Radek Malhocký

Víte, že existuje možnost prodat svou nemovitost, ale zůstat v ní dále bydlet, a to až do své smrti?

Někdy může nastat situace, kdy se klasický prodej nemovitosti jeví jako nevýhodný, kdy je najednou potřeba větší částky peněz, ale věk žadatele neumožňuje si peníze půjčit od banky, majitel nemovitosti v důchodovém věku nemá dědice, kterým by nemovitost odkázal nebo si prostě chce přilepšit k důchodu a podobně.

I na takové situace zákon myslí a dají se řešit. Existuje forma prodeje, které se obecně říká "na dožití". Forma, která takovou situaci řeší, se jmenuje "věcné břemeno" a dokument, který je třeba kromě kupní smlouvy sepsat, je "služebnost doživotního užívání". Tato smlouva se zapisuje spolu s kupní smlouvou do Katastru nemovitostí a zajišťuje tak prodávajícímu právo dožít v bytě nebo domě, který prodá novému majiteli.

Je potřeba ale najít takového kupce, který neplánuje koupit byt nebo dům pro své bydlení, ale jako jistou úložku peněz nebo jako investici například pro své dorůstající děti. U domů je to trochu obtížnější než u bytů, jelikož se musíme trefit do vkusu kupce co se vzhledu, velikosti, funkce domu a pozemku týče a také do lokality.

Zájemců o nemovitosti s věcným břemenem dožití není mnoho, takže prodej touto formou bude trvat velmi pravděpodobně výrazně déle, než běžný prodej. Pokud by se jednalo o byt v Praze, tam je situace jednodušší v tom, že byt (a navíc v Praze) je z pohledu investora daleko zajímavější. Mimo Prahu jsou investičně zajímavé jen lokality s potenciálem růstu cen nemovitostí a rozvoje v dané lokalitě.

Proces prodeje se dá v podstatě rozdělit na dvě varianty. V obou variantách se dům prodá příslušnému kupci a pro prodávajícího se tam zřídí věcné břemeno dožití.

V první (a častější) variantě se odhadne možná doba dožití a s přihlédnutím k cenám nájmů v dané lokalitě se kupní cena poníží o příslušný počet ročních splátek. Prodávající v domě zůstane bydlet a bude si hradit pouze provozní poplatky nemovitosti a na své náklady provádět běžnou údržbu. Velké opravy nemovitosti a údržbu mimo "běžnou" provádí na své náklady nový majitel. Tato varianta je, co se týče kupní ceny / výnosu pro kupujícího dosti nepřesná, jelikož nikdo neví, jak dlouho bude prodávající v nemovitosti ještě žít. Na druhou stranu je pro kupujícího zase lákavější nižší pořizovací cena.

Ve druhé variantě se nemovitost prodá za (běžnou tržní cenu) jako kdyby byla bez zatížení věcným břemenem, prodávající v ní zůstane bydlet, ale navíc k provozním poplatkům a běžné údržbě bude platit novému majiteli místně obvyklý nájem. To už je ale situace velmi podobná klasickému pronájmu a dá se řešit i běžnou nájemní smlouvu, která však bez zřízení služebnosti užívání nezaručuje prodávajícímu právo dožití, jelikož může být za určitých podmínek vypovězena.

Služebnost doživotního užívání zapsaná v Katastru nemovitostí je nevypověditelná, resp. nezrušitelná ze strany nového majitele a automaticky přechází na všechny možné další vlastníky nemovitosti, kterým by majitel nemovitost prodal.

Pokud máte nemovitost zatíženou hypotékou a chtěli byste využít možnosti jí prodat na dožití, budete muset vše projednat s bankou a před prodejem (v rámci procesu prodeje) hypotéku splatit. Banka by Vám jinak nedovolila nemovitost prodat, když nebudete mít splacený úvěr, protože by v případě prodeje najednou neměla žádnou nemovitost v zástavě proti Vašemu dluhu v bance, jelikož nemovitost bude patřit po prodeji jinému majiteli, na kterého se Váš dluh nevztahuje.

Pokud byste se rozhodli jít do takovéto formu prodeje, nikdy jí nedělejte sami, ale vždy si vezměte na pomoc minimálně advokáta nebo realitního makléře + advokáta. Takový prodej není zrovna jednoduchý a je zde mnoho prostoru pro různé (i nenapravitelné) chyby.

27.3.2021