Michael Bogušovský

Koupě nebo prodej nemovitosti je zpravidla největší obchod v životě každého z nás. Proto je třeba vědět, co nás při něm čeká. Z tohoto důvodu jsme se dnes zaměřili na to, s jakými dokumenty se při něm můžete setkat. Zjistěte tak, co je rezervační smlouva, smlouva o smlouvě budoucí, zástavní smlouva, kupní smlouva, smlouva o úschově, svěřenecká smlouva i zprostředkovatelská smlouva.

Co se v článku dozvíte?

• Co je rezervační smlouva na nemovitost
• Co je smlouva o smlouvě budoucí na nemovitost
• Co je zástavní smlouva k nemovitosti
• Co je kupní smlouva na nemovitost
• Co je smlouva o úschově
• Co je svěřenecká smlouva
• Co je (exkluzivní) zprostředkovatelská smlouva

Co je rezervační smlouva na nemovitost?

Rezervační smlouva má zpravidla zajistit, že prodávající po určitou dobu zarezervuje kupujícímu nabízenou nemovitost. Podpis smlouvy ale nepřináší závazek nemovitost opravdu koupit nebo prodat. Tato smlouva není definována občanským zákoníkem.

Součástí smlouvy bývá rezervační poplatek, který se později započítává do kupní ceny, nebo o něj může kupující přijít, pokud obchod neučiní. Výše rezervačního poplatku se obvykle pohybuje mezi 2-5 % z kupní ceny nemovitosti. Cena za vypracování smlouvy se může pohybovat mezi 3 až 10 tisíci v závislosti na složitosti. Více jsme o tom psali již ve článku Víte, co je a na co si dát pozor u rezervační smlouvy na byt nebo dům.

Na co si dát pozor:

• Délku rezervační lhůty – měla by být dostatečná pro zajištění financování a právní prověření nemovitosti (obvykle 30-60 dní),
• Podmínky vrácení rezervačního poplatku,
• Přesnou identifikaci nemovitosti a smluvních stran.

Co je smlouva o smlouvě budoucí kupní na nemovitost?

Tato smlouva již závazně upravuje budoucí prodej nemovitosti a její podoba je definována § 1785–1788 v občanském zákoníku. Na rozdíl od rezervační smlouvy obsahuje všechny podstatné náležitosti budoucí kupní smlouvy včetně přesné kupní ceny a způsobu její úhrady. Používá se zejména v případech, kdy kupující čeká na schválení hypotéky nebo když je třeba vyřešit právní vady nemovitosti před samotným převodem. Cena za vypracování smlouvy se může pohybovat mezi 3 až 10 tisíci v závislosti na složitosti.

Na co si dát pozor:

• Jasně stanovené podmínky a lhůty pro uzavření kupní smlouvy,
• Sankce při nedodržení závazků,
• Způsob řešení případných překážek převodu.

Co je zástavní smlouva k nemovitosti?

Pokud kupujete nemovitost na hypotéku, banka bude požadovat její zajištění zástavním právem. Za tímto účelem s ní podepíšete zástavní smlouvu, která bance umožní získat zástavní právo k vaší nemovitosti. Tím si jistí splacení úvěru. Zástavní smlouvu připraví banka a její sepsání je obvykle zdarma v rámci vyřízení hypotéky.

Na co si dát pozor:

• Rozsah zajištění (někdy banky požadují zajištění i dalších pohledávek),
• Podmínky výmazu zástavního práva po splacení hypotéky,
• Poplatky spojené se vkladem a výmazem zástavního práva (každý úkon 2 000 Kč).

Co je kupní smlouva na nemovitosti?

Je to nejdůležitější dokument celé transakce, který upravuje definitivní převod vlastnického práva k nemovitosti. Kromě identifikace smluvních stran a nemovitosti obsahuje zejména ujednání o kupní ceně a způsobu její úhrady. Cena jejího vypracování se může pohybovat mezi 5 až 15 tisíci Kč v závislosti na složitosti. Více jsme se jí věnovali ve článku Co je to kupní smlouva na nemovitosti.

Na co si dát pozor:

• Přesný popis nemovitosti včetně příslušenství,
• Způsob předání nemovitosti a přepisu energií,
• Prohlášení o právních i faktických vadách.

Co je smlouva o úschově?

Je to smlouva, která zajišťuje kupujícímu, že prodávající získá peníze za nemovitost až tehdy, když je převedená do jeho vlastnictví. Pokud se převod neuskuteční, kupující o své peníze nepřijde. Tato smlouva je tedy smlouvou uzavíranou zpravidla mezi dvěma stranami (ručitelem – bankou, advokátem nebo notářem – a kupujícím). Odměna za úschovu se pohybuje obvykle mezi 3 000 a 10 000 Kč. Může být však i vyšší v závislosti na výši uschované částky. Smlouvu vypracuje zdarma advokát.

Na co si dát pozor:

• Jasně definované podmínky pro výplatu z úschovy,
• Pojištění úschovy,
• Oddělený účet pro úschovu.

Co je svěřenecká smlouva?

Tato smlouva upravuje trojstranný vztah mezi kupujícím, prodávajícím a uschovatelem, přičemž chrání zájmy všech stran podobně jako smlouva o úschově. Stejně jako úschovní smlouva pak zajišťuje, že kupující o své peníze nepřijde, pokud nedostane nemovitost, ale i to, že prodávající opravdu dostane peníze, pokud nemovitost převede.

Účelem této smlouvy je tedy opět ochrana práv všech účastníků transakce, přičemž tentokrát má kupující a prodávající stejné právo. Odměna za úschovu se pohybuje obvykle mezi 3 000 a 10 000 Kč podle výše uschované částky. Za smlouvu obvykle neplatíte.

Na co si dát pozor:

• Jasně definované podmínky pro výplatu z úschovy,
• Pojištění úschovy,
• Oddělený účet pro úschovu.

Co je (exkluzivní) zprostředkovatelská smlouva na nemovitost?

Touto smlouvu se zprostředkovatel (nejčastěji realitní makléř) zavazuje, že prodejci zprostředkuje uzavření smlouvy s třetí osobou na prodej nemovitosti. Prodávající mu pak za to platí provizi, která se nejčastěji pohybuje mezi 3-5 % bez DPH.

Tato smlouva může být klasická, kdy prodávající může zkoušet prodat nemovitost i sám nebo skrze další zprostředkovatele, anebo exkluzivní (výhradní), kdy má zprostředkovatel po určitou dobu výhradní právo prodávat nemovitost. Za smlouvu obvykle neplatíte. Více jsme o ní psali v článku Proč se nebát exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy.

Nechte si smlouvy vždy připravit profesionálem

Mít všechny smlouvy správně napsané je pro bezpečný a hladký prodej zásadní, proto doporučujeme je nechat připravit profesionálem nebo si je nechat alespoň zkontrolovat. Tato počáteční investice do přípravy smluv se vyplatí, protože minimalizuje riziko problémů při prodeji či nákupu nemovitosti. Více jsme se prodeji domu nebo bytu věnovali již ve článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti.

Například u nás v RE/MAX Delux se o smlouvy postarají vždy naši profesionální právníci a mimoto vám pomůžeme s odhadem ceny nemovitosti, s home stagingem a s prezentací a propagací nemovitosti. Obvykle dokážeme díky všem našim znalostem navýšit cenu prodávané nemovitosti až o 17 %. Prodej bez starostí a za maximum je prodej s námi. Zkuste to.

Chcete vědět více o smlouvách, nebo byste chtěli zkusit prodej s námi? Ozvěte se.