Ivan Přepechal

Novela zákona o dani z příjmů, která nabyla účinnosti 1. 1. 2021, přinesla změny na poli možnosti osvobození od daně z příjmů při prodeji nemovitosti. Pojďme si je po roce účinnosti novely připomenout.

Prostředky získané z prodeje nemovitosti, jež je v osobním majetku fyzické osoby, se zdaňují dle zákona o daních z příjmů. Existují však způsoby, jak lze tento příjem od daně z příjmů osvobodit. Tento proces byl zkomplikován novelou zákona o dani z příjmů s účinností k 1. 1. 2021, kvůli níž je nyní nutné rozlišovat mezi nemovitostmi nabytými do roku 2020 včetně a těmi nabytými od 1. 1. 2021. Možnosti osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti jsou následující:

1. V případě, že prodávající v rodinném domě nebo v bytové jednotce bydlel po dobu 2 let bezprostředně před prodejem, pak lze příjem z prodeje takového domu/bytu od daně z příjmů osvobodit, a to dle §4 odst. 1 písm. a) zákona o dani z příjmů. Zde je rozhodující, zda poplatník v dané nemovitosti skutečně bydlel. Pro uplatnění osvobození není podmínka trvalého bydliště v dané nemovitosti, ale poplatník je povinen jakkoli prokázat, že v domě trvale žil (např. platby záloh na energie, doručené poštovní zásilky apod.). Důležité také je, aby v daném domě/bytě poplatník žil „bezprostředně“ před prodejem, tzn. pokud by například 3 měsíce před prodejem byla nemovitost pronajímaná, nelze toto osvobození uplatnit.

Bydlel-li prodávající v rodinném domě nebo v bytové jednotce po dobu kratší 2 let (doporučuje se minimálně měsíc) a použije-li získané prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby, pak i tento příjem může být od daně z příjmů osvobozen. Toto osvobození se dá uplatnit i zpětně, a to v případě, kdy k obstarání vlastní bytové potřeby dojde ve zdaňovacím období předcházejícímu období, ve kterém byl prodej nemovitosti uskutečněn. Podmínky pro uplatnění osvobození jsou následující:

• podání oznámení správci daně o použití prostředků na vlastní bytovou potřebu. Toto oznámení je nezbytné podat v termínu pro podání řádného daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem vznikl;
• použití získaných prostředků nejpozději do konce následujícího zdaňovacího období po zdaňovacím období, ve kterém příjem vznikl.

Aby bylo možné uplatnit osvobození v plné výši, je nezbytné vynaložit všechny peněžní prostředky získané prodejem na uspokojení vlastní bytové potřeby. V případě, že celý příjem nebude vynaložen na uspokojení vlastní bytové potřeby, pak ta část, která nebude využita, bude předmětem daně z příjmů. Ke zdanění příjmu dochází v tom zdaňovacím období, ve kterém měly být prostředky nejpozději vynaloženy. Proti tomuto příjmu je však možné uplatnit výdaje (pořizovací cenu nové nemovitosti), a to v poměrné výši k příjmům, které nebyly využity na uspokojení vlastní bytové potřeby. Př.: poplatník pořídil v květnu roku 2020 byt za 200 000 Kč a následně v září roku 2021 došlo k jeho prodeji. Příjem z prodeje činil 900 000 Kč. Poplatník doložil v termínu pro podání daňového přiznání na FÚ oznámení, že příjmy z prodeje nemovitosti budou vynaloženy na uspokojení vlastní bytové potřeby. Osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovité věci Daně a účetnictví V roce 2022 došlo k pořízení nového bytu pro vlastní bytovou potřebu. Výdaje za pořízení nového bytu činí 800 000 Kč (tj. 88,89 %). Ke zdanění v roce 2022 bude tedy příjem 100 000 Kč (900 000 Kč–800 000 Kč) a proti tomu lze uplatnit max. výdaje ve výši 22 220 Kč (11,11 % ze 200 000 Kč).

Pokud prodávající nebydlel v nemovitosti vůbec (a byt byl koupen před 31. 12. 2020), pak reinvestice do vlastního bydlení není ještě možné použít.

2. V případě, že doba mezi nabytím vlastnického práva k nemovitosti a jejím prodejem přesáhne dobu 10 let, pak lze příjem z prodeje nemovitosti osvobodit dle §4 odst. 1 písm. b) zákona o dani z příjmů. Z důvodu, že k 1. 1. 2021 došlo k prodloužení lhůty pro osvobození příjmu z prodeje nemovitosti, a to z pěti na deset let, tak lze také zde využít osvobození i v případě, kdy doba mezi nabytím a prodejem nepřesáhne dobu 10 let, ale poplatník využije získané prostředky na uspokojení vlastní bytové potřeby. Toto nové ustanovení se týká pouze nemovitosti nabytých od 1. 1. 2021. U nemovitosti nabytých do 31. 12. 2020 se nadále aplikuje ustanovení zákona platné k 31. 12. 2020, tzn. je zde počítána pětiletá lhůta pro osvobození. U nemovitostí nabytých ke konci roku 2020 je důležité, kdy nastaly právní účinky vkladu, tzn. den kdy došel návrh na zápis do katastru nemovitosti na příslušný katastrální úřad.

28.5.2022