Na co si dát pozor při koupi nemovitosti v exekuci nebo insolvenčním řízení
Prodej nemovitosti zatížené exekucí
Je-li nemovitost zatížená exekucí, znamená to, že je tato informace uvedena na příslušném listu vlastnictví u daného katastrálního úřadu. I takovou nemovitost lze ovšem prodat. V tomto případě by se však makléř měl spojit s příslušným exekutorem, který exekuci vede. Makléř by se měl od tohoto exekutora dozvědět částku pohledávky, kterou za dlužníkem vede. Avšak pozor! Dlužná částka musí být uhrazena ještě předtím, než se příslušná kupní smlouva na nemovitost s novým kupcem vloží na katastr nemovitostí. Pokud by se tak nestalo, katastr nemovitostí převod vlastnického práva nepovolí. Nicméně je potřeba zmínit, že prodej nemovitosti v exekuci je dosti rizikový pro zájemce o nemovitost, protože ten hned na začátku musí vyplatit exekuci. Přitom se může klidně stát, že během procesu se na nemovitosti objeví další exekuce, která by nemovitost velmi prodražila. Pokud by ji nový majitel neuhradil, přišel by o finanční prostředky, které již do koupi investoval.
Je potřeba zmínit, že prodej nemovitosti v exekuci je dosti rizikový pro zájemce o nemovitost, protože ten hned na začátku musí vyplatit exekuci.
Prodej nemovitosti v insolvenci
Na rozdíl od prodeje nemovitosti v exekuci je prodej v insolvenci o poznání bezpečnější pro nového kupujícího. Základním rozdílem je, že nemovitost v insolvenci je již očištěna od všech závazků. Insolvenční soud totiž všechny pohledávky prozkoumá a jeho rozhodnutím se již žádný závazek nemůže na listu vlastnictví objevit. Zároveň ve spolupráci se zajištěným věřitelem určí insolvenčního správce, který má za úkol danou nemovitost prodat zájemci s nejvyšší nabídkou. Insolvenční správce nemovitost může prodat i sám, většinou k tomu ale využije makléře, který by měl být v tomto typu prodeje zběhlý a certifikovaný. Na listu vlastnictví se sice stále závazky objevují, ale makléř v daném případě disponuje takzvaným prohlášením zajištěného věřitele, který určil prodej mimo dražbu. Veškeré závazky tedy v tomto případě zanikají zaplacením kupní ceny insolventnímu správci.
Další odlišností je nutnost připravit kromě návrhu na vklad a kupní smlouvu ještě i návrh na výmaz z insolvenčního rejstříku spolu s prohlášením insolvenčního správce o zániku všech pohledávek. Tím se nemovitost stává zcela bez závazků a je u ní uveden pouze nový majitel nemovitosti.
Teorie převedená do konkrétní situace
A pro představivost se nyní pokusme převést výše uvedenou teorii do konkrétních modelových příkladů. Paní Nováková se na kancelář RE/MAX obrátila se žádostí o pomoc při prodeji rodinného domu. Její životní situace byla obtížná. Měla vážně nemocného manžela, disponovala velmi omezenými finančními prostředky, dům neměla zkolaudovaný a finančních prostředků na splátku hypotečního úvěru jí již nezbývalo. Navíc vybavení domu částečně pořídila i díky nebankovnímu úvěru. Situace nebyla jednoduchá. Nebankovní společnost na majitele domu kvůli nesplácení úvěru uvalila exekuci. Makléř zprvu zajistil v centrální evidenci exekucí celkový počet exekucí a jméno soudního exekutora, který byl pověřen provedením exekuce. Majitelé domu, proti kterým je vedeno exekuční řízení, nesmí se svým majetkem nakládat. Východisko z této situace bylo jediné. Spojit se s exekutorem, zaplatit vymáhanou částku v plné výši a tím uvolnit nemovitost k prodeji. Úhrada závazku v tomto případě byla řešena prostřednictvím prostředků kupujících. Nabízela se i možnost výkupu nemovitosti a následného prodeje prostřednictvím partnerské společnosti. Celý proces prodeje byl vhodně načasován a za součinnosti všech účastníků rodinný domek našel v poměrně brzké době svého nového majitele.
Když dlužníci hatí prodej
Při prodeji nemovitostí v rámci insolvenčního řízení – na rozdíl od exekuce – náleží dispoziční právo k nemovitosti výlučně insolvenčnímu správci. V tomto případě realitní kancelář se žádostí o prodej bytu oslovil přímo insolvenční správce. Učinil tak proto, že dlužníci bývají vesměs nekontaktní, snaží se hatit realizaci prodeje a v neposlední řadě se odmítají vystěhovat. Makléř se snažil celou dobu s dlužníky komunikovat. Avšak prohlídku se nepodařilo zajistit standardní cestou a o zpřístupnění musel rozhodnout insolvenční soud. Za účasti insolvenčního správce a policie byla nemovitost zpřístupněna. Díky lokalitě a nabídkové ceně byl o byt nebývalý zájem. Přesto se našel pouze jeden vážný zájemce o koupi, ostatní měli obavu z nevystěhování. V tomto případě majitelé, kteří byli poučeni z předchozího jednání, byt bezproblémově uvolnili. Pokud by však k uvolnění nedošlo, nový vlastník se musí domáhat svého práva u soudu podáním žaloby na vystěhování.
Z uvedených příkladů vyplývá, že proces takovýchto případů je náročný a komplikovaný. Zprostředkovatel, který takový obchod realizuje, musí být mimořádně kompetentní. Je potřeba si uvědomit, že pokud potenciální kupec vstoupí do právního vztahu s někým, na koho je uvalena exekuce a on o tom neví, může mu to způsobit značné komplikace a ztráty.
O mně
Mojí celoživotní zálibou jsou cizí jazyky. Studovala jsem němčinu, ruštinu a italštinu na FF Brno a svoji první živnost jsem zakládala už v minulém století - samozřejmě na překlady a tlumočení. Své znalosti jsem později využila v přípravě a realizaci evropských dotačních projektů a zákaznickém servisu nadnárodní firmy. Celý život se vzdělávám, a proto spolupracuji s RE/MAX. Reality jsou komplexní obor a ve hře jsou často celoživotní úspory klienta. Proto je v RE/MAXU od makléřů vyžadována vysoká úroveň vzdělání a pečlivá příprava.
Rozumím významu nemovitostí a ke každému prodeji přistupuji, jako by šlo o můj vlastní projekt. Ať už jde o koupi nového domova pro Vaši rodinu, prodej domu po rodičích, s nímž Vás pojí spousta vzpomínek, nebo podnikatelskou investici do komerční nemovitosti - vždy jde o vážné rozhodnutí, zahrnující velké emoce i mnoho praktických a technických otázek. Tým kanceláře Delux a já Vás podpoříme v každé jednotlivé fázi Vaší realitní transakce.
Jednou z mých nejsilnějších stránek je empatie vůči klientům a pochopení jejich aktuální životní situace. Umím být prostředníkem v dialogu a jako máma čtyř dětí jsem zvyklá být druhému oporou ve správný čas a na správném místě. Hodnoty jako spolehlivost, kompetentnost, poctivost a důvěra jsou pro mě nezbytnou součástí každého obchodního vztahu.
Pomůžu Vám najít nový domov, prostory pro podnikání nebo investiční pozemek. Vždyť často jde o jedno z nejdůležitějších rozhodnutí v životě člověka a celé rodiny nebo firmy. S radostí na sebe vezmu starost o všechny formální i praktické náležitosti. Na Vás bude jenom si vybrat. S podporou sítě RE/MAX Vám pomůžu udělat tento důležitý krok.
Ať už je pro Vás realitní transakce vypořádáním se s minulostí, nebo vykročením do budoucnosti, ráda budu v této důležité chvíli stát na Vaší straně!
Certifikáty
