Na co si dát pozor v kupní smlouvě

Na začátek bych ráda zmínila, že smlouvě o převodu nemovitosti (ať už se jedná o smlouvu kupní či darovací atp.) věnujte náležitou pozornost a její vyhotovení přenechejte vždy odborníkům. Stažené vzory dostupné na internetu jsou pro takové životní investice zcela nevhodné či přímo nebezpečné! V žádném případě nevěřte různým nejmenovaným portálům s těmito amatérskými vzory a jejich tristními postupy, které vás v lepším případě pouze ohrozí. Obraťte se na advokáty, kteří se specializují právě na právní převody nemovitostí. Ideálně advokáty spolupracují především s většími realitními společnostmi a jsou zapsání v ČAK (České advokátní komoře). A naopak se neobracejte na advokáty, kteří nemají s kupními smlouvy nemovitostí zkušenosti (nebo je pravidelně netvoří), kteří se specializují například na rodinné právo atd. Každá smlouva je totiž unikát! V případě, že nemáte kontakt na spolehlivého advokáta, neváhejte se na mne obrátit, ráda vám doporučím toho vhodného právě pro vás.

Prověření vlastníků před uzavřením smlouvy

Před uzavřením kupní smlouvy je nutné prověřit, zda prodávající je vlastníkem jediným, či je nemovitost v podílovém spoluvlastnictví anebo v režimu společného jmění manželů. Tuto informaci získáte na webových stránkách Českého úřadu zeměměřického a katastrálního: www.cuzk.cz Zde si můžete zjednodušený náhled listu vlastnictví stáhnout zdarma. Úplný list vlastnictví získáte na poště, katastrálním úřadě anebo z dálkového placeného přístupu (který má každý zkušený makléř k dispozici). Může se však stát, že přestože je na listu vlastnictví uveden jeden majitel, nemovitost nabyl za trvání manželství a majetek je tak součástí společného jmění manželů. V takových případech je k převodu nutný i souhlas druhého z manželů. Nebojte se proto ptát anebo rovnou požádat o oddací list. Následně osobní údaje obou stran a všech účastníků smlouvy pečlivě zkontrolujte. 

Specifikování předmětu koupě a právní vady nemovitosti

Dále je nutné přesně specifikovat předmět koupě, tedy nemovitost, její stav a případné vybavení a další podmínky transakce. Kupní smlouva by měla obsahovat prohlášení prodávajícího, že nemovitost není zatížena žádnými právními ani faktickými vadami. Také že na majetek prodávajícího nebyl prohlášen konkurs, není vedena exekuce a na dané adrese nemá nikdo hlášený trvalý pobyt (či bude zrušen). V případě, že jsou na nemovitosti exekuce, věcná břemena, zástavy atd. konzultujte vše s odborníkem, a to buďto specializovaným advokátem anebo zkušeným realitním makléřem. Samozřejmě se dají i tyto právní vady vyřešit a nemovitost úspěšně převést. Záleží však na konkrétním případu, podle kterého vám bude navrhnuto vhodné řešení. Konkrétní návod odstranění nejrůznějších právních vad přesahuje obsah tohoto článku, v případě potřeby se proto na mne neváhejte telefonicky obrátit pro radu.

Nabývací titul

Pro přesnější specifikování koupě předmětné nemovitosti doporučujeme zajistit si nabývací titul. To je listina, která dokládá, jak majitel k předmětné nemovitosti přišel (například koupí, dědictvím, darováním atp.). Díky zajištění tohoto dokumentu, se převedou i případné nemovitosti (často pozemky) které by měli patřit k prodeji a nejsou zapsány na jednom LV. V některých případech by se mohlo totiž stát, že koupíte byt třeba v panelovém době a různé pozemky kolem se nepřevedou, jelikož budou mít jiné číslo listu vlastnictví a těžko budete zjišťovat jaké to jsou... Nabývací titul by měl mít u sebe prodávající, nebo se dá opět stáhnout z dálkového přístupu katastru (kam má každý odborník na nemovitosti zřízen přístup) či si ho můžete vyžádat přímo na katastrálním úřadě.

Váznoucí hypotéka na prodávané nemovitosti

Velmi častý případ právní vady je, že se prodává nemovitost, kde je tzv. zástavní právo smluvní (většinou spojené se zástavním právem zcizení a zatížení). Jedná se z 99 % procent případů o váznoucí hypotéku na předmětné nemovitosti, to však s jistotou zjistíte z řádného listu vlastnictví. Této právní vady se nebojte, je to běžná záležitost u prodeje nemovitostí. Prodávající nemovitosti si u banky zažádá tzv. o vyčíslení a část peněz za koupi se pošle bance, která má na nemovitosti zástavu a zbytek do úschovy (řešení je více, vždy závisí na specifikaci prodeje, jak situaci vyřešit vám poradí profesionální makléř či advokát). V každém případě, pakliže jste kupující, trvejte na tom, aby se zbytek prostředků uvolnil prodávajícímu až potom, co bude nemovitost „čistá“ tedy zbavena všech zástav!  

Smluvní pokuty a závazky

Pro případ nepravdivého prohlášení zejména prodávajícího, je vhodné uvést do smlouvy smluvní pokuty, povinnost k náhradě škody a možnost kupujícího od smlouvy odstoupit (toto právo lze doporučit i pro případ, že do určité doby nedojde k zápisu vlastnického práva kupujícího do katastru nemovitostí). Součástí smlouvy musí být samozřejmě samotná podstata smlouvy: závazek převodce, že nabyvateli předmětnou nemovitost předá a umožní mu nabýt vlastnické právo. A také závazek kupujícího, že nemovitost převezme a zaplatí převodci kupní cenu.

Kupní cena nemovitosti a její bezpečná úschova

Další nezbytnou náležitostí smlouvy je tedy kupní cena nemovitosti a ujednání o podmínkách její úhrady. Přestože občanský zákoník dle ust. § 2080 nevyžaduje určení kupní ceny přesnou částkou a stačí dle něj ujednat pouze způsob určení kupní ceny, doporučuji sjednat cenu v pevné výši! Předejdete tak pozdějším rozepřím. Vzhledem k tomu, že se nejedná o nezanedbatelné částky, jednoznačně doporučuji zajištění placení kupní ceny některým z právních institutů. Ze zákona je převod vlastnictví k nemovitosti vázán na vklad vlastnického práva do příslušného katastru nemovitostí. Mezidobí od uzavření kupní smlouvy až do provedení vkladu na katastrálním úřadu může přinést účastníkům řadu rizik.

Jestliže jste kupující nemovitosti, nikdy neplaťte za koupi napřímo prodávajícímu před zápisem vlastnického práva. A v žádném případě nevyužívejte úschovu kupní ceny u realitních kanceláří! Pamatuje: jedině advokátní, notářská či bankovní úschova je bezpečné řešení.

Placení kupní ceny prostřednictvím advokátní, notářské nebo bankovní úschovy tak chrání zájmy obou stran: prodávajícího i kupujícího. Peníze jsou v úschově dokavaď není splněna podmínka v kupní smlouvě (obvykle zápis v KN) a až potom se uvolňují prostředky prodávajícímu na jeho účet. Pakliže by k transakci nakonec nedošlo, peníze se bezpečně vrátí zpět kupujícímu a ten neriskuje, že zaplatí za nemovitost, která se na katastru nemovitostí na něj nakonec nepřevede.

Předání nemovitosti

Smlouva by dále měla obsahovat další důležité ujednání, a to k jakému okamžiku a jakým způsobem si kupující nemovitost převezme (například sepsáním předávacího protokolu anebo zápisem v KN). Protože okamžikem převzetí přechází riziko poškození či zkázy na kupujícího. Neměla by být opomenuta ani smluvní pokuta za každý den prodlení s předáním a určení kdo z účastníků uhradí poplatek za podání návrhu na vklad na katastrální úřad a další náklady spojené s převodem nemovitosti. Samotná smlouva musí být vždy v písemné podobě a podpisy na téže listině. Katastrální úřad vyžaduje pro zápis (resp. vklad) vyhotovení s ověřenými podpisy. 

2.7.2019

Další dotazy vám ráda zodpoví: Veronika Hyhlíková, telefon: 775 674 320, email: veronika.hylikova@re-max.cz