Ondřej Franc

Prodej nemovitosti je složitý. Jeho častým problémem jsou i právní vady nemovitosti. Ty na našem trhu trápí až 50 % nemovitostí. Jejich přehlédnutí pak může vést až k soudu. Víte, oč jde a jak je řešit? Zjistěte víc z příkladu z praxe, o kterém jsme se bavili s jedním z našich renomovaných realitních makléřů Romanem Havlíčkem.

V článku se dozvíte:

• V jakém stavu klient prodával nemovitost
• Kolik procent nemovitostí na trhu má právní vady
• Jak jsme napravovali právní vady nemovitosti
• Jaký předprodejní servis jsme použili
• Jak dlouho trval prodej a kolik klient vydělal
• Jaký poprodejní servis nabízíme

Klient potřeboval prodat problematickou nemovitost

Před necelým rokem za námi do RE/MAX Delux přišel zákazník, který chtěl prodat rodinný dům. Bylo ale hned jasné, že tento prodej bude patřit k těm složitějším. Naštěstí si ho vzal na starost Roman Havlíček.

Problémy s prodávaným rodinným domem:

• ve špatném stavu,
• klient vlastnil jen 9 z 10 spoluvlastnických podílů,
• vlastník 10 spoluvlastnického podílu nekomunikoval a byl v exekuci,
• nemovitost měla mnoho právních vad.

V tomto stavu bychom podle našeho odhadu ceny nemovitosti prodali nemovitost maximálně za 2 milióny Kč, ač byla její celková hodnota mnohem vyšší. Navíc by na sebe mohl klient prodejem následně přivolat žalobu. Naštěstí jsme ho přesvědčili, aby nemovitost v takovémto stavu neprodával a nechal to na nás. Co vše následovalo?

50 % prodávaných nemovitostí má právní vady

Nejdříve jsme se tedy museli postarat o právní vady. To trvá nejdéle a mohou prodávajícímu způsobit obrovské problémy. Prodej nemovitosti s právními vadami, například s údaji, které neodpovídají skutečnosti, může vést totiž až k žalobě od kupujícího. Ten pak od vás může vysoudit docela velkou slevu.

Trh je navíc plný spekulantů, kteří kupují nemovitosti s právními vadami, aby vás později zažalovali. Týká se to i nemovitostí ve špatném stavebním nebo technickém stavu, na který dopředu neupozorníte. Trh je takových nemovitostí bohužel plný. Je jich tu až 50 %, přičemž v 30 % případů jde o nemovitost postavenou načerno. Víme naštěstí, jak to napravit.

Nemovitost byla načerno postavená

Po průzkumu katastru nemovitostí, Google Maps, Mapy.cz a dalších zdrojů jsme zjistili, že původní majitelé postavili dům v roce 1980 načerno. Naštěstí jsme s pomocí obecního úřadu dohledali, že majitelé tehdy požádali o stavební povolení, ale protože byli již v důchodovém věku, nikdo to neřešil. To je pak i docela častý případ starších nemovitostí. Tohle ale nebyl jediný její problém.

Nemovitost stála na pěti parcelních číslech a oficiálně uvedená parcelní plocha neodpovídala. Neodpovídala pak ani zastavěná plocha, protože po postavení nemovitosti si k ní bývalý majitel následně postavil i garáž a dílnu.

Nakonec jsme též objevili, že nemovitost má načerno udělanou i přípojku vody. Všechny tyto problémy jsme pak museli před prodejem vyřešit, aby klienta nemohl později kupující popotahovat u soudu. Co k tomu bylo třeba?

Napravili jsme právní vady

Aby tedy mohl klient prodat nemovitost bez hrozby pozdějších soudů a dalších problémů, museli jsme nejprve zjistit všechny potřebné údaje, nechat zpracovat nový geometrický plán a spolu s ním udělat i výměru parcelních čísel, popř. jejich záměnu nebo slučování. Proto jsme museli komunikovat se stavebním úřadem, který odsouhlasí změnu parcelních čísel a zlegalizuje nový plán.

Souběžně s tím jsme dělali pasportizaci budovy, tj. zajištovali jsme, aby byl stav budovy shodný s popisem z listu vlastnictví. Také bylo třeba dodatečným stavebním povolení zlegalizovat načerno udělanou přípojku vody.

K tomu všemu jsme potřebovali celkem 7 vyjadřovaček, které jsme dokládali na stavebním úřadě, abychom tu nemovitost mohli v té kondici, zastavené ploše a tvaru, v jakém nyní je, zlegalizovat. Byl tu však ještě jeden zásadní háček.

Exekuce zkomplikovala legalizaci nemovitosti

K tomu, abychom mohli nemovitost se vším všudy zlegalizovat, jsme potřebovali ještě souhlas všech majitelů nemovitosti. Vlastník 1/10 spoluvlastnických podílů s námi ale nekomunikoval. Protože spolumajitel byl v exekuci, museli jsme vše řešit s exekutorem.

Povinností exekutora je v těchto případech stanovit nějakou minimální cenu. Exekutor zpravidla ale nic neprodá přímo, ale udělá na to elektronickou dražbu, které se musíte zúčastnit. Více jsme o dražbě psali již v článku Dražba a její výhody a nevýhody.

S dražbou ale přichází riziko – buď může cena podílu vystoupat zbytečně vysoko, nebo podíl vydraží nějaký spekulant, který vám ho může chtít prodat za přestřelenou cenu. Ani jedno z toho jsme nechtěli.

Naštěstí vše dopadlo velmi dobře. Podíl se nám podařilo v dražbě získat jen s cenou o 80 tisíc vyšší, než byla vyvolávací cena exekuce (2/3 odhadní ceny dané části nemovitosti).

Konečně jsme mohli zlegalizovali nemovitost

Klient nyní vlastnil celou nemovitost a k její legalizaci již nepotřeboval žádný další souhlas. Stačilo tedy již málo a nemovitost byla kompletně bez právních vad. Až do tohoto stavu vše trvalo kolem deseti měsíců a my jsme mohli konečně přistoupit k prodeji.

Na řadu přišel předprodejní servis

Po vyřešení všech právních vad přišel na řadu předprodejní servis. Nechali jsme vymalovat a poté přetáhnout fasádu, vyštěrkovat a natřít. Spolu s tím jsme vytvořili vizualizaci domu. Nabízela se zde možnost vestavby podkroví a přestavby atria a my jsme chtěli kupcům ukázat možnosti nemovitosti. Více jsme o možnostech vizualice psali ve článku Jaký přínos má matterport nebo vizualizace domu nebo interiéru.

Obvykle nabízíme i vyklízecí a uklízecí servis, děláme home staging (více o tom v článku o home stagingu) a vozíme své doplňky a dekorace do bytů. Nic z toho zde ale nebylo potřeba.

Jak dlouho trval prodej a kolik klient vydělal?

Předprodejní služby spolu se sháněním kupce trvaly kolem 2 měsíců. Poté přišlo na řadu uzavření smlouvy s klientem, on si následně sjednal hypotéku, převedl finance a my jsme mu předali nemovitost. Také to trvalo cca 2 měsíce.

Celkově tedy prodej trval okolo 14 měsíců, během kterých jsme odpracovali více než 400 hodin. I zde odhadem platilo obecné pravidlo, že práce v terénu je obvykle jen 30 % z celkové práce, kdy zbytek jsou administrativní záležitosti.

Nemovitost jsme klientovi prodali za 5,39 miliónů Kč. Prodejní cena tedy narostla o 269,5 %, přičemž naše provize byla pouhých 5 %. Klient tak za naše služby zaplatil jen 269,5 tisíc Kč, ale prodal o 3,39 miliónů Kč draž. To není vůbec špatné.

Shrnutí celé spolupráce

Počáteční prodejní cena nemovitosti:	cca 2 miliony korun za 9/10 spoluvlastnického podílu
Právní vady k úpravě:	Špatná výměra nemovitosti, stavby načerno, přípojka vody načerno, klient nevlastnil celou nemovitost apod.
Předprodejní servis:	Vymalovat, natřít fasádu, přetáhnout a vyštěrkovat, vizualizace
Celkový čas naší spolupráce:	14 měsíců
Práce na prodeji nemovitosti:	Více než 400 hodin
Konečná prodejní cena nemovitost:	5,39 miliónů Kč
Provize 5 %:	269,5 tisíc Kč

Nabízíme také poprodejní servis

Ačkoliv jsme tu hlavně pro prodávající, často pomáháme i kupujícím. Máme totiž za všechna ta léta v oboru kontakty na již mnohokrát ověřené odborníky a můžeme je zájemcům předat. 

Chcete i vy pomoci s náročným prodejem nebo jen vědět více o našich službách? Ozvěte se nám.