Petr Nossek

Úmrtí je většinou spojeno se smutkem. Zvlášť, pokud se jedná o vaše rodiče, prarodiče či další nejbližší příbuzné. Emoce jsou o to intenzivnější, pokud dědíte nemovitost, ve které jste s rodiči vyrůstali, pojí vás s nimi a místem krásné vzpomínky na vaše dětství.

To, co možná prožíváte, patří k nejtěžším obdobím vašeho života. Do toho jste postaveni před nelehký úkol účastnit se dědického řízení, případně se dohodnout s ostatními dědici a eventuálně nemovitost prodat. Dědické řízení může být o to složitější, pokud ho provází spory o dědictví a rodinné křivdy.

Dovolte mi oprostit se od emotivní stránky dědictví a pojďme se podívat, jak probíhá dědické řízení a případný následný prodej nemovitosti čistě po právní stránce. Dědicům okamžikem smrti zemřelého, který je v dědickém řízení označován jako zůstavitel, vzniká dědické právo – tedy právo na majetek zůstavitele, popř. na jeho část.

Na jakém základě lze dědit?

• Dědické smlouvy. To je zvláštní typ smlouvy, kterou se zůstavitel a dědic dohodnou na tom, co bude dědic po zůstaviteli dědit.
• Nebo na základě závěti, což je jednostranné prohlášení zůstavitele o tom, koho vybral za dědice.
• Pokud zůstavitel nesepsal ani dědickou smlouvu ani závěť, stane se dědicem osoba určená zákonem: přednost mají nejbližší příbuzní (manžel, děti, rodiče), pokud je zůstavitel nemá, přichází na řadu tzv. „blízký spolubydlící“ (tj. osoba, která se zůstavitelem alespoň 1 rok před smrtí žila a starala se o domácnost, případně na něm byla existenčně závislá), sourozenci a nejsou-li, tak vzdálenější příbuzní.

 

Kdy se stanete vlastníkem zděděného majetku?

Přestože dědické právo vzniká smrtí zůstavitele, zděděnou věc získáte až na základě rozhodnutí v dědickém řízení. V okamžiku smrti zůstavitele totiž ještě není jasné, jaký majetek zanechal a kdo ho bude dědit.

Pokud je součástí dědictví nemovitost, notář zajistí zápis nového vlastníka do katastru nemovitostí. Dědic se ale stává vlastníkem již v okamžiku, kdy nabude dědické usnesení právní moci, nikoliv až zápisem do katastru.

 

Jak probíhá dědické řízení?

Po smrti zůstavitele je zahájeno dědické řízení. Vedením dědického řízení je vždy soudem pověřen notář, kterému se v dědickém řízení říká soudní komisař.

V rámci dědického řízení je nutné zjistit, zda byla uzavřena dědická smlouva nebo sepsána závěť apod. V dědickém řízení se mohou dědicové též dohodnout, kdo jakou část majetku nabude – uzavřít tzv. dohodu dědiců. Stejně tak je možné se dědictví vzdát, zejména v případech, kdy měl zůstavitel dluhy.

V rámci dědického řízení je majetek (nemovitost) patřící do dědictví oceněn. Notář vás požádá o předložení odhadu nemovitosti pro dědické řízení. V takovém případě se můžete obrátit na naši realitní kancelář.

👉 Odhad od nás získáte zdarma, pokud nemovitost prodáte s námi.

Účastníci dědického řízení se také mohou již od počátku vzdát práva na odvolání. Pokud tak učiní všichni, nezačne po usnesení běžet odvolací lhůta, ale dědické rozhodnutí ihned nabude právní moci. Jestli nejsou mezi dědici žádné nesrovnalosti, tak toto rozhodnutí rozhodně doporučujeme.

 

Jak probíhá prodej nemovitosti z dědictví?

Pokud dědic plánuje zděděnou nemovitost prodat, je potřeba absolvovat několik dalších kroků.

Poté, co je nalezen zájemce, je potřeba sepsat kupní smlouvu. Jako prodávající bude na kupní smlouvě uveden ten dědic, který příslušnou nemovitost dle rozhodnutí o dědictví zdědil.

Jak je výše uvedeno, kupní smlouvu lze podepsat až v okamžiku nabytí právní moci dědického rozhodnutí. Pokud by se smluvní strany chtěly zavázat k podpisu kupní smlouvy dopředu, lze doporučit nejdříve podpis smlouvy o smlouvě budoucí kupní, která stanoví závazek, že nemovitost bude na zájemce převedena v okamžiku, kdy se předpokládaný dědic stane právoplatným vlastníkem nemovitosti.

V dědictví je velmi časté, že nemovitost nabude více dědiců do spoluvlastnictví (např. každé ze tří dětí nabyde z dědictví 1/3 nemovitosti). V takovém případě kupní smlouvu musí podepsat všichni spoluvlastníci (má-li se nemovitost prodat jako celek), a je tedy potřeba, aby se dědici (spoluvlastníci) shodli na všech podstatných otázkách (kupní ceně, termínu předání nemovitosti kupujícím apod.).

Na druhou stranu majetek nabytý z dědictví není součástí společného jmění manželů, takže dědic nepotřebuje k prodeji nemovitosti souhlas manžela nebo manželky.

Pokud by v rámci spoluvlastnictví nebyla možná dohoda, lze se zákonnými prostředky domáhat u soudu zrušení a vypořádání spoluvlastnictví.

Sepsání kupní smlouvy na nemovitost lze doporučit za pomoci odborníka – advokáta nebo notáře, kteří se na tuto oblast specializují, popřípadě využít komplexní nabídku služeb poskytovaných realitní kanceláří.

Obdobně lze doporučit obrátit se na advokáta nebo notáře s žádostí o úschovu kupní ceny. Advokátní úschova chrání stranu prodávající i stranu kupující tím, že kupní cena je kupujícím zaplacena do úschovy ihned po podpisu smlouvy (ještě předtím, než je podán návrh na vklad a následně vlastnické právo přepsáno v katastru nemovitostí na stranu kupující), a stranu kupující tím, že peníze jsou vyplaceny straně prodávající až poté, co se strana kupující stane vlastníkem nemovitosti zapsaným v katastru nemovitostí.

Poté, co se strana prodávající i strana kupující shodnou na obsahu kupní smlouvy, na osobě schovatele a na dalších souvisejících otázkách, lze přistoupit k podpisu smluvní dokumentace.

Podpisy smluvních stran na kupní smlouvě, která je určena pro katastrální úřad, musí být úředně ověřeny. Po podpisu kupní smlouvy a úhradě kupní ceny do úschovy je kupní smlouva podána na podatelnu katastrálního úřadu.

Zhruba za měsíc bude katastrálním úřadem vlastnické právo přepsáno na stranu kupující, strany si nemovitost fyzicky mohou předat a v tuto chvíli též zpravidla jsou vypláceny peníze z úschovy (nedohodnou-li se strany jinak).

 

Daňové povinnosti při dědictví nemovitosti?

Na závěr je nutné upozornit na některé daňové aspekty v souvislosti s prodejem nemovitosti nabyté v dědictví.

Obecně platí, že příjmy z dědictví jsou osvobozeny od daně z příjmu (dříve existovala tzv. daň dědická, která však byla zrušena).

V rámci dědického řízení se platí poplatek Ministerstvu spravedlnosti, a to za notáře, který se stará o jednotlivé úkony. Výše poplatku se počítá podle hodnoty zděděného majetku. Existují kalkulačky, které vám dokáží přibližnou částku spočítat.

Pokud následně dojde k prodeji nemovitosti za cenu přesahující předmětné ocenění, podléhá rozdíl dani z příjmu fyzických osob, pokud se neuplatní některé ze zákonných osvobození od daně z příjmu při prodeji nemovitosti.

U dědictví tak zejména připadá v úvahu osvobození z důvodu vlastnictví nemovitosti po dobu 5 let (10 let) před jejím prodejem, přičemž do této doby se započítává i doba, kdy nemovitost vlastnil zůstavitel. Délku vlastnění nemovitosti zůstavitelem lze však započíst pouze pokud zůstavitel byl příbuzným v řadě přímé, manželem či manželkou.

Obecně lze doporučit vždy probrat daňové záležitosti při převodu nemovitostí z dědictví s odborníkem. Například u nás v RE/MAX Delux se vždy postaráme o to, abyste měli přesný odhad ceny nemovitosti pro dědické řízení, neměli v kupních smlouvách žádné chyby a aby převod peněz i nemovitosti proběhl bez problémů. Kompletně zajistíme veškeré záležitosti související s prodejem nemovitosti či jejím vyklizením. Dbáme ale také na tom, abyste díky profesionální prezentaci s pomocí videoprohlídek nebo matterportu, home stagingu, profesionální inzerci nemovitosti a mnohému dalšímu získali za nemovitost maximum.

Zpravidla dokážeme profesionalitou, zkušenostmi i spoluprací s profesionály z oboru navýšit prodejní cenu vaší nemovitostí až o 17 %. Začněte nejdříve tím, že získáte 👉 odhad pro dědické řízení, který po vás bude požadovat notář. Jeho vypracování můžete mít zdarma, pokud nemovitost prodáte přes naši realitní kancelář.

24.10.2023