Radek Malhocký

Prodáváte nebo kupujete byt nebo dům a potřebujete vědět, co je rezervační smlouva na byt, družstevní byt nebo třeba dům, jakou má funkci a jestli je opravdu nezbytná? Čtěte a zjistěte, na co si dát pozor při jejím podpisu nebo jaké máte možnosti odstoupení od rezervační smlouvy na nemovitost i mnoho dalšího.

Co v článku zjistíte:

• Co je to rezervační smlouva na nemovitost
• Co obsahuje rezervační smlouva
• Jaká je výše rezervačního poplatku
• Na co si dát při podpisu rezervační smlouvy pozor
• Co je dvoustranná a třístranná rezervační smlouva
• Jaká specifika má rezervační smlouva na družstevní byt
• Kdy můžete odstoupit od rezervační smlouvy na byt

Co je to rezervační smlouva na nemovitost?

Jde o dokument, kterým se jako kupec zavazujete určitý dům nebo byt za daných podmínek v budoucnu koupit a jako prodávající prodat. S rezervační smlouvou máte tedy jako kupující jistotu, že nemovitost opravdu získáte, a jako prodávající, že od obchodu kupující na poslední chvíli neucukne. Rezervační smlouva je pak často spojena s rezervačním poplatkem, který kupující při jejím podpisu zaplatí.

Rezervační smlouva je také stěžejní, pokud si chcete jako kupující na nemovitost vzít hypotéku. K jednání o hypotéce s bankou totiž musíte mít alespoň uzavřenou rezervační smlouvu.

Co obsahuje rezervační smlouva?

Obsah rezervační smlouvy není stanovený zákonem, ačkoliv pro její platnost je nutné, aby byla písemná a obsahovala podobné údaje jako kupní smlouva. O jaké jde?

Vhodné části rezervační smlouvy jsou:

• Popis smluvních stran – zde by se měly objevit jména, adresy, rodná čísla apod. prodávajícího a kupujícího.
• Popis nemovitosti – také v rezervační smlouvě musíte jednoznačně určit nemovitost, více jsme o tom psali ve článku o kupní smlouvě na nemovitost.
• Výše rezervačního poplatku – uveďte, jaká je jeho výše a jak má být uhrazený.
• Kupní smlouva – přiložte k rezervační smlouvě kupní smlouvu, aby obě strany hned od počátku věděly podobu budoucího obchodu, tedy co, za kolik, jakým způsobem platit a kdy bude předání nemovitosti – více o kupní smlouvě ve článku Co je to kupní smlouva.
• Doba rezervace – určete, jak dlouho bude dům nebo byt rezervovaný.
• Povinnosti spojené se smlouvou – jasně v rezervační smlouvě nadefinujte podmínky odstoupení od smlouvy, kdy musí prodávající vrátit rezervační poplatek i případnou pokutu za odstoupení.
• Datum podpisu kupní smlouvy – uveďte také, kdy bude kupující podepisovat kupní smlouvu.

Jaká je obvyklá výše rezervačního poplatku?

Výše poplatku zpravidla dosahuje hodnoty 3-5 % kupní ceny nemovitosti, ale vše záleží na domluvě mezi kupujícím a prodávajícím. Poplatek následně uhradí kupující při podpisu rezervační smlouvy a v budoucnu bude jeho výše odečtená od kupní ceny nemovitosti. Pokud si jako kupující nákup rozmyslíte, rezervační poplatek často propadne.

Na co si dát pozor při podpisu rezervační smlouvy?

Předtím, než podepíšete rezervační smlouvu, byste si měli dát pozor na některé možné problémy. O jaké jde?

• Promyslete si nákup – rozhodně rezervační smlouvu nepodepisujte dříve, než jste si nákupem opravdu jistí a zkontrolovali jste i nemovitost na právní a faktické vady. V opačném případě můžete přijít o rezervační poplatek a dostat se do problémů.
• Zkontrolujte rezervační smlouvu – nenechte se do podpisu natlačit předtím, než si rezervační smlouvu důkladně přečtete nebo necháte zkontrolovat od právníka. V opačném případě byste se mohli zavázat třeba i k velmi nevýhodnému nákupu.
• Trvejte na dostatečné době platnosti – díky dostatečně dlouhé době platnosti budete mít jako kupující jistotu, že budete schopni opravdu zajistit potřebné peníze na koupi nemovitosti. Například v Monetě trvá vyřízení hypotéky 3-4 týdny. Myslete na to.
• Peníze jen do úschovy – jako kupující též požadujte, abyste rezervační poplatek neposílali na soukromý účet, ale do úschovy. Jen tak máte záruku, že vás prodávající nepodvede. Advokátní nebo bankovní úschova totiž spíše dodrží sjednané podmínky.
• Zaneste do smlouvy postup při zamítnutí hypotéky – jako kupujícímu se vám může stát, že banka zamítne vaši žádost o hypotéku. Tehdy byste pak mohli bez svého zavinění přijít o rezervační poplatek. Proto je vhodné tento specifický případ zanést do rezervační smlouvy.
• Nepoužívejte online stažené vzory – každý prodej je specifický, a proto by použití nějakého vzoru mohlo vést k budoucím problémům. Rozhodně proto doporučujeme nechat si smlouvu vždy zhotovit.

Co je dvoustranná a třístranná rezervační smlouva?

Dvoustranná rezervační smlouva je smlouva pouze mezi prodávajícím a kupujícím, nejčastěji se jedná o rezervační smlouvu, kterou uzavíráte bez účasti realitky. Pokud za vás prodává realitní kancelář, můžete se setkat s tzv. třístrannou rezervační smlouvou, kterou navzájem uzavírá prodávající, kupující a realitní zprostředkovatel.

Určitě si dejte pozor na realitní smlouvy uzavřené pouze mezi realitní kanceláří a kupujícím. Taková smlouva je neplatná, i tak ale takové smlouvy některé realitní kanceláře uzavírají. Na smlouvě se musí vždy objevit kupující a vlastník nemovitosti.

Jaká specifika má rezervační smlouva na družstevní byt?

Tato smlouva se liší pouze v definici nemovitosti. Nekupujete totiž byt, ale pouze podíl v družstvu, který vám dává právo k pronájmu tohoto bytu. Právě to musí být ve smlouvě definované. Více jsme o tomto psali ve článku Jaký je rozdíl mezi bytem v osobním vlastnictví a družstevním bytem.

Kdy můžete odstoupit od rezervační smlouvy na nemovitost do 14 dní?

Do 14 dní můžete od rezervační smlouvy odstoupit téměř vždy i bez udání důvodu. Pokud tato běžná praxe není zanesena v rezervační smlouvě, lhůta je 1 rok. Pozdější odstoupení lze udělat jen ze zákonných nebo smluvních důvodů. V opačném případě můžete přijít o rezervační poplatek nebo zaplatit smluvní pokutu.

Důvod k okamžitému odstoupení od rezervační smlouvy pak nastává v případě, kdy jedna ze stran nějak zásadně poruší smlouvu. Jde třeba o zatajení takových informací, o kterých kdyby kupující nebo prodávající věděl, smlouvu by neuzavřel, například neobyvatelnost nemovitosti, skryté vady, finanční závazky nebo třeba věcná břemena.

Odstoupení od smlouvy je pak nutné zhotovit písemně a doporučeně doručit do rukou druhé smluvní strany. Odstoupení začne platit právě v den doručení. Odstoupit od smlouvy ale můžete i dohodou o odstoupení od smlouvy. Na to stačí vypracovat dohodu o ukončení rezervační smlouvy a podepsat ji.

Spolehněte se při tvorbě rezervační smlouvy na odborníky

Vypracování rezervační smlouvy tedy není jen tak a rozhodně na něj doporučujeme využít profesionály. Pokud pak teprve začínáte prodávat, čeká vás i odhad ceny nemovitosti, home staging, prezentace, propagace, prohlídky, vyjednávání i tvorba kupní smlouvy na nemovitost. Více jsme o celém procesu již psali ve článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti.

Pokud ničemu z toho nerozumíte, možná bude nejlepší využít na celý prodej odborníky. Ostatně skvěle provedená propagace, prezentace i vyjednávání může prodejní cenu zvednout až o desítky procent. A to se vyplatí.

Například my v RE/MAX Delux dokážeme zkontrolovat i vytvořit všechny smlouvy a naši experti se také rádi postarají o odhad ceny nemovitosti i celý prodej. Díky znalosti trhu i schopnosti realizovat plný potenciál nemovitosti profesionální prezentací a propagací dokáží její prodejní cenu zvednout až o 17 %.

O jejich profesionalitě hovoří více než 1 300 referencí s průměrným hodnocením 4,9/5 na Google a Firmy.cz a přes stovku videorecenzí. Kromě toho jsme také čtyřnásobnými držiteli ocenění Realitní kancelář roku Moravy. Půjdete do toho s námi?

Máte ještě dotazy k rezervační smlouvě, nebo chcete rovnou pomoc s ní či prodejem? Ozvěte se.