Petr Nossek

Prodej nemovitosti představuje příjem, a podléhá tedy dani z příjmů. Existuje ale řada případů, kdy je prodávající od daně osvobozen. V jakých případech se daň neplatí a kdy se tomu naopak nevyhnete?

Na úvod je nutno poznamenat, že daň z příjmů z prodeje nemovitosti není to samé jako daň z nemovitostí. Jestliže jste v roce 2023 koupili či jinak získali nemovitost, budete muset podat daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna 2024. Daň z nemovitých věcí za rok 2024 musíte zaplatit do 31. května 2024 (při překročení 5000 Kč je možné ji splatit ve dvou splátkách do 30. listopadu).

U daně z příjmů to není tak jednoduché. Každý finanční příjem by totiž měl vstoupit do vašeho daňového přiznání k dani z příjmů za minulý rok, a měl by tedy podléhat dani z příjmů. Podmínky, za jakých jste povinni z takového příjmu zaplatit daň a kdy jste od daně osvobozeni, jsou popsány v § 4 a v § 10 zákona o daních z příjmů. A u prodeje nemovitosti je možné najít mnoho případů, kdy bude váš příjem od daně osvobozen.

5 případů, kdy je prodávající osvobozen od daně z příjmů při prodeji nemovitosti

• Vlastnictví nemovitosti minimálně 5 let před rokem 2020 a včetně
• Vlastnictví nemovitosti minimálně 10 let od nabytí v roce 2021 a včetně
• Minimálně dvouleté bydliště v prodávané nemovitosti (bydliště nemusí být totožné s trvalým bydlištěm)
• Převod členských práv k družstevnímu bytu (opět pětiletý či desetiletý časový test)
• Využití získaných peněz pro uspokojení vlastní bytové potřeby (do jednoho roku)
• Dědictví – časový test splnil zůstavitel (anebo dědic trvalé bydliště)

Časový test anebo dvouleté bydliště

Daň nemusíte platit (tedy jste osvobozeni), pokud nemovitost vlastníte alespoň 5 let, resp. přesáhne-li doba mezi nabytím a prodejem nemovitosti dobu pěti let. To platí pro nemovitosti pořízené do roku 2020. Pro nemovitosti nabyté od roku 2021 platí časový test 10 let.

Pojem bydliště je definován § 2 odst. 4 ZDP. Bydlištěm poplatníka na území ČR se rozumí místo, kde má poplatník stálý pobyt za okolností, z nichž lze usuzovat jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat. Bližší definici stálého bytu potom doplňuje pokyn finančního úřadu - GFŘ D-6. Pokud jste měli v prodávané nemovitosti bydliště bezprostředně před prodejem, zkracuje se tato lhůta (časový test) na 2 roky.

POZOR: V obou případech pro podnikatele platí, že nemovitost po celou dobu trvání příslušné lhůty (tedy 2, nebo 5 let) nesmí být zahrnuta v obchodním majetku.

Jak je to s družstevním bytem?

V případě převodu členských práv družstva nepodléhá takto nabytý příjem dani z příjmů fyzických osob stejně jako u bytu v osobním vlastnictví v případě, že doba mezi nabytím členských práv a jejich převodem přesahuje dobu pěti let do roku 2020. Od roku 2021 platí 10 let.

Uspokojení bytové potřeby

Ještě v jednom případě nebudete daň z příjmů platit. A to pokud podle § 4 odst. 1 písm. b) zákona o daních z příjmů do jednoho roku od přijetí peněz z prodeje použijete tuto částku na uspokojení svých bytových potřeb, nebo pokud jste odpovídající částku vynaložili na řešení bytových potřeb v roce předcházejícím. Přijetí peněz je však potřeba oznámit vašemu finančnímu úřadu.

Při prodeji starého a nákupu nového bydlení pak ve zkratce platí, že oproti příjmům z nemovitosti můžete uplatnit nabývací cenu nové nemovitosti. Z rozdílu zaplatíte daň z příjmů. Příjem z prodeje nemovitosti – ostatní příjem podle § 10 ZDP

Pokud podmínky pro osvobození od daně z příjmu nesplňujete, jste povinni státu tento příjem přiznat a zdanit. To učiníte v rámci řádného termínu pro přiznání daně z příjmů, tj. do konce března následujícího roku po prodeji (je-li poslední den března sobota nebo neděle, je posledním dnem následující pondělí).

Potřebujete formulář pro přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Příjmy a výdaje podle § 10 budete uvádět v Příloze 2. Jako výdaj proti příjmu z prodeje nemovitosti uvedete vámi zaplacenou kupní cenu. Daň z příjmu tak budete platit pouze z případného kladného rozdílu. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti platit nebudete, pokud nemovitost prodáte se ztrátou.

Do výdajů lze kromě ceny nemovitosti, za kterou jste ji nabyli (nebo dle znaleckého posudku při nabytí daru či dědického usnesení při nabytí dědictvím), započítat i náklady spojené s prodejem nemovitosti, rekonstrukcí a dalšími náklady spojenými se zhodnocením nemovitosti.

Jak je to při prodeji zděděné nemovitosti?

Při prodeji nemovitostí, které jste nabyli v rámci dědictví po zůstaviteli, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem či manželkou, se pětiletý či desetiletý časový test zkracuje o dobu, po kterou zůstavitel či zůstavitelé nemovitost prokazatelně vlastnili. Příbuzenství v řadě přímé definuje občanský zákoník v § 117. Přímými příbuznými jsou např. prarodiče a vnuci, rodiče a děti apod. Anebo pokud dědic měl trvalé bydliště na nemovitosti minimálně dva roky.

22.12.2023