Ondřej Franc

V nedávné době Městský soud v Praze ve svém rozsudku potvrdil dlouhodobý přístup Finanční správy v oblasti pronajímání nemovitostí prostřednictvím internetových platforem jako je např. Airbnb.

Dle názoru Městského soudu i Finanční správy poskytování krátkodobého nájmu nemovitosti je nutné posuzovat jako podnikání, jelikož se nejedná o nájem jako takový, ale o ubytovací službu. V případě, že tedy poskytuje majitel nemovitosti pronájem krátkodobého charakteru (v řádech dnů, týdnů), nejedná se o příjmy, které by bylo možné zahrnout ke zdanění dle § 9 zákona o daních z příjmů, který se týká nájmu nemovitostí a movitých věcí.

Finanční správa i Městský soud za běžný pronájem považuje takový nájem, jehož účelem by mělo být zajištění bytových potřeb člověka. Přičemž ubytování poskytované prostřednictvím platformy Airbnb nesaturuje potřebu bydlení, ale uspokojuje potřebu na přechodné ubytování, a proto je nutné jej klasifikovat jako ubytovací službu. Pro ubytovací službu je dále charakteristické např. poskytování dalších služeb jako úklid, zajišťování běžné údržby či vázání ceny na krátké časové období. Dle soudu není příliš podstatné, zda je nájem vymezen jako tzv. „holý nájem“, ale jak je tato činnost prováděna.

Pro poplatníky daně z příjmů fyzických osob, které pronajímají prostřednictvím platforem jako je Airbnb, ale může to být i např. Booking či jiné internetové platformy, tedy vykonávají podnikatelskou činnost, která je samostatným základem daně dle § 7 zákona o daních z příjmů. Proti příjmům je osoba poskytující ubytovací služby oprávněna uplatnit skutečně vynaložené výdaje, které s ubytovací službou souvisí, případně může uplatnit výdaje paušálem ve výši 60 % příjmů (což lze pouze za předpokladu, že má pronajímající osoba živnostenské oprávnění). Příjmy z podnikání (oproti běžným příjmům z pronájmu) vstupují do tzv. vyměřovacího základu pro sociální a zdravotní pojištění.

Další skutečností, kterou je nutné vzít v potaz při poskytování ubytování prostřednictvím platforem jako je Airbnb je, že uvedené příjmy vstupují do obratu pro povinnou registraci k DPH a v případě, že je osoba plátcem, nejedná se o osvobozený pronájem nemovitosti, ale o ubytovací službu, na kterou je nutné aplikovat příslušnou DPH. Je-li zprostředkovatelskou společností (např. Airbnb) neusazenou v tuzemsku poskytována elektronická služba (např. servisní poplatek za použití online platformy), pak musí její příjemci - osoby povinné k dani (nebo-li podnikající osoby) - uhradit DPH z této služby v tuzemsku. Pokud ještě nejsou registrováni jako plátci DPH, jsou povinni se registrovat z důvodu přijetí této služby jako tzv. identifikovaná osoba.

Naplňuje-li činnost poplatníka znaky podnikatelské činnosti, tj. poskytuje-li poplatník ubytovací služby prostřednictvím internetových platforem soustavně a za účelem dosažení zisku, a přijímá-li za poskytnutí této služby platby v hotovosti, bude poplatník (pokud bude EET znovu zavedeno) povinen tyto tržby také evidovat ve smyslu zákona o evidenci tržeb.

11.1.2022