Marek Lautrbach

Získat výhodnou a dostatečnou hypotéku není jen tak. Proto jsme se rozhodli vám s tím pomoci. V článku najdete tipy a triky, provedeme vás celým procesem a řekneme vám, co vše musíte udělat, abyste splnili všechny podmínky pro získání hypotéky. Zjistěte, jak získat hypotéku v roce 2025. Čtěte.

Na toto téma jsme také natočili podcast. Pokud raději informace vstřebáváte sluchem, směle do něj.

Co vše se v článku dozvíte:

• Jaká je současná situace na hypotečním trhu
• Jaké musíte splnit podmínky pro získání hypotéky v roce 2025
• Kvůli čemu vám zamítnou hypotéku v roce 2025
• 8 tipů, jak zvýšit šanci na získání hypotéky
• Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku
• Jak zjistit velikost měsíčních splátek
• Proč žádat o hypotéku před samotným výběrem nemovitosti
• Jaké výhody vám přinese žádost o hypotéku skrze realitní kancelář

Současná situace na trhu s nemovitostmi hypotékám nepřeje

Současnost vlastnímu bydlení nepřeje. Ceny nemovitostí v minulém roce opět výrazně stouply (více v článku Vývoj cen nemovitostí v roce 2025), ale úrokové sazby hypoték se stále drží vysoko. V současnosti dosahují průměrné hodnoty 5,13 %. Z těchto důvodů je vlastní bydlení pro střední třídu stále špatně dostupné. Proto jsme pro vás připravili kompletní návod a mnoho rad a tipů. Pusťme se do toho.

Jaké musíte splnit podmínky pro hypotéku v roce 2025?

S hypotékou je to jako se získáním řidičáku, také musíte splnit přesně dané a komplikované podmínky. Nejprve jde o limity pro poskytování hypotečních úvěrů. O jaké limity jde?

• Výši hypotéky omezuje výše vašeho příjmu – Při sjednávání hypotéky jste omezeni tím, kolik vyděláváte. Celková výše hypotéky nesmí být totiž vyšší než 8,5 násobek vašeho čistého ročního příjmu (ukazatel DTI). O trochu výhodnější to máte, když je vám méně než 36, tehdy může hypotéka dosáhnout hodnoty až 9,5 násobku vašeho čistého ročního příjmu. Pokud je tedy váš čistý roční příjem 600 000 Kč a je vám např. 41 let, nejvýše si můžete půjčit 5,1 miliónů Kč.
• Výši splátek omezuje výše vašeho příjmu – Při sjednávání hypotéky jste také omezeni tím, kolik můžete maximálně platit měsíčně za splátky, přičemž se nepočítá jen splátka za danou hypotéku, ale za všechny vaše půjčky. Výše měsíčních splátek pak nesmí překročit 45 % vašeho čistého měsíčního příjmu (ukazatel DSTI). Lépe na tom opět jste, pokud vám nebylo ještě 36, tehdy můžete splácet až do výše 50 % vašeho čistého měsíčního platu. Pokud vám tedy je 30 a máte čistý měsíční příjem 60 tisíc Kč, můžete splácet do 30 tisíc měsíčně.
• Nákup na hypotéku omezuje též nutnost hotovosti – Nakonec jste při nákupu skrze hypotéku omezeni také tím, kolik hotovosti budete potřebovat. Maximální výše úvěru totiž činí 80 % hodnoty nemovitosti (ukazatel LTV), tj. potřebujete mít na nákup nemovitosti 20 % financí hotově. Pokud vám však nebylo 36, činí maximální výše úvěru 90 %, tj. stačí vám 10 % v hotovosti. Pokud je vám tedy 26 a kupujete nemovitost za 10 miliónů, maximálně dostanete hypotéku ve výši 9 miliónů a hotově budete muset mít 1 milión Kč.

Výhodou dnes je, že musíte splnit pouze nutnost 10 %, popř. 20 % hotovosti na nákup nemovitosti. Limity DTI a DSTI byly v roce 2023 pozastaveny na neurčito, ale jejich nesplnění může stále ovlivnit úspěch žádosti. Limity pak nejsou tím jediný, co banky posuzují. Co dále prověřují?

Proč vám může banka v roce 2025 zamítnout hypotéku?

Při žádosti o hypotéku nejde jen o to, abyste nepřekročili žádná omezení, ale důležitá je i vaše bonita (schopnost splácet). Z toho důvodu si vás banka zpravidla dále prověřuje. Co je pro ni důležité?

Proč vám banka neschválí hypotéku?

• Protože máte problém s příjmem – Stopkou zpravidla je, pokud váš příjem nedostačuje nebo ho máte problém prokázat.
• Protože jste mladí nebo staří – I věk může být problém. Mladí totiž za sebou nemusí mít ještě žádnou bankovní historii a není tedy jisté, zda budou spolehliví, kdežto staří již nemusí stihnout hypotéku splatit.
• Protože nemáte v pořádku úvěrové registry – Minusem rozhodně je, když máte záznamy o dluzích nebo o zpoždění splátek v registrech Solus nebo BRKI, NRKI.
• Protože je bankovní odhad ceny nižší – Zaskočit vás může to, že odhad ceny nemovitosti od banky může být až o 30 % nižší než její tržní cena. Budete tak nuceni zaplatit v hotovosti více, než možná máte. Je to proto, že se banka chce v případě vaší platební neschopnosti jistit, že celý dluh zaplatí prodejem nemovitosti.
• Protože má nemovitost právní vady – Důvodem k zamítnutí hypotéky mohou být i černé stavby na pozemku nemovitosti, nezajištěná přístupová cesta nebo třeba byt, který je kolaudovaný jako nebytový prostor.
• Protože vykonáváte nevhodnou profesi – Důvodem k zamítnutí mohou být též určité profese. Během pandemie nedostávali hypotéku třeba lidé z cestovního ruchu nebo gastronomie. U nich byla velká pravděpodobnost, že o práci přijdou nebo nebudou schopni splácet.
• Protože jste OSVČ – U OSVČ určují banky příjmy jinak. I když tedy vyděláváte více než někdo zaměstnaný, který by hypotéku získal, vy ji získat nemusíte. To platí hlavně pokud využíváte výdajový paušál.

8 triků, jak zvýšit šanci na získání hypotéky v roce 2025

Získat hypotéku tedy není vůbec nic snadného. Výhodou ale často je, že banky posuzují žádosti individuálně. Toho lze pak využít. Proto vám nyní přinášíme některé tipy a triky, které vám pomohou získat hypotéku.

Díky čemu spíš získáte hypotéku?

1. Navyšte své příjmy – Doba, z které banky vypočítávají váš příjem, je různá. Některé to dělají i z doby kratší než jeden rok. V takovém případě pomůže krátkodobé získání druhé práce, jednorázová odměna apod.
2. Zvyšte své šance žádostí s další osobou – Příjem můžete zvýšit také žádostí o hypotéku spolu s další osobou. Tehdy banka vyjde ze součtu vašich příjmů. Společná žádost ale pomůže i tehdy, když jste příliš staří, to banka vypočítá splatnost hypotéky ze stáří toho mladšího z dvojice, nebo ještě mladí a "nespolehliví", v této situaci je druhý klasickým ručitelem.
3. Jistěte se druhou nemovitostí – Maximální hodnotu hypotéky banka počítá z ceny všech zástavních nemovitostí. Proto se vyplatí jistit ještě další nemovitostí. Díky tomu totiž můžete získat úvěr na plnou hodnotu kupované nemovitosti.
4. Odstraňte příčiny nižší hodnoty zástavy – Někdy vás může překvapit nízký odhad ceny zástavy. Důvod pro to může být pak ten, že zástava je již jednou použitá jako zástava, je s ní spojené věcné břemeno nebo jiné právní vady. Odstraňte je a její hodnota se zvýší.
5. Nechte si udělat odhad v další bance – Každá banka může hodnotu vaší nemovitosti odhadnout trochu jinak. Některý odhad může být až 30 % pod její tržní hodnotou, jiný ale ne. Pokud je tedy odhad banky příliš nízký a potřebovali byste spoustu peněz v hotovosti navíc, zkuste podat žádost jinde.
6. Zařiďte si překlenovací úvěr ze stavebního spoření – Hotovost pro nákup nemovitosti vám může poskytnout také překlenovací úvěr. Podmínkou však je, že musíte na stavebním spoření ušetřit alespoň 40 % z požadované částky. Výhoda také je, že s překlenovacím úvěrem vám budou úplně stačit k nákupu nemovitosti finance v hodnotě 1-5 % z její ceny.
7. Financujte úvěr z dalšího zdroje – Nákup nemovitosti můžete financovat třeba také spotřebitelským úvěrem, stavebním spořením apod. Banku ale bude zajímat, jak tato půjčka omezí vaše možnosti splácet.
8. Uhraďte své dluhy – Dluhy jsou jedním z důvodů, proč nedostanete hypotéku. Zjistěte si tedy skrze registry dlužníků, kolik dlužíte, a vše před samotnou žádostí uhraďte. Následně požádejte o vymazání dluhů z registru. Přesto se ale může stát, že i tak záznamy ihned nezmizí – některé registry záznamy uchovávají i několik let. Více jsme o dluzích psali v článku Jaká je pomoc z dluhů.

Jak vybrat nejvýhodnější hypotéku?

Ačkoliv je zásadní hypotéku vůbec získat, stejně zásadní je také vybrat tu nejvýhodnější hypotéku pro vás a vaše účely. Jak na to?

Podle jakých parametrů hypotéku vybírat?

1. Úroková sazba – Úroková sazba je důležitý parametr každého hypotečního úvěru. Má to ale jeden háček, úrok je jen jeden z nákladů na hypotéku, dalšími jsou například poplatky za posouzení žádosti o úvěr, administrativní poplatky, poplatky za vedení účtu atd. Úroková sazba proto neodráží celkové náklady na hypotéku.
2. RPSN – Za touto zkratkou se skrývá roční procentní sazba nákladů, která by měla obecně ukázat celkové náklady na úvěr. Tento údaj je proto mnohem více vypovídající o výhodnosti hypotéky než úroková sazba, a právě s jeho pomocí byste měli hypotéky porovnávat. Často se ale stává, že zatímco některé banky započítávají do RPSN jen povinné poplatky, jiné úplně všechny. Také tento údaj tedy nemusí být zcela vypovídající. Více jsme o tom psali ve článku Co je úrok, úroková míra a RPSN.
3. Doba fixace – Tento údaj určuje období, během kterého vám banka nemůže změnit výši splátky ani úrok hypotéky. Obvykle pak trvá 3-10 let. Na jeho konci získáte od banky nové podmínky. Pokud vám nevyhovují, můžete požádat banku s výhodnějšími podmínkami o refinancování. Výhodnější pak bývá delší doba fixace. Máte díky tomu zaručeno, že si záhy nepohoršíte.

Pokud se pak v ničem z toho nevyznáte, doporučujeme obrátit se na odborníka.

Jak zjistit velikost měsíčních splátek?

S tím vám obvykle dokážou pomoci hypoteční kalkulačky, kterých je dnes na internetu mnoho, a i většina velkých bank je má na svém webu. K úspěšnému výpočtu pak potřebujete znát úrokovou sazbu, délku splácení a výši hypotéky. Pokud však nemůžete kalkulačku najít, jedna je i na konci tohoto článku.

Proč požádat o hypotéku ještě před volbou nemovitosti?

Ač se to může zdát nelogické, není tomu tak. O hypotéce opravdu začněte jednat ještě před tím, než se rozhodnete pro nějakou nemovitost. Má to nesporné výhody. V bance se totiž dozvíte, jestli vám hypotéku vůbec dají, a když, tak v jaké výši.

Hned zpočátku tedy víte, jak drahou nemovitost si můžete dovolit a co musíte změnit, abyste měli nárok na lepší hypotéku. Navíc budete mít pak již náskok před konkurencí. Prodávající by totiž mohl upřednostnit ty, kteří zaplatí rychleji. S rozjednanou hypotékou vám vyřízení financí již tak dlouho trvat nebude.

Poslední výhodou tohoto přístupu je také to, že si nevyberete nemovitost, na kterou nebudete mít, a ani za ni nezaplatíte zbytečně rezervační poplatek. Tento by vám pak totiž již nikdo nevrátil.

Jaké výhody vám přinese požádat o hypotéku skrze realitní kancelář?

Nakupovat nemovitost na hypotéku s pomocí realitní kanceláře má jednu velkou výhodu. Alespoň u RE/MAX Delux tomu tak je. Sami totiž máme zájem, aby prodej proběhl co nejrychleji a bezproblémově. To pro klasické finanční poradce rozhodně neplatí. Rádi vám tak nabídneme předjednané výhodnější hypotéky a s jejich sjednáním ochotně a zdarma pomůžou naši experti. Výhodná nabídka a rychlost jsou tak zaručené.

Dále vám můžeme pomoci i s odhadem ceny nemovitosti, s dokumenty i s výběrem vhodné hypotéky. V případě problémů se splátkami, kdy se stane hypotéka neúnosnou, vám pak můžeme pomoci i s rychlým prodejem nemovitosti, nebo od vás dokonce nemovitost okamžitě vykoupíme.

Chcete poradit s hypotékou nebo s celým nákupem nemovitosti? Ozvěte se nám.