Jan Nejedlý

Kupujete nebo prodáváte byt a nevíte, jaký je rozdíl mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví? Čtěte. V článku se také dozvíte, jaké má výhody a nevýhody družstevní byt nebo byt v osobním vlastnictví.

Co se v článku dočtete?

• Co je to byt v osobním vlastnictví
• Co je to družstevní byt
• Jaké jsou výhody a nevýhody bytu v osobním vlastnictví
• Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bytu
• Jaký je rozdíl mezi prodejem družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví
• Zda může exekutor zabavit družstevní byt
• Zda se vyplatí si pořídit družstevní byt nebo byt v osobním vlastnictví

Co je to byt v osobním vlastnictví?

Pokud vlastníte byt v osobním vlastnictví, znamená to, že s bytem můžete nakládat podle svého uvážení – rekonstruovat ho (pozor na to, co dovolují stanovy SVJ), pronajímat, přestavovat nebo i prodat. Toto vlastnictví pak eviduje katastr nemovitostí a můžete ho prokázat také listem vlastnictví.

Vlastnictví samozřejmě nezanikne ani vaší smrtí. Byt zdědí příbuzní – zůstane jednoduše v rodině.

Co je to družstevní byt?

Největší rozdíl oproti bytu v osobním vlastnictví je ten, že družstevní byt nevlastníte. Při koupi družstevního bytu totiž kupujete pouze podíl v družstvu, do kterého touto koupí vstupujete. Tento podíl má však hodnotu daného bytu. Co to znamená?

S koupí družstevního bytu nezískáte práva vlastníka, ale pouze práva nájemníka. Vlastníkem stále zůstává družstvo, které má k němu vlastnická práva.

S družstevním bytem proto nemůžete libovolně nakládat. Veškerou rekonstrukci nebo stavební změny si musíte nechat schválit družstvem (dle stanov družstva), a i další užívání může být ovlivněno jeho stanovami. Některá družstva tak třeba zakazují pronájem družstevního bytu dalším osobám, ale často se stanovy týkají i toho, kdo si může daný podíl koupit. Stává se, že koupi družstevního bytu družstvo zakazuje cizincům anebo právnickým osobám.

Jaké jsou výhody a nevýhody bytu v osobním vlastnictví?

Tento druh vlastnictví má oproti družstevnímu bytu samozřejmě své výhody a nevýhody. Jaké jsou?

Výhody bytu v osobním vlastnictví:

• Neomezené nakládání s bytem – Protože jste vlastníkem bytu, můžete ho bez faktických omezení přestavovat, rekonstruovat (s ohledem na stavební předpisy, stanovy SVJ apod.), pronajímat nebo prodat (pokud není zástavou - respektive většinou se vyplatí při převodu).
• Vyšší cena – Byty v osobním vlastnictví prodáte přibližně o 5-10 % dráž než stejné družstevní byty (ale také koupíte).
• Nákup můžete financovat hypotékou – Byt v osobním vlastnictví můžete použít jako zástavu, a proto jeho nákup můžete jednoduše financovat hypotékou.

Nevýhody bytu v osobním vlastnictví:

• Pomalá změna vlastníka – Na rozdíl od družstevního bytu musíte změnu vlastníka nechat zapsat do katastru nemovitostí, který na to má 30denní lhůtu. Z toho mají 20 dní dotčení lidé na odvolání se. Proto je nemovitost většinou přepsána již 21. den.

Jaké jsou výhody a nevýhody družstevního bytu?

Stejně jako byt v osobním vlastnictví má i tento druh vlastnictví své výhody a nevýhody. Jaké jsou?

Výhody družstevního bydlení:

• Bez starostí s údržbou – Družstvo se za vás postará o běžnou údržbu. Opraví vám rozvody vody, elektřinu, okna nebo topení.
• Nižší pořizovací cena – Družstevní byty jsou zpravidla o něco levnější než srovnatelné byty v osobním vlastnictví. Je to proto, že u družstevního bytu máte omezenou možnost užívání a nemůžete ho financovat hypotékou (pouze zástavou na jiné nemovitosti anebo drahým předhypotečním úvěrem).
• Rychlá změna vlastníka – Převod družstevního podílu na nového majitele je velmi rychlý. O novém majiteli stačí fakticky informovat pouze předsednictvo družstva. Družstevní byt může být tedy klidně již do druhého dne od podepsání smlouvy přepsán na vaše jméno.

Nevýhody družstevního bydlení:

• Omezené užívání bytu – Byt nevlastníte, proto k němu máte jen nájemnická práva. Ta jsou navíc omezená také stanovami družstva. Často tedy máte například zakázáno pronajímat družstevní byt někomu dalšímu.
• Nelze financovat hypotékou – Protože družstevní byt nevlastníte, obvykle ho nemůžete použít ani jako zástavu. Nelze ho proto jednoduše financovat klasickou hypotékou. Pokud ale budete moci družstevní byt za jeden rok od jeho koupě převést do osobního vlastnictví, u některých bank vám na něj dají předhypoteční úvěr.
• Můžete o něj přijít – Při porušení stanov družstva vám hrozí, že vám družstvo vypoví nájemní smlouvu. Proti tomu se můžete bránit před soudem. Jestli ale i ten výpověď potvrdí, o družstevní byt přijdete. Za to máte nárok na vypořádací podíl. Ten ale často neodpovídá reálné tržní ceně bytu.

Jaký je rozdíl mezi prodejem družstevního bytu a bytu v osobním vlastnictví?

Ve zkratce lze tedy říci, že družstevní byt prodáte levněji než srovnatelný byt v osobním vlastnictví. Dále u družstevního bytu rychleji změníte vlastníka.

Když pak budete prodávat družstevní byt s pomocí realitní kanceláře, postup prodeje bude velmi podobný jako u bytu v osobním vlastnictví. Více jsme o tom psali ve článku Jak prodat družstevní byt nebo v Kompletním průvodci prodejem bytů nebo domů.

Může vám exekutor zabavit družstevní byt?

Ještě donedávna tomu tak nebylo. Nyní ale již může exekutor družstevní podíl zabavit a vydražit. Dražba může však nastat i tehdy, když družstvo z nějakého důvodu zbankrotuje.

Exekuci je vždy nejlepší předejít a podíl před započetím exekuce prodat. O tom, proč je dražba i exekuce tím nejhorším způsobem splácení dluhů a jak je splácet, jsme již psali ve článcích Výhody a nevýhody dražby v roce 2025, Jak se zbavit exekuce a Pomoc při řešení dluhů.

Vyplatí se pořídit si družstevní byt nebo byt v osobním vlastnictví?

Odpověď je zřejmá, pokud chcete financovat nákup bytu hypotékou, chcete byt pronajímat nebo ho přestavět k obrazu svému, shánějte rozhodně byt do osobního vlastnictví. Pokud ale chcete byt pro sebe, máte vlastní peníze, nechcete řešit jeho údržbu a nebude vám vadit, že nad ním nemáte plnou moc, družstevní byt je nejspíš tím pravým pro vás.

Chcete vědět více o rozdílu mezi družstevním bytem a bytem v osobním vlastnictví nebo máte o takový byt zájem? Ozvěte se nám.