Ondřej Franc

Jak získat hypotéku: Detailní průvodce pro budoucí majitele nemovitostí

Zvažujete pořízení nemovitosti za pomoci hypotéky? Může to být složitý proces plný důležitých rozhodnutí. Tento průvodce vám krok za krokem ukáže, jak se orientovat ve spleti podmínek bank. Nejprve se podíváme na základní požadavky bank a poté podrobně probereme jednotlivé situace.

Co banky potřebují o vás vědět pro získání hypotéky

Bonita a schopnost splácet

Bonita je základ: Každá banka potřebuje vědět, jaká je vaše schopnost splácet půjčku. Bonita zahrnuje:

• Stabilitu a výši příjmů: Pravidelné a dostatečné příjmy jsou zásadní.
• Závazky: Existující úvěry můžou ovlivnit vaši schopnost splácet další půjčku.
• Historie splácení: Pozitivní úvěrová historie podporuje důvěryhodnost.

Rizikové faktory pro získání hypotéky

Banky také hodnotí případná rizika:

• Obor zaměstnání: Některá povolání jsou vnímána jako rizikovější.
• Změny zaměstnání: Časté měnění zaměstnání může být signálem nestability.
• Výdaje: Vysoké životní náklady mohou ovlivnit vaši schopnost splácet.

 

Různé zdroje příjmů a jak je banky posuzují

• Jaké mám příjmy, resp. jaké banky jak počítají příjem. Jsem zaměstnanec, podnikám na OSVČ a podnikám jak právnická osoba, typicky s.r.o.. Podnikání ještě rozdělíme na rozdíl mezi příjmy a výdaji a také na příjem z obratu.

  Jsem zaměstnanec a mám příjmy na účet:

  Nejjednodušší případ, v tomto případě je rozhodující parametr pro výběr banky: úroková sazba (resp. RPSN), splatnost a jestli daná banka umí financovat mnou kupovanou nemovitost.

  Jsem zaměstnanec a příjmy nebo část dostávám v hotovosti:

  Příjem v hotovosti Vám budou akceptovat ČSOB, KB, UCB a Oberbank a v individuálních případech Česká spořitelna. Částí příjmu rozumíme například diety atd, takto lze financovat pracovníky v gastru nebo například řidiče dálkové dopravy.

  Podnikám jako OSVČ a platím paušální daň:

  Česká Spořitelna – klient musí doložit výpisy z účtu za předchozí kalendářní rok tedy leden až prosinec kde je i vidět že platil paušální všech 12 měsíců.

  ČSOB – minimální doba pro poplatníky je 6 měsíců a výdaje jsou uplatňovány procentem z příjmu. Příjmy dokládám výpisy za poslední 3 měsíce.

  Komerční Banka – klient musí doložit výpisy za posledních 12 měsíců přes které probíhá platební styk. Důležitou podmínkou je mít na svém běžném účtu opakující se platby maximálně od 2 plátců a z charakteru těchto plateb musí být patrné, že jde o pravidelný příjem klienta.

  mBank – je nutno doložit posledních 6 výpisů z bankovního účtu ze kterého musí být také vidět odchozí platba daně, současně nesmí za poslední DP vykazovat ztrátu

  Raiffeisenbank – klient dokládá výpis z účtu za posledních 6 měsíců

  Unicredit Bank – příjem se počítá z kreditního obratu za poslední 3 měsíce

  

  Podnikám jako OSVČ a prokazuji příjmy z podnikání:

  Česká Spořitelna – pokud je úvěr do 5 mio, žadatel dokládá DP za poslední dokončené období, v případě úvěru vyššího je potřeba dokládat 2 daňová přiznání. Klient samozřejmě nesmí mít žádné závazky vůči FÚ.

  ČSOB – klient musí za poslední období podnikat alespoň 6 měsíců a nesmí vykazovat ztrátu. Stejně jako jinde také nesmí mít žádné závazky vůči FÚ

  Komerční Banka – žadatel musí doložit DP za poslední dokončené období a nesmí vykazovat ztrátu a mít závazky vůči FÚ

  mBank – klient musí mít aktivní živnost alespoň 12 po sobě jdoucích měsíců a nesmí vykazovat ztrátu a závazky vůči FÚ

  Raiffeisenbank – žadatel musí podnikat alespoň 12 měsíců nepřetržitě, v případě že za poslední období podnikal alespoň 6 měsíců, lze výsledný příjem dělit skutečným počtem měsíců ve kterém v uplynulém roce podnikal. Také samozřejmě nesmí vykazovat ztrátu a mít závazky vůči FÚ

  Unicredit Bank – banka požaduje DP za posledních 12 měsíců

  Oberbank – klient dokládá daňová přiznání za poslední 2 zdaňovací období

  Podnikám jako OSVČ a prokazuji příjmy z obratu z podnikání:

  S tímto příjmem umí pracovat Česká spořitelna, mBank a také Raffeisen bank. Příjem se počítá individuálně podle kalkulačky. Vždy platí že žadatel nesmí vykazovat ztrátu z podnikání a nesmí mít žádné závazky vůči FÚ.

  

  Pracuji nebo podnikám v zahraničí:

  Česká Spořitelna – ta započítává pouze příjem ze zahraničí a to jen osobám, které jsou zaměstnanci mezinárodních institucí jako OSN, EU OECD apod. Další koho je ochotna financovat jsou tzv. pendleři, kteří žijí v ČR a za prací pravidelně dojíždějí

  ČSOB – umí pracovat z příjmy z podnikání stejně jako v ČR, specifické podmínky jsou při prokazování příjmů z UK a umí dokonce započítat i příspěvek na dítě v německém sociálním příjmu. V případě zaměstnání schvalovatel vždy individuálně posuzuje míru rizika. Pracovní smlouva by měla být uzavřena na dobu neurčitou nebo opět individuálně a žadatel dokládá posledních 6 výpisů

  Komerční Banka – v případě příjmů ze zaměstnání v zahraničí umí pracovat velmi dobře. V době dodání podkladů se příjem přepočte podle aktuálního kurzu a násobí koeficientem 0,8. Příjem samozřejmě nesmí být v hotovosti.

  mBank – pracovní smlouva musí trvat minimálně 6 měsíců a banka akceptuje příjem v těchto měnách: EUR (Eurozóna), PLN (Polsko), USD (USA) a GBP (Velká Británie). Jako bonus banka umí akceptovat v těchto měnách příjem ze starobního důchodu.

  Raiffeisenbank – klient dokládá pracovní smlouvu která musí trvat minimálně 6 měsíců a banka akceptuje příjem v těchto měnách: EUR (Eurozóna), CHF (Švýcarsko), USD (USA) a GBP (Velká Británie). Ostatní lze zkusit posoudit individuálně.

  Unicredit Bank –  banka opět vyžaduje příjem minimálně 6 měsíců a příjem po přepočtu snižuje o 20% kvůli měnovému riziku.

  Oberbank – je v tomto ohledu nejflexibilnější, ta umí pracovat s příjmy z podnikání, z pronájmu, ze zaměstnání i starobního důchodu v zahraničí.

  

  Příjem z důchodu:

  Česká Spořitelna – akceptuje příjem z invalidního důchodu 1 – 3 stupně, pokud je doplňkem k některému hlavnímu příjmu (zaměstnání, podnikání atd.) a také starobní důchod.

  ČSOB – započítává jako doplňkový příjem invalidní důchod 2 – 3 stupně, sirotčí, starobní i vdovský důchod.

  Komerční Banka – jako doplňkový příjem umí započítat invalidní důchod 3 stupně v 50% a nižší stupně 1 a 2 umí pouze individuálně. Starobní i vdovský důchod jako doplňkový příjem započítává v plné výši.

  mBank – akceptuje jako doplňkový příjem invalidní důchod 1 – 3 stupně, částečně sirotčí důchod a starobní s vdovským důchodem v plné výši.

  Raiffeisenbank – jako doplňkový příjem pracuje s invalidním důchodem 1 – 3 stupně, sirotčím a starobním důchodem – vždy maximálně ve výši 50%

  Unicredit Bank –  započítá jako doplňkový příjem invalidní důchod 3 stupně ze 100% do výše 12.000,-, sirotčí ze 60% do výše 8.000,-, starobní ze 100% a tento může být i hlavním příjmem a nakonec vdovský důchod ze 60% do výše 8.000,-

  Oberbank – akceptuje jako doplňkový příjem invalidní důchod pouze 3 stupně ze 100%, sirotčí ze 60%, starobní ze 100% a vdovský ze 60% příjmu.

  Jaké další příjmy ještě mohu použít pro prokázání své bonity bance?

  Nesmíme zapomenout na další oblíbené příjmy a to jsou cestovní náhrady (diety), dohody o provedení činnosti (DPČ) a dohoda o provedení práce (DPP).

  Česká Spořitelna – DPČ i DPP lze použít pouze jako doplňkový příjem a to DPČ jen do výše 100% hlavního příjmu a DPP do výše 10.000,-. Diety do výše 70% hlavního příjmu

  ČSOB – DPČ ano, DPP ne a diety opět jako doplňkový příjem do 50% hlavního příjmu

  Komerční Banka – DPČ ano, DPP individuálně a diety až do výše 20.000,- pro řidiče z povolání a palubní personál letadel

  mBank – DPČ ano, DPP ne a diety banka akceptuje z 50% uvedených v potvrzení o příjmu a musí být placena na účet

  Raiffeisenbank – DPČ ano až do 100% a může být akceptován jako hlavní příjem a příjem samozřejmě musí chodit na BÚ, diety opět ze 100% a na účet

  Unicredit Bank –  umí pracovat pouze s dietami jako součástí hlavního příjmu a DPČ i DPP banka neakceptuje

  Oberbank – jako doplňkový příjem umí akceptovat pouze DPČ i DPP

• Profesionální poradenství:Zaměstnejte finančního poradce, pokud je to možné.
• Flexibilní přístup:Připravte se na možné její úpravy v průběhu procesu.

 

Rozhodnutí vzít si hypotéku je jedním z nejdůležitějších finančních rozhodnutí, které můžete udělat. Důkladná příprava a pochopení bankovních kritérií vám může pomoci tohoto cíle úspěšně dosáhnout.

Přemýšlíte na koupí nemovitosti, doporučuji si předem ověřit jak vysoká bude Vaše splátka a kam se s Vaším příjmem můžete dostat. Je lepší jít na prohlídku připraven a vědět co si můžete dovolit a co ne.

Obraťte se na odborníka, kontaktujte mne!

Ondřej Franc
Váš osobní realitní makléř a hypoteční specialista
M: +420 724 689 510
E: ondrej.franc@re-max.cz