnikání se takto u právnických osob (franšíz) zapisoval do obchodního rejstříku. Do živnostenského rejstříku se ještě zapisoval obor činnosti, kterým byla: „Realitní činnost, správa a údržba nemovitostí".

Každý realitní podnikatel (tedy makléř, ale i franšíza jako právnická osoba), který je před účinností zákona o realitním zprostředkování oprávněn poskytovat realitní zprostředkování v rámci živnosti ohlašovací volné, je povinen před uplynutím doby 6 měsíců ode dne nabytí účinnosti zákona o realitním zprostředkování, tj. do dne 30. června 2020, ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost s názvem „Realitní zprostředkování“.

Podnikatelem je zde nutné rozumět každou právnickou osobu (každou franšízu, tedy konkrétní s.r.o.), stejně jako každou fyzickou osobu, která má příslušné živnostenské oprávnění jako realitní makléř, a tedy působí jako OSVČ. Uvedené osoby musí doložit doklady prokazující splnění podmínky odborné způsobilosti pro provozování této vázané živnosti.

Požadavek bezúhonnosti

Každý makléř, stejně jako franšíza, budou muset být bezúhonní. Bezúhonnost si prověří živnostenský úřad z rejstříku trestů.

Překážkou pro získání živnosti bude pravomocné odsouzení pro trestný čin spáchaný úmyslně, nebo pro trestný čin spáchaný z nedbalosti v souvislosti s poskytováním realitního zprostředkování (pokud již nebyl v minulosti zahlazen).

Je-li realitní zprostředkovatel právnickou osobou, musí být bezúhonní také jeho skutečný majitel (resp. skuteční majitelé) podle zákona o některých opatřeních proti legalizaci výnosů z trestné činnosti a financování terorismu, jakož i každá fyzická osoba, která je členem jeho statutárního orgánu, zástupcem právnické osoby v tomto orgánu anebo v postavení obdobném postavení člena statutárního orgánu (tedy zjevně například i prokurista).

Jakmile člen statutárního orgánu přestane naplňovat podmínku bezúhonnosti, musí tuto skutečnost bezodkladně sdělit. Realitní zprostředkovatel má zároveň povinnost takového člena statutárního orgánu bezodkladně odvolat.

Pro hladké prokázání bezúhonnosti skutečných majitelů právnické osoby lze doporučit, aby byli skuteční majitelé právnické osoby řádně zapsáni do evidence skutečných majitelů. Tuto povinnosti mají právnické osoby tak jako tak, bez ohledu na zákon o realitním zprostředkování. Nyní bude však živnostenský úřad přímo zkoumat, jsou-li tyto osoby bezúhonné. Franšízy tak řádným zápisem skutečného majitele splní hned dvě povinnosti najednou.

Odbornost (prokázání praxe nebo vzdělání)

Nový zákon o realitním zprostředkování přináší v rámci vázané živnosti zvláštní požadavky na vzdělání nebo na prokázání odborné praxe pro realitní zprostředkovatele. K prokázání příslušného vzdělání nebo praxe bude potřeba živnostenskému úřadu předložit příslušné dokumenty.

Pro prokázání požadovaného vzdělání se předkládá živnostenskému úřadu příslušné potvrzení o absolvování školní docházky (vysokoškolský diplom, vysvědčením o maturitní zkoušce, doklad o uznání odborné kvalifikace).

U prokazování praxe je situace složitější. Praxí v oboru se dle živnostenského zákona rozumí výkon odborných činností náležejících do příslušného oboru nebo příbuzného oboru živnosti osobou samostatně výdělečně činnou v oboru nebo v příbuzném oboru na základě příslušného oprávnění k podnikatelské činnosti, osobou pověřenou vedením obchodního závodu nebo odštěpného závodu, odpovědným zástupcem, osobou bezprostředně odpovědnou za řízení činnosti, která je předmětem živnosti, nebo osobou vykonávající samostatné odborné práce odpovídající oboru živnosti v pracovněprávním vztahu, služebním, členském nebo obdobném poměru.

Zákon nespecifikuje doklady, jimiž má být praxe doložena. Zpravidla by mělo být možné příslušnou praxi doložit živnostenskému úřadu například jen předložením pracovní smlouvy, prokazující trvání příslušné práce po požadované období, či potvrzením vydaným předchozím zaměstnavatelem.

Pokud makléř působil jako OSVČ, což bude nejčastější případ, pak bude jako doklad o praxi sloužit například i daňové přiznání, na kterém je uveden příslušný obor podnikání, nebo smlouva ospolupráci, případně potvrzení příslušné franšízy. V zásadě bude nicméně nutné postupovat v každém případě individuálně, je možné, že některé úřední osoby živnostenského úřadu si vyžádají další specifické doklady.

Podmínkou získání nové vázané živnosti „Realitní zprostředkování“ je prokázání odbornosti, a sice:

1. a) vysokoškolské vzdělání v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
2. b) vysokoškolské vzdělání v bakalářském programu, 1 rok praxe a absolvování mezinárodně uznávaného kurzu dle § 60a (vzdělávání v mezinárodně uznávaném kursu) zákona 111/1998 Sb., zákona o vysokých školách, se zaměřením na nemovitosti organizovaného na státem akreditovaném ústavu,
3. c) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 3 roky praxe v oboru, nebo
4. d) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání dle zákona č. 179/2006 Sb. – jedná se o kurz pořádaný akreditovanými osobami. Účastníci kurzu, kteří složí zkoušku, obdrží osvědčení o absolvování akreditovaného kurzu a osvědčení o získání profesní kvalifikace, které je veřejnou listinou a má celostátní platnost při prokazování dosažené kvalifikace. T ato profesní kvalifikace nahrazuje školní vzdělání v oboru. Jedná o profesní kvalifikaci, která je garantována Ministerstvem pro místní rozvoj, kde autorizovanou osobou jen i RE/MAX Česká republika (Kreuziger&Sobotik, s.r.o.).

Zákon obsahuje přechodné ustanovení, které umožňuje osobám, které k 1. 1. 2020 poskytují realitní zprostředkování v rámci ohlašovací živnosti volné, aby v této činnosti pokračovaly po dobu 6 měsíců, tedy do 30. 6. 2020. Pokud v období mezi 1. 1. a 30. 6. 2020 majitel volné živnosti oznámí, že hodlá v provozování této činnosti pokračovat, a doloží doklady (požadované vzdělávání, praxi), provede živnostenský úřad zápis do živnostenského rejstříku a vydá výpis.

Zákon umožnil ohlášení příslušné vázané živnosti bez povinnosti platit správní poplatek.

Odborně způsobilé osoby

Realitní zprostředkování bude také nově živností, kterou bude možné vykonávat pouze tzv. odborně způsobilými osobami. Nestačí tedy, pokud splňuje požadavek odbornosti podnikatel samotný (franšíza jako společnost), pokud vykonává svou činnost prostřednictvím jiných osob (zejména pokud má zaměstnance, kteří taktéž vykonávají činnosti zprostředkování zaměstnání). V takovém případě musí i tyto osoby splňovat podmínky odbornosti, a sice:

1. a) vysokoškolské vzdělání získané v magisterském studijním programu v oblasti vzdělávání Právo, v oblasti vzdělávání Ekonomické obory se zaměřením na ekonomii, finance nebo marketing a obchod nebo v oblasti vzdělávání Stavebnictví se zaměřením na stavitelství nebo přípravu a realizaci staveb, nebo obdobné vysokoškolské vzdělání, které bylo získáno studiem na vysoké škole nezařazeným do oblasti vzdělávání,
2. b) vysokoškolské, vyšší odborné nebo střední vzdělání s maturitní zkouškou a 1 rok praxe v oboru, c) profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele podle zákona č. 179/2006 Sb., zákona o uznávání výsledků dalšího vzdělávání,
3. d) doklad o tříleté praxi v oboru v nezávislém postavení (§ 420 občanského zákoníku) nebo v pracovněprávním vztahu, nebo
4. e) doklad o uznání odborné kvalifikace podle zákona č. 18/2004 Sb., o uznávání odborné kvalifikace.

Pro zajištění všech odborně způsobilých osob stanoví zákon přechodné období dvou let od nabytí účinnosti zákona, tj. do 1. 1. 2022. Po tomto datu už nebude smět realitní zprostředkovatel vykonávat své podnikání bez odborně způsobilých osob.

Toto ustanovení se netýká vztahu franšízant - makléř, neboť na obě tyto osoby nahlíží zákon jako na rovnocenné podnikatele, tedy obě dvě budou muset splňovat podmínku odbornosti vyžadovanou pro získání vázané živnosti.

Tento požadavek na příslušné vzdělání či praxi se také netýká například asistentek, administrativního personálu, pokud nevykonávají činnosti spočívající v realitním zprostředkování, tj. například pokud nechodí s klienty na prohlídky nemovitostí, nekomunikují s klienty o tom, jak vést obchodní případ, nevyjednávají obsah jednotlivých smluv atp.

Pojištění

Nově je vyžadováno při realitním podnikání zřízení profesního pojištění s limitem pojistného plnění nejméně 1 750 000 Kč pro jednu pojistnou událost a limitem pojistného plnění 3 500 000 Kč pro souběh více pojistných událostí během jednoho roku.

Toto pojištění musí mít každý realitní zprostředkovatel, bez ohledu na to, zda-li je fyzickou či právnickou osobou. Pokud jednatel společnosti bude mít také sám živnostenský list jako realitní zprostředkovatel, tak musí být pojištěn i tento jednatel. Totéž platí pro makléře, pokud působí jako OSVČ a mají příslušné živnostenské oprávnění.

Výše uvedené požadavky na pojistné limity se však snižují o 50 %, pokud realitní zprostředkovatel (makléř) vykonává činnost pouze na základě písemné smlouvy jménem jiného realitního zprostředkovatele (právnické osoby - franšízy).

Makléři musí být pojištěni na částku 1750000Kč (ročně na součet škod) / 875000Kč (individuálně na jednu škodu), za podmínky, že vykonávají svou činnost jen a pouze na základě písemné smlouvy o spolupráci s konkrétní franšízou RE/MAX, jejím jménem a na její účet.

Spoluúčast u pojištění nesmí překročit částku 5 000 Kč nebo 1 % z výše pojistného plnění. Povinnost být pojištěn v souladu se zákonem stanovenými pravidly je nutno splnit do 2 měsíců od nabytí účinnosti zákona o realitním zprostředkování. Klient bude nově oprávněn výslovně požadovat předložení smlouvy o spolupráci, kterou má makléř uzavřenu s franšízou.

Klient je taktéž oprávněn požadovat předložení pojistky potvrzující uzavření pojistné smlouvy.

Povinností realitního zprostředkovatele je dále předložit Ministerstvu pro místní rozvoj stejnopis nebo úředně ověřenou kopii pojistné smlouvy, a to do 10 pracovních dnů od jejího uzavření (§ 7 odst. 4 ZRZ), přičemž pojištění jako takové musí být u realitního zprostředkovatele, který podnikal na základě živnosti volné již před účinností ZRZ, sjednáno do 2 měsíců od účinnosti ZRZ (§ 23 odst. 2 ZRZ).

Nutno zdůraznit, že makléř musí být sjednáno pojištění po celou dobu, kdy má oprávnění k výkonu živnosti realitního zprostředkovatele, bez ohledu na to, zda a v jakém rozsahu tuto činnost skutečně vykonává.

Smlouva o realitním zprostředkování

Smlouva o poskytování realitních služeb (tj. smlouva o zprostředkování) musí být vždy písemná. Pokud by nebyla uzavřena v písemné formě, pak může klient vznést námitku neplatnosti.

Zákon stanoví nutné náležitosti smlouvy o poskytování realitních služeb, kterými jsou zejména přesné označení zprostředkovávaných nemovitostí, výše kupní ceny / nájemného, výše provize nebo způsob jejího určení. Neobsahuje-li smlouva některou ztěchto náležitostí, může se klient dovolat její neplatnosti.

Je-li smlouva uzavírána se zájemcem o nabytí nemovitosti (nebo zájemci o nájem), musí být takovému zájemci předložen při podpisu smlouvy výpis z katastru nemovitostí nikoli starší než tři dny týkající se konkrétní nemovitost. Bude potřeba mít oficiální výpis z katastru nemovitostí opatřený na katastru nemovitostí, u notáře, obecním úřadu nebo CzechPointu. Může být vyhotoven prostřednictvím placeného vzdáleného přístupu pro registrované uživatele přes webovou stránku ČUZK. Naopak nestačí neoficiální webový výpis, který je zdarma přístupný každému na stránkách ČUZK.

Pokud v době uzavření smlouvy ještě není známa konkrétní nemovitosti, musejí být informace a výpis z katastru předány do 14 dnů od jejího vyhledání. Dále musí být takovému zájemci poskytnuty informace o konkrétních závadách a omezeních váznoucích na předmětu převodu nebo užívání, které plynou z veřejných seznamů nebo o nichž realitní zprostředkovatel věděl nebo s ohledem na svou odbornost vědět měl.

Realitní zprostředkovatel je povinen informovat klienta v případě, že si bere provizi i od druhé strany, a informovat jej o její výši.

Neposkytnutí požadovaných informací je sankcionováno možností klienta namítnou neplatnost smlouvy, resp. od smlouvy odstoupit.

Omezení

Ve smlouvě o realitním zprostředkování nemůže být spotřebiteli stanovena povinnost uzavřít zprostředkovávanou smlouvu. To však také znamená, že pokud klient odmítne uzavřít kupní smlouvu s konkrétním vyhledaným zájemcem, nemůže za to být sankcionován, a to zejména smluvní pokutou. Povinnost uzavřít smlouvu s vyhledaným kupujícím nelze takto stanovit pouze a jen ve zprostředkovatelské smlouvě. Smysl je takový, že klienta nelze předem nutit k tomu, že musí uzavřít smlouvu v podstatě s kýmkoliv, koho mu realitní kancelář nejde.

Po klientovi, který je spotřebitelem, nelze vyžadovat vystavení šeku nebo směnky. Je-li zprostředkovatelská smlouva uzavřena se spotřebitelem na dobu neurčitou, činí výpovědní doba nejvýše 1 měsíc.

Na základě směrnice RE/MAX „Pravidla pro výlučné používání exkluzivních a koexkluzivních smluv o poskytování realitních služeb při prodeji nemovitostí“ jsou v síti realitních kanceláří RE/MAX uzavírány exkluzivní smlouvy o poskytování realitních služeb na prodej nemovitosti. Toto výhradní zprostředkování lze se spotřebitelem ujednat jen na dobu určitou, a to nejdéle na dobu 6 měsíců. Tato doba může být opakovaně prodloužena, prodloužení lze však sjednat nikoliv dříve, než 30 dnů před uplynutím sjednané doby. Prodloužení této doby by nemělo zároveň nastávat automaticky, ale mělo by být vždy vázáno na aktivní úkon klienta.

Je-li vůči spotřebiteli požadována záloha na provizi, nesmí taková záloha činit více jak 2/3 provize. Provize je v zásadě splatná vždy až dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy, nebo až dnem splnění podmínky odkládající její účinnost (což je v praxi nejčastěji okamžik úhrady kupní ceny do úschovy).

Je možné ujednat splatnost provize tak, aby nastala přede dnem uzavření zprostředkovávané smlouvy nebo před splněním odkládací podmínky její účinnosti, a to za podmínky, že smlouva o realitním zprostředkování obsahuje příslušné poučení ohledně této skutečnosti.

Úschovy

Zákon přináší zcela novou úpravu a koncepci realitních úschov. Realitní zprostředkovatel nesmí aktivně nabízet úschovu kupní ceny, nebo zprostředkovávat uzavření smlouvy o úschově s jiným schovatelem, než je banka, notář, advokát nebo exekutor v souvislosti s vedením exekuce. Nikoho jiného nesmí realitní zprostředkovatel doporučovat.

Realitní zprostředkovatel, pouze na výslovnou žádost klienta, podanou v písemné formě na samostatné listině, může poskytnout úschovu peněžních prostředků za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy, a to za podmínek daných zákonem. V síti realitních kanceláří RE/MAX bude i nadále platit směrnice „Pravidla pro správu blokovacích depozit a pro úschovu finančních prostředků klientů realitních kanceláří RE/MAX“, která říká, že realitní kancelář RE/MAX je povinna zajistit úschovu finančních prostředků klientů výlučně prostřednictvím advokátní kanceláře, která se zavázala dodržovat bezpečnostní podmínky úschovy peněžních prostředků, či vrámci bankovní úschovy.

Není 100 % jisté, zda ustanovení o úschovách uvedené v zákoně by se mělo vztahovat i na případ zajišťování blokovacího depozita od kupujících. Od MMR však máme k dispozici stanovisko:

„Úschova podle ZRZ je poskytnuta dle par. 4, odst. 1 písm. a), tedy „za účelem zajištění plnění z realitní smlouvy“. Z tohoto pohledu je rezervační (či blokační) smlouva pravděpodobně jakousi „přípravnou úschovou", nejde tedy o úschovu k plnění. Pokud nakonec dojde k podpisu realitní smlouvy a deponují se někde prostředky a čeká se na vklad do KN, pak už jde o jinou smlouvu než rezervační nebo blokační. Ta již musí odpovídat par. 4 odst. 2 ZRZ.“

Výklad tohoto ustanovení se bude teprve krystalizovat v praxi, zejména judikaturou soudů.

Pokuty

Za porušení povinnosti mít sjednáno pojištění může být uložena sankce až 1 000 000 Kč. Nepředložení uzavřené pojistné smlouvy Ministerstvu pro místní rozvoj nebo její změny (včetně výpovědi nebo odstoupení od smlouvy) je pod sankcí až 100 000 Kč. Pokud zprostředkovatel poskytne úschovy v rozporu se zákonem – pokuta až 500 00 Kč.

SHRNUTÍ

1. Nabytí účinnosti zákona – předpoklad 1. 1. 2020.
2. Změna živnosti volné na živnost vázanou – nutnost ohlásit živnostenskému úřadu vázanou živnost do 6 měsíců od účinnosti zákona. Ohlášení pro novou živnost podá makléř na formuláři živnostenského úřadu, u kterého přílohou bude doložení odbornosti.
3. Odbornost – znamená buď mít stanovené vzdělání, odpovídající praxi nebo absolvovat kurz a složit zkoušku profesní kvalifikace pro činnost realitního zprostředkovatele – RX Akademie v tuto chvíli finalizuje obsah zkoušky. Termíny pro stávající makléře, kterých se bude zkouška týkat, budou vypisovány pravidelně od února 2020. Pro všechny nově nastupující makléře, kteří se zúčastní Power Startu v únorových termínech a dále, budou mít automaticky před Realitním profesionálem možnost složit zkoušku.
4. Pojištění – do 2 měsíců od účinnosti zákona sjednat pojištění profesní odpovědnosti a do 10 pracovních dnů od jejího uzavření předložit tuto pojistnou smlouvu Ministerstvu pro místní rozvoj. Předpokládáme, že konkrétní nabídku na pojištění jak pro franšízanty, tak pro makléře, předložíme síti začátkem roku.
5. Smlouvy – vzorová smluvní dokumentace bude dána do souladu se zákonem začátkem měsíce ledna a bude se týkat pouze změny zprostředkovatelské smlouvy – konkrétně platnosti smlouvy a její automatické prolongace a ustanovení o smluvní pokutě v případě nepřistoupení k podpisu zprostředkovávané smlouvy. Zprostředkovatelské smlouvy uzavřené před datem účinnosti zákona zůstávají v platnosti a zákonu nepodléhají.
6. Úschovy – realitní kanceláře RE/MAX se i po účinnosti zákona budou řídit směrnicí RE/MAX o úschovách blokovacích depozit a kupních cen – tj. úschova výlučně prostřednictvím advokátní kanceláře, která se zavázala dodržovat bezpečnostní podmínky úschovy peněžních prostředků, či v rámci bankovní úschovy. Ohledně depozit není ustanovení zákona zcela jasné, ale dle vyjádření MMR by tato depozita neměla zákonu podléhat.

Podcast (audio verse) rozhovoru o vzdělávání v realitách

20.12.2019