Ing. Petr Kratochvíl

Práva osoby blízké

Osoba blízká je příbuzný v řadě přímé (tzn. předci a potomci), sourozenec a manžel nebo partner podle zákona upravujícího registrované partnerství; jiné osoby v poměru rodinném nebo obdobném se pokládají za osoby sobě navzájem blízké, pokud by újmu, kterou utrpěla jedna z nich, druhá důvodně pociťovala jako újmu vlastní. Má se za to, že osobami blízkými jsou i osoby sešvagřené nebo osoby, které spolu trvale žijí. Nedohodnou-li se spoluvlastníci o výkonu předkupního práva, mají právo vykoupit podíl poměrně podle velikosti podílů. Předkupní právo se uplatní i v případě, že některý ze spoluvlastníků převádí podíl bezúplatně; tehdy mají spoluvlastníci právo podíl vykoupit za obvyklou cenu. I když má spoluvlastník v úmyslu např. spoluvlastnický podíl darovat, a neobdržet tak za něj žádnou protihodnotu, mají ostatní oprávnění spoluvlastníci oprávnění tento podíl vykoupit za obvyklou cenu. Podle ustanovení § 1125 se spoluvlastník může vzdát předkupního práva s účinky pro své právní nástupce. Jde-li o nemovitou věc zapsanou do veřejného seznamu (katastru nemovitostí), vzdání se předkupního práva se do něj zapíše.

Důležitá je existence smlouvy

V rámci předkupního práva užívá občanský zákoník pojmů dlužník, koupěchtivý a předkupník. Dlužníkem je spoluvlastník nemovité věci, který má zájem svůj spoluvlastnický podíl převést. Předkupníkem je ten, jemuž svědčí předkupní právo, tzn. druhý, další ze spoluvlastníků. Koupěchtivým je pak třetí osoba, která má zájem podíl od původního spoluvlastníky nabýt. Předkupní právo k nemovitým věcem je právem věcným, tzn. trvá tak dlouho, jak dlouho existuje předmětná nemovitá věc, resp. spoluvlastnictví k ní. Pokud spoluvlastník nevyužije předkupního práva, zůstává mu předkupní právo zachováno i vůči nástupci původního spoluvlastníka. Nevyužitím předkupního práva toto právo nezaniká. Povinnost prodávajícího nabídnout věc předkupníkovi ke koupi dospěje okamžikem uzavření smlouvy s koupěchtivým. Dřívější právní úprava, lépe řečeno praxe, byla poněkud jiná. Dříve byla zdůrazňována skutečnost, zda spoluvlastník před tím, než svůj podíl prodal jinému, jej za stejných podmínek nabídl ostatním spoluvlastníkům. Rozhodující tedy bylo neprodat podíl za výhodnějších podmínek, než které byly nabídnuty spoluvlastníkům. Nebylo však rozhodující, zda skutečně nějaký zájemce v době učinění nabídky spoluvlastníkům existoval.

Nový občanský zákoník však stanoví, že spoluvlastník má povinnost nabídnout svůj podíl ostatním spoluvlastníkům v okamžiku uzavření smlouvy. Nový občanský zákoník tedy přímo vyžaduje, aby již existoval konkrétní kupující a aby byla uzavřena konkrétní kupní smlouva. Bez existence kupní smlouvy a třetí osoby by se v případě nabídky předkupního práva nejednalo o skutečnou nabídku předkupního práva, ale o nabídku na uzavření kupní smlouvy ze strany dlužníka vůči předkupníkovi. Její odmítnutí by v takovém případě nemělo účinek odmítnutí předkupního práva nebo nevyužití předkupního práva a předkupní právo by trvalo dál. Věděl-li koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, platí, že smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. U převodu podílu na nemovité věci vždy koupěchtivý musí vědět, že k tomuto podílu existuje předkupní právo. Pokud předkupník své předkupní právo uplatní, pak uzavřená smlouva pozbývá svých účinků. Jedná se o zákonné ustanovení, které do jisté míry chrání dlužníka před tím, aby nebyl zavázán prodat nemovitost dvěma osobám, koupěchtivému a předkupníkovi zároveň.