Radek Malhocký

Máte nemovitost v exekuci nebo vám exekuce nemovitosti hrozí? Nejlepší je včas takovou nemovitost prodat a uhradit dluh, než nastane exekuce, nebo dokonce dražba. Zjistěte v článku, jak na prodej nemovitosti před nebo v exekuci.

O prodeji nemovitosti v exekuci jsme měli podcast. Poslechněte si ho také.

V článku zjistíte:

• Co je exekuce
• Proč prodat dům nebo byt před nebo v exekuci
• Jak prodat byt nebo dům před exekucí
• Jak prodat byt nebo dům v exekuci
• Jak prodat s pomocí dražby
• Jak prodat nemovitost v exekuci s pomocí prostředníka
• Jak prodat s pomocí okamžitého výkupu nemovitosti
• Proč je výběr odborníků zásadní

Co je exekuce?

Jde o soudně vynucené splacení dluhů. Zpravidla přichází na řadu až tehdy, když už jedinec nebo firma, kterým dlužíte, nemá žádnou jinou možnost, jak své peníze získat zpět. Je to totiž ten nejméně výhodný způsob splacení dluhů pro vás i pro ty, komu dlužíte. Proto důrazně doporučujeme se jí vyhnout.

Exekuce se nejčastěji provádí zmrazením účtů, srážkami ze mzdy nebo prodejem majetku, třeba právě nemovitosti. Více jsme o ní psali již ve článku Jak se zbavit exekuce nebo se ji vyhnout.

Proč prodat dům nebo byt před nebo v exekuci?

Důvod je ten, že když k exekuci dojde, k dluhům i ke splácení se vám započítají poplatky exekutorovi. Dluhy tedy dále narostou a bude ještě obtížnější je splatit. Proto je dobré využít klidně i tak radikální řešení, jako je prodej nemovitosti. V exekuci pak třeba ani to už stačit nemusí.

Ještě horší je ale situace, kdy již v exekuci jste a hrozí vám dražba nemovitosti. V dražbě se totiž nemovitost začne prodávat za 2/3 její ceny a z následného prodeje vám budou strženy ještě vysoké dražební poplatky i poplatky exekutorovi. Ve výsledku tedy získáte obvykle jen zlomek z původní ceny nemovitosti.  

Jak prodat byt nebo dům před exekucí?

Při prodeji nemovitosti před exekucí je zásadní rychlost. Od uznání vašeho dluhu soudem po začátek exekuce máte pro splacení obvykle pouze 1 měsíc. Po tomto měsíci již můžete každou chvílí očekávat oznámení o exekuci.

Není tedy čas se do prodeje pouštět na vlastní pěst. Rychlejší je domluvit se s realitní kanceláří, která může zvládnout vaši nemovitost prodat i v takto šibeniční lhůtě.

Jak prodat byt nebo dům v exekuci?

Existují tři způsoby, jak můžete prodat nemovitost v exekuci: dražbou, klasicky (za souhlasu exekutora a s pomocí prostředníka) nebo s pomocí okamžitého výkupu nemovitosti. Oč přesně jde?

Prodej s pomocí dražby

Pokud je na vaši nemovitost uvalena exekuce, zpravidla skončí dřív nebo později v dražbě. O tento druh prodeje se tedy nemusíte starat. Vše za vás vyřídí exekutor a dražebník. Jenže problém dražby je, že vaši nemovitost začne prodávat na 2/3 její tržní ceny, přičemž od výsledné částky vám exekutor a dražebník strhnou ještě další značné poplatky. Za nemovitost tedy zpravidla získáte jen zlomek její ceny. Více jsme o tom psali ve článku Dražba nemovitosti v exekuci.

Proto je vždy lepší se dražbě vyhnout a pokusit se prodat nemovitost jakýmkoliv jiným způsobem. Jaké jsou další varianty?

Prodej nemovitosti v exekuci s pomocí prostředníka

Problém tohoto prodeje je fakt, že pokud se na nemovitost vztahuje exekuce, potřebujete k jejímu prodeji souhlas exekutora. Jenže ten vám dá souhlas až tehdy, když uhradíte dluh (exekuci). Jste tedy v situaci, kdy potřebujete, aby kupec nejdříve zaplatil dluh, a až následně na něj můžete přepsat nemovitost. To se obvykle řeší skrze prostředníka, který se na podobné prodeje specializuje. Jak takový prodej probíhá?

Jaké fáze má prodej nemovitosti v exekuci?

• Získáte souhlas exekutora s prodejem domu nebo bytu.
• Naleznete kupce.
• Dokážete kupci, že nemáte další problémy – kupec potřebuje vědět, že se po zaplacení dluhu už žádné další dluhy neobjeví a nemovitost bude jeho. To dokážete výpisem od soudu se seznamem řízení, které jsou proti vám vedené, popř. i potvrzením o bezdlužnosti ze zdravotní pojišťovny, správy sociálního zabezpečení a finančního úřadu a výpisem z bankovního i nebankovního registru.
• Prostředník podepíše s kupcem notářský zápis a kupec k němu do úschovy zašle peníze na zaplacení nemovitosti, tj. i dluhu.
• Prostředník zaplatí exekuci (dluh) a získá zástavní právo na nemovitost i zaplacenou částku z úschovy.
• Prostředník zruší zástavní právo a povolí převod nemovitosti v katastru nemovitostí.
• Spolu s kupcem podepíšete kupní smlouvu.
• Převedete nemovitost na nového vlastníka.
• Získáte zbytek peněz za nemovitost z úschovy.  

Nevýhodou je tedy bohužel značná komplikovanost prodeje, která jde ruku v ruce s nižší prodejní cenou. Nižší cena je zde dána také tím, že si kupec nemůže vzít na nemovitost hypotéku. Stále jde ale o výhodnější prodej, než je prodej v dražbě. Bez odborníků do toho ale rozhodně nechoďte.

Prodej s pomocí okamžitého výkupu nemovitosti

Poslední z možností je okamžitý výkup nemovitosti. Jedná se o prodej, který přijde vhod zejména tehdy, když už máte řádově jen dny do dražby. Tento způsob prodeje je snadný a spočívá v tom, že od vás specializovaná firma ihned vykoupí nemovitost, vyřídí všechnu administrativu a právní záležitosti, zaplatí vaše dluhy a zbývající peníze vám převede na účet.

Nespornou výhodou tohoto řešení je tedy možnost již do několika dní prodat nemovitost a zbavit se všech starostí. To je ale vykoupeno o trochu nižší prodejní cenou, která je však stále výhrou oproti prodeji v dražbě. Více jsme o tom psali ve článku Vše o okamžitém výkupu nemovitosti.

Výběr odborníků je zásadní

Ať už budete prodávat nemovitost před nebo v exekuci klasicky, s pomocí prostřednika, nebo skrze okamžitý výkup nemovitosti, vždy je důležité správně vybrat odborníky. Ve všech případech se na ně totiž budete muset zcela spolehnout. Proto je důležité si je důkladně prověřit a volit jen dlouhodobě ověřenou firmu bez větších škraloupů. Více jsme o tom psali již ve článku Jak vybrat vhodného realitního makléře.

Například naše realitní kancelář RE/MAX Delux se může pochlubit více než 120 videorecenzemi a téměř 2 200 recenzí na Google a Firmy.cz s průměrným hodnocením 5 z 5. Mimo to jsme pět let za sebou získali ocenění nejlepší realitní kanceláře Moravy. Chcete volit jistotu a spolehlivost? Pak volte RE/MAX Delux.

Chcete vědět více o prodeji nemovitosti v exekuci, nebo s námi rovnou začít spolupracovat? Ozvěte se.