Ivo Bača

Červnový výsledek hypotečního trhu není žádným překvapením, v porovnání s květnem produkce vzrostla o zhruba půl miliardy Kč. Celková červnová produkce tedy dosáhla hodnoty 24,19 mld. Kč, přičemž hypoteční banky si připsaly úvěry za 22,2 mld. Kč a stavební spořitelny 1,99 mld. Kč. Podle prvotních indikací to vypadá, že ani prázdninová produkce nebude nijak znatelně pokulhávat za červnovými výsledky.

To vše navzdory stále vysokým úrokovým sazbám, které meziměsíčně klesly o pouhý jeden bazicky bod na hodnotu 5,06 % u realizovaných úvěrů. I přes snížení základní sazby ČNB na konci června o 50 bazických bodů na hodnotu 4,75 % hypoteční banky drží sazby na svých úvěrech stále velmi vysoko. V průběhu července jsme nezaznamenali žádné viditelné snížení na straně aktuálních nabídkových sazeb.

Naproti tomu cena úrokových swapů během července klesla o více jak 30 bazických bodů a 5letý úrokový swap se pohybuje na průměrné hodnotě 3,6 %. Je tedy zřejmé, že hypotéční banky drží svou marži vysoko v obavě z roztočení spirály refinancování.

Pokud se podíváme blíže na data, tak refinancování tvoří zhruba 12,5 % z celkové produkce hypoték (průměr za poslední tři měsíce 04–06/2024) a to jsou jedny z nejnižších čísel za poslední čtyři roky. Vypadá to tedy, že šrouby jsou opravdu utaženy více než je obvyklé.

Dlouhodobě činil podíl refinancovaných úvěrů 15–20 % z celkové produkce. Vedle refinancování je potřeba zmínit i probíhající snižování sazeb v rámci retence u běžících smluv. Tady bohužel oficiální data neexistují a lze jen těžko odhadovat kolik zákazníků požádalo svou banku o snížení úrokové sazby a bylo jim vyhověno.

Existují i výrazné rozdíly mezi jednotlivými bankami, jak k retenci přistupují. A tak nezbývá než doufat, že se úrokové sazby dají do pohybu trochu více ve spojení s novými pravidly pro předčasné splacení hypoték, která reálně vstoupí do hry od září letošního roku.

Očekáváme, že zítra dojde ke snížení základní sazby ČNB o 25 bazických bodů i když viceguvernér Jan Fait připustil minulý týden, že zvažuje i padesátibodové snížení. Za tímto poměrně optimistickým vyjádření stojí nepochybně i pozitivní čísla o červnové inflaci, která s hodnotou 2 % je určitě dobrou zprávou, ačkoli růst cen ve službách je stále na vyšších hodnotách. Předpokládáme, že bude dál pokračovat i mírný pokles úrokových swapů. Jak rychle a zda vůbec budou hypoteční banky reagovat je otázka za milión.

V této souvislosti stojí za zmínku komentář dalšího člena bankovní rady Jana Kubíčka z minulého týdne, kdy v zásadě vysvětluje vazbu hypotéčních sazeb na úrokové swapy, které reagují na globální ekonomické i politické události a vykazují stále jistou míru nestability. Navzdory tomu svůj komentář uzavírá tím, že vidí určitý prostor pro pokles úrokových sazeb u hypotéčních úvěrů.

Z komentáře radního Kubíčka bychom zmínili ještě jednu skutečnost týkající se hypotečního trhu. Na otázku, zda díky opětovnému růstu cen nemovitostí nezvažuje ČNB úpravu úvěrových ukazatelů odpověděl Jan Kubíček, že v tuto žádná data nenaznačují potřebu současné nastavení úvěrových ukazatelů jakkoli upravovat.

31.7.2024