Predikce cen bytů ve 2Q 2019

Ceny v roce 2018

Ceny nemovitostí zažily v závěru roku velmi dynamické období, kdy došlo v ČR k téměř dvoucifernému nárůstu, konkrétně o 9,9% (ve 3. čtvrtletí 2O18 byl růst 8,8%). Na této hodnotě se nejvýrazněji projevil růst cen pozemků a ceny nemovitostí v Praze. Dle dat z evropského statistického úřadu (Eurostat), však už není České republika zemí s nejvyšším cenovým růstem nemovitostí. Průměrný cenový růst v EU byl ve výši 4,2%, výrazně ho překonaly ve Slovinsku (18,2 %) a v Lotyšsku (11,8%).

Nejčastější příčinou nehody je noha na plynu

Na zrychlení tempa růstu cen se nejvíce podílelo zavedení regulace ze strany ČNB, což se projevilo ve větším zájmu o hypotéky v posledním čtvrtletí roku 2018.  ČNB od 1. října 2018 rozšířila doporučení pro poskytování hypoték o požadavky na výši čistého příjmu. Výše dluhu žadatele o hypotéku by neměla překročit devítinásobek ročního čistého příjmu (ukazatel DTI), zároveň by žadatel na splátku dluhu neměl vynakládat více než 45 % svého měsíčního čistého příjmu (ukazatel DSTI). ČNB tím chtěla zabránit přehřátí trhu, kdy zdánlivý růst ekonomiky nekoresponduje se skutečným růstem kupní síly obyvatelstva. Kupní síla obyvatelstva ale roste.

ČNB se snažila svými opatřeními sundat lidem nohu z plynu z objektivních důvodů. Obavy ze zpomalení ekonomiky jsou reálné, HDP v roce 2017 činilo 4,5%, v loňském roce meziročně rostl hrubý domácí produkt o 2,9%, pro letošní rok je odhad ve výši 2,7%. A potencionální žadatelé nohu z plynu sundali a začínají brzdit. Pro představu, v lednu si přišlo pro hypotéku pouze 4764 klientů, což představuje pokles počtu uzavřených hypotečních úvěrů o 1 801 smluv v porovnání s prosincem 2018.

Plyn, brzda a jede se na volnoběh

Poptávka ze strany klientů do 35 let v roce 2019 výrazně klesá. Hypoteční trh se snaží na situaci reagovat nižšími úrokovými sazbami. Ještě v lednu atakovaly úrokové sazby u hypotečních úvěrů hodnotu 3%, aktuálně je průměrná úroková sazba 2,79%. Na ceny nemovitostí v různých oblastech a krajích ČR působí několik faktorů. Mezi ty základní patří:

• Spotřeba ze strany obyvatel začíná zpomalovat, začíná se šetřit. V ČR vzrostla inflace na hodnotu 3%.
• Mediální informace o nižším růstu ekonomik v okolních zemích vyvolává nižší sentiment k investování všeobecně, rovněž firmy přestávají ve velkém investovat. Hrubý domácí produkt (HDP) Německa se v loňském roce zvýšil o 1,5%, což je nejpomalejší tempo za posledních pět let. 
• Poptávka po nemovitostech je výrazně vyšší ze sociálně-ekonomických důvodů: vyšší rozvodovost, trendem dnešní doby je být singl, generace Y (dnešní třicátníci) představují druhou velkou vlnu babyboomu.
• Nabídka nemovitostí co do počtu neodpovídá poptávce, delevoperské projekty a zejména jejich stavební povolení je běh na řadu let. Za více než 20 let narostl deficit výstavby nových bytů. Největší města (Praha, Brno i další) nemají odpovídající územní plán. Chyba není tedy pouze v legislativě.
• Hypoteční sazby klesají z důvodu nízké poptávky ze 3% na 2,8%.

Cenový boom ne, lokální růst ano, stagnace a pád taky

Ceny bytů v roce 2019 určitě neporostou závratnou rychlostí, ve více než polovině krajích budou ceny postupně klesat. V první polovině roku 2019 se očekává celorepublikový růst ve výši 1,5%. Ten je a bude do značné míry ovlivněn růstem v Praze, kde se neočekává pokles, alespoň do doby, dokud se do nabídky nedostanou rozsáhlé bytové projekty pro střední segment, které by přinesly konkurenci na trh a tlačily by ceny dolů. 

Předpokládaný vývoj cen bytů na konci druhého čtvrtletí roku 2019 by se měl pohybovat v těchto cenových úrovních:

Graf níže zobrazuje vývoj cen developerských projektů (nabídkových cen), cihlové a panelové zástavby v rámci celé České republiky od roku 2014 do 3. čtvrtletí roku 2018.

V rámci celé České republiky se ceny developerských projektů pohybují na hranici 64 000 Kč za m².  Ceny panelové a cihlové výstavy shodně rostly od roku 2014 o 53% (33 000 Kč – panel, 45 300 Kč – cihla). U novostaveb v Praze se ceny dostávají na úroveň až 104 000 Kč za m². Situace v Praze bude nadále ovlivňovat regiony i second hand, protože média budou používat statistiky Českého statistického úřadu (ČSÚ) z nichž bude vyplývat růst cen.

Na základě informací z Cenovemapy.org ve spolupráci s Deloitte bylo ke konci roku 2018 v Praze realizováno 331 developerských projektů, z toho 163 je ve výstavbě, 143 je dokončených a 25 je před výstavbou. Cenová mapa (viz níže) ukazuje cenový vývoj v jednotlivých městských částech, nejvyšší ceny jsou logicky v Praze 1 a to na úrovni 189 800 Kč za m².  Develop Index Praha vykázal v tomto období nárůst 1,9% s průměrnou cenou 106 100 Kč za m². Index udává procentuální změnu průměrné ceny volných bytů v nabídce developerů oproti předcházejícímu období tedy září až říjen 2018.

Pro srovnání využijeme příklad z jihočeského kraje, na kterém však lze již zaregistrovat, že developerské ceny a ceny cihlové výstavby jsou na ústupu. Z cenového stropu v 1.čtvrtletí 2018 nastal propad o 10,6% u cen developerských projektů a mírný pokles (4,3%) zaznamenala i „cihla“. Co je však unikátem v tomto kraji, že cena za panel překonala cihlovou výstavbu.

Závěrem

Ceny bytů v tomto roce projdou postupnou korekcí. Celorepublikové statistiky bude nadále uměle vylepšovat výsledek z Prahy. Ve většině krajů včetně jihomoravského se očekává stagnace a postupný cenový pokles. Majitelé bytů budou v tomto pololetí stále vyžadovat prodejní ceny ze závěru roku 2018. Vzhledem k omezenější poptávce bude ubývat nabídek nemovitostí s nastavením nereálné prodejní ceny.

17.4.2019

Další odborné dotazy vám zodpoví makléř: Ing. Jaroslav Křůpala, telefon: 732 255 891, email: jaroslav.krupala@re-max.cz