Jak to bude s předčasným splacením hypotéky?
Dlouho očekávané téma poplatků za předčasné splacení hypotéky zdá se být vyřešeno. Parlament schválil v polovině listopadu vládní návrh úpravy příslušných paragrafů zákona o spotřebitelském úvěru. Poté co schválená úprava projde Senátem a podepíše ji prezident novela zamíří do Sbírky zákonů a může vstoupit v platnost. Účinnou se novela stane s největší pravděpodobností v září příštího roku.
Co se tedy změní?
Schválená úprava se bude týkat pouze úvěrů uzavřených po nabytí účinnosti zákona. To tedy v praxi znamená, že hypotéky uzavřené před tímto datumem, bude možné kdykoli v době trvání fixace splatit jen za symbolický administrativní poplatek v řádu několika stokorun.
V čem sankce za předčasné splacení hypotéky spočívá a má být předčasné splacení hypotéky zpoplatněno?
Pokud klient uzavře s bankou smlouvu a zvolí např. fixaci sazby na 5 let banka musí tyto peníze nakoupit na stejnou dobu. Dojde-li k předčasnému splacení ze strany klienta může nastat situace, kdy takto vrácené prostředky nebude možné na trhu umístit za stejnou úrokovou sazbu jako u původního klienta. Pokud bude aktuální úroková sazba nižší, než ta původní vzniká úrokový rozdíl (ztráta) mezi smluvním úrokem sjednaným ve smlouvě klienta a tzv. referenčním úrokem. Referenčním úrokem je částka úroku, kterou by klient uhradil ode dne předčasného splacení do konce fixačního období a bude se vypočítávat z referenčních úrokových sazeb, které bude pro příslušné období zveřejňovat ČNB na svých webových stránkách.
Novela zákona tento úrokový rozdíl, který by měl bance klient uhradit výrazně omezuje tím, že výši maximální úhrady vypočítává z objemu tohoto, co klient bance splácí (obvykle zůstatek úvěru). Výše úhrady je stanovena jako 0,25 % ze splacené částky za každý jeden rok, který zbývá do konce fixace, maximálně však 1 % ze splacené částky.
Pokud bychom se podívali na průměrný úvěr ve výši 3 mil Kč; se sazbou 5 %; fixací na 5 let a splatností 25 let, kde se klient rozhodne jej celý splatit po jenom roce a referenční sazba bude v době splacení např. 4%
Tak bude výsledek následující:
- Suma úroků do konce fixace se smluvní klientskou sazbou 5 % činí zhruba 561 000 Kč.
- Suma úroků do konce fixace s referenční sazbou 4 % činí zhruba 444 000 Kč.
- Úroková ztráta tedy činí přibližně 117 000 Kč.
- Zůstatek úvěru po roce splácení při výše uvedených parametrech bude zhruba 2,932 mil. Kč.
- Do konce fixace zbývají 4 roky (0,25 % * 4) * 2,932 mil. Kč.
- Klient tedy zaplatí bance 29 320 Kč.
Z výše uvedených propočtů je tedy zřejmé, že právní úprava je vstřícná spíše vůči klientům, nikoli k poskytovatelům úvěrů. Jaký vliv bude mít takto nastavené předčasné splácení na hypoteční trh, je otázkou, na kterou najdeme odpověď v budoucnu. V tuto chvíli bychom se asi omezili na konstatování, že i to, co vypadá jako vítězství pro spotřebitele, nakonec být vítězstvím nemusí.
Pro lepší srozumitelnost jsme záměrně ponechali stranou zákonné důvody, kdy klienti nehradí žádné sankce za předčasné splacení hypotéky.
29.11.2023
O mně
Prodávat reality bylo mým snem již od útlého věku. Již tehdy, kdy mí spolužáci chtěli být hasiči a policisty, já se v představách viděl, jak chodím po bytech a domech. A tento sen se mi později skutečně splnil!
Dnes mám na poli obchodu a realit již více, než deset let zkušeností. Než jsem se však stal realitním makléřem, měl jsem tu možnost koupit a následně prodat několik svých vlastních nemovitostí, což vnímám jako ohromnou výhodu, protože díky tomu jsem poznal celý proces jak ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího a vím tedy přesně, jaké má každý klient očekávání a představy.
Má práce je mým životním posláním. Každou nemovitost prodávám jako by byla má vlastní a tudíž pracuji na tomto procesu neúnavně na 100 %. Myslím si, že u makléře je nejdůležitější nejen jeho umění naslouchat klientům a umět se přizpůsobit každé situaci, ale i schopnost rychle a především efektivně vyřešit jakýkoliv problém.
Pokud hledáte pro prodej či nákup své nemovitosti nejen makléře, ale především parťáka, který má silné morální zásady, umí se do práce ponořit a z každé situace pro Vás vytěžit maximum, pak mne kontaktujte!
Certifikáty
