Michael Bogušovský

Prodáváte nebo kupujete a rádi byste věděli, co vše má obsahovat kupní smlouva na dům, byt nebo pozemek? Zjistěte, na co si dát pozor v kupní smlouvě na nemovitost i čím se liší kupní smlouva na byt v osobním vlastnictví od kupní smlouvy na družstevní byt, dům, podíl nemovitosti, na nemovitost kupovanou hypotékou, nemovitost se zástavním právem a na pozemek.

Co se v článku dozvíte:

• co je to kupní smlouva na nemovitost,
• co by měla obsahovat kupní smlouva,
• na co si dát u kupní smlouvy pozor,
• jak správně označit nemovitost v kupní smlouvě,
• jak se liší kupní smlouva podle specifikace prodeje,
• kdy nabývá účinnost kupní smlouva na nemovitost,
• k čemu slouží dodatek ke kupní smlouvě,
• kdo platí za zhotovení kupní smlouvy,
• kdy je neplatná kupní smlouva na nemovitost,
• kdy lze odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost,
• co dělat při ztrátě kupní smlouvy.

Co je to kupní smlouva?

Je to dokument, kterým se kupující za daných podmínek zavazuje koupit nemovitost a prodávající prodat. Její obsah je daný zákonem a zaručuje kupujícímu, že opravdu získá slíbenou nemovitost, a prodávajícímu, že opravdu získá dohodnutou částku. Právě až na základě této smlouvy můžete na katastru nemovitostí převést nemovitost z prodávajícího na kupujícího. Více jsme o prodeji psali ve článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti.

Kupní smlouva je důležitá i proto, že na jejím základě může kupující obchod reklamovat, když se ukáže, že dostal něco jiného, než mu bylo slíbeno. I proto je stěžejní si kupní smlouvu vždy nechat důkladně zkontrolovat, aby nebylo ve smlouvě něco jiného, než co bylo slíbeno. Poté byste již nic reklamovat nemohli.

11 věcí, které by se měly objevit v kupní smlouvě na nemovitost

Kupní smlouva musí ze zákona obsahovat tyto údaje:

• jasnou identifikaci kupujícího a prodávajícího,
• jasné označení prodávané nemovitosti,
• kupní cenu nemovitosti,
• způsob úhrady ceny,
• datum splatnosti ceny,
• způsob spolupráce při převodu vlastnických práv v katastru nemovitostí.

Smlouva může obsahovat také tyto údaje:

• specifikaci všech faktických i právních vad nemovitosti,
• lhůtu pro převzetí nemovitosti,
• způsob převzetí nemovitosti,
• podmínky pro odstoupení od smlouvy,
• pokuty za porušení smluvních podmínek.

Na co si dát pozor u kupní smlouvy?

Výše jsme vypsali jsme několik údajů, které by se měly objevit v kupní smlouvě na nemovitost. V jakém z nich se hlavně může objevit problém?

• Nejasná identifikace nemovitosti – Nemovitost je třeba pro převod dobře identifikovat, jinak katastr nemovitostí převod zamítne. Problém zde může být, že často ani prodejce neví, co vše k bytu nebo domu patří, a může zapomenout například na podíl na společných bytových prostorách nebo podíl na pozemku. Kvůli tomu pak katastr vklad zamítne a vše se o nějaký ten měsíc zbytečně zpozdí.
• Nezjištěné právní vady – Zásadní je také ověřit právní vady na nemovitosti. Nemovitost může být v exekuci, může na ní být věcné břemeno, zástava apod.
• Neukotvený specifický prodej – Velkou chybou je i nezanesení specifického způsobu prodeje, který se týká třeba prodeje nemovitosti se zástavním právem nebo hypotékou.

Protože jsou tyto věci pro kupní smlouvu zásadní, budete se jim níže ještě věnovat.

Jak správně označit nemovitost v kupní smlouvě?

V kupní smlouvě je důležité z důvodu převodu nemovitosti jasně specifikovat, co vlastně prodáváte. Jak tedy specifikovat byt, dům nebo pozemek?

Co by mělo být ve specifikaci bytu, domu nebo pozemku v kupní smlouvě?

Pozemek – pozemek lze v kupní smlouvě popsat pouze parcelním číslem a názvem katastrálního území. Úplně tedy stačí napsat: pozemek parc. č. 1111, v k. ú. Tábor.

Byt – u bytů nejprve musíte z katastru nemovitostí zjistit, zda je jednotka vymezena podle nového občanského zákoníku, nebo podle zákona o vlastnictví bytů. V prvním případě je pak nezbytné byt popsat číslem jednotky a označením nemovitosti, ve které se nachází, tedy např.: jednotka č. 2222/111, vymezená v pozemku parc. č. 1111, v k. ú. Tábor.

Pokud je ale jednotka vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, musíte doplnit ještě tyto údaje:

• číslo jednotky,
• označení nemovitosti,
• druh jednotky (bytová, nebytová jednotka),
• umístění bytu v budově (patro),
• stanovení spoluvlastnického podílu na společných částech budovy,
• stanovení spoluvlastnického podílu na společném pozemku budovy (pokud je převáděn).

Tento popis pak může vypadat třeba takto: bytová jednotka č. 2222/111, byt situovaný v 3. NP budovy č. p. 3333 stojící na pozemku parc. č. 1111, vč. spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/10 na společných částech budovy č. p. 3333, a dále vč. spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/10 na pozemku parc. č. 1111, vše v k. ú. Tábor.

Dům – občanský zákoník zpravidla vnímá budovu jako součást pozemku. V kupní smlouvě tedy úplně stačí identifikovat pozemek, na kterém se nachází. I tak doporučujeme širší popis. Ten by mohl vypadat například takto: pozemek parc. č. 1111, jehož součástí je budova č. p. 2222, v k. ú. Tábor.

Všechny údaje jsou pak k dispozici na katastrálním úřadě a zjistíte je snadno z výpisu úplného přehledu vlastnictví.

Jak se liší kupní smlouva dle specifikace prodeje?

Kupní smlouvy se nemusí lišit pouze dle typu nemovitosti, ale také dalšími detaily. Jaké jsou?

Kupní smlouva na dům, byt v osobním vlastnictví nebo pozemek

Ve všech těchto případech se kupní smlouva liší pouze v označení nemovitosti, jak jsme se o tom již rozepsali výše. 

Kupní smlouva na podíl nemovitosti

Tato smlouva se liší od kupní smlouvy na nemovitost pouze tím, že místo nemovitosti v kupní smlouvě uvedete, že jde o spoluvlastnický podíl nemovitosti, tj. například 2/3 podíl nemovitosti (více ve článku Jak prodat spoluvlastnický podíl na nemovitosti).

Kupní smlouva na nemovitost kupovanou hypotékou

V této smlouvě by měl být jasně uvedený postup pro případ, kdy kupující nedokončí nákup. To při platbě hotovostí nehrozí. Prodejce zde totiž nejprve musí nechat banku půjčující hypotéku, aby mu na nemovitost uložila zástavní právo. Až poté může banka vyplatit kupujícímu hypotéku. Přičemž se pak může stát, že si kupující peníze nechá, ale na nemovitosti bude stále dluh. Proto by měl být postup při takové situaci jasně uvedený ve smlouvě.

Kupní smlouva na nemovitost se zástavním právem

Opět se jedná o složitější nákup a je nutné jeho postup zanést do smlouvy. Zpravidla jde o nákup ještě nesplacené nemovitosti, na které má banka zástavní právo.

V takovém případě má prodej tyto kroky:

• Banka vlastnící zástavní právo na nemovitosti vyčíslí výši zbývajícího úvěru pro předčasné splacení a přislíbí, že se vzdá zástavního práva ihned po splacení.
• Obě strany podepíší kupní a úschovní smlouvu.
• Kupující pošle peníze na splacení hypotéky bance a zbytek peněz za nemovitost do úschovy.
• Banka vymaže zástavní právo.
• Prodávající převede nemovitost.
• Prodávající dostane zbytek peněz z úschovy.

Tento celý postup by měl být smluvně stvrzený, aby měl kupující i prodávající jistotu, že vše proběhne tak, jak má. Více jsme o tom psali ve článku Jak prodat nemovitost se zástavním právem.

Kupní smlouva na družstevní byt

Předmětem smlouvy není byt, ale právo byt užívat na základě družstevního podílu. Nejde tedy o nemovitou věc, ale o věc movitou. Při prodeji se tak nemění majitel nemovitosti, ale pouze se převádí právo užívat byt na někoho jiného. Ve smlouvě přesto doporučujeme důkladně identifikovat byt a popsat jeho faktický i právní stav – více třeba i ve článku Jak prodat družstevní byt.

Kdy nabývá účinnost kupní smlouva na nemovitost?

Kupní smlouva se stává platnou až s podpisem kupujícího a prodávajícího. Do té doby ani jednu ze smluvních stran k ničemu nezavazuje. Kvůli převodu nemovitosti na katastru nemovitostí pak musí být navíc podpisy na kupní smlouvě úředně ověřené. Ty vám úředně ověří například na jedné z poboček Czech Pointu na České poště za poplatek ve výši 50 Kč.

K čemu slouží dodatek ke kupní smlouvě na nemovitost?

Dodatek slouží ke změnám v kupní smlouvě po jejím uzavření. Podle zákona lze totiž písemnou smlouvu změnit jen písemně. K tomu je pak vhodný právě dodatek ke kupní smlouvě.

Co nesmí chybět v dodatku ke kupní smlouvě:

• jasně definovaný kupující i prodávající, kteří jsou shodní s těmi v kupní smlouvě. Výjimkou je, když dodatek uzavře zákonný zástupce jedné ze stran.
• informace o tom, k jaké smlouvě se dodatek vztahuje.
• popis změn v kupní smlouvě.
• datum a podpisy obou stran.

Kdo platí za zhotovení kupní smlouvy? 

Za kupní smlouvu obvykle zaplatí ten, kdo ji nechal vytvořit. Často to bývá prodávající. Pokud jste si smlouvu nenechali vytvořit, doporučujeme si ji nechat alespoň zkontrolovat nějakým advokátem, abyste se jejím podpisem nedostali do problémů.  

Kdy je neplatná kupní smlouva na nemovitost?

Kupní smlouva je dle zákoníku neplatná, pokud svým účelem nebo obsahem odporuje zákonu, obchází ho nebo se příčí dobrým mravům. V takových případech vás k ničemu nezavazuje. 

Kdy lze odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost?

Odstoupit od smlouvy můžete pouze za podmínek, které stanovuje zákon nebo jsou uvedené přímo ve smlouvě. Lhůta pro odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost je obvykle 5 let. Jak se liší důvody pro odstoupení ze strany kupujícího a prodávajícího?

• Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost kupujícím – odstoupit může kvůli porušení smluvních podmínek nebo podmínek zmíněných v zákoně. Nejčastěji kupci odstupují kvůli skrytým vadám. Jenže ty nesmí být odhalitelné při důkladné prohlídce. Důvodem k odstupu jsou navíc jen tehdy, když nejdou odstranit a dělají nemovitost neobyvatelnou, v ostatních případech jsou pouze důvodem ke slevě. Pokud ale byly již od počátku viditelné, nedostanete za ně ani slevu.
• Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost prodávajícím – v tomto případě lze od kupní smlouvy odstoupit zpravidla pouze z důvodu porušení smluvních podmínek, například kvůli nezaplacení za nemovitost v dané lhůtě.

Co dělat při ztrátě kupní smlouvy na nemovitost?

Katastr nemovitostí kupní smlouvy na nemovitost uchovává. Jsou totiž nutné k převodu nemovitosti. V případě její ztráty tedy stačí katastr požádat o vytištění vložené smlouvy.

Řekněte o vytvoření kupní smlouvy odborníkům

Vytvořit bezchybné kupní smlouvu na nemovitost není nic snadného. Pokud tedy chcete mít jistotu, zapomeňte na vzory kupních smluv z internetu a nechte si ji vytvořit nebo alespoň zkontrolovat odborníky. Vyplatí se to.

Například naše realitní kancelář RE/MAX Delux z Brna vám může smlouvy zkontrolovat i vytvořit. Rádi vám také pomůžeme s odhadem ceny nemovitosti, anebo s celým prodejem. Díky znalosti trendů a schopnosti realizovat plný potenciál nemovitosti profesionální prezentací a propagací dokážeme často její prodejní cenu zvednout až o 17 %.

Že jsme v tom dobří, potvrzuje více než 1 300 klientů, kteří nám nechali takřka dokonalé hodnocení 4,9/5 na Google a Firmy.cz, a další stovka s videorecenzemi. Kromě toho jsme také čtyřnásobnými držiteli ocenění Realitní kancelář roku Moravy. Půjdete do toho s námi?

Máte další dotazy ke kupní smlouvě, nebo byste s ní či prodejem chtěli pomoc? Ozvěte se.