Roman Havlíček

Při prodeji nemovitostí se občas stává, že kupec až po nákupu zjistí, že nemovitost má vady, které nebyly vidět. Následuje zklamání a často i soud s prodejcem o náhradu. Jde o skryté vady na nemovitosti. Víte, co je to skrytá vada, kdo je za ni odpovědný, jak ji prokázat, reklamovat i zda pro ni existuje záruka. Zjistěte v článku vše potřebné o skrytých vadách.

O skrytých vadách na nemovitosti jsme nahráli podcast. Poslechněte si jej.

V článku se dozvíte:

• Co je skrytá vada na nemovitosti
• Jaké problémy se pojí se skrytými vadami
• Do kdy musíte oznámit a reklamovat skrytou vadu na nemovitosti
• Co udělat, když objevíte skrytou vadu na nemovitosti
• Jakou podobu může mít reklamace skryté vady
• Jak můžete snížit odpovědnost za skryté vady
• Jaký je rozdíl mezi záruční odpovědností a odpovědností za skryté vady
• Zda má realitní kancelář zodpovědnost za skryté vady

Co je skrytá vada na nemovitosti?

Skrytá vada na nemovitosti je taková vada, která existovala již při jejím prodeji, ale nebyla odhalená během důkladné prohlídky. Což nemusí nutně znamenat, že byla schovaná, ale jen to, že ji nekvalifikovaný kupec nebyl schopen odhalit. Povinnost informovat o skrytých vadách totiž padá na bedra prodávajícího nebo realitního makléře.

Skryté vady tak mohou být viditelné, jako třeba trhliny ve zdivu, špatná výměra, nezkolaudovaná studna nebo falešný příslib (půda je vhodná ke zbudování obytného podkroví), ale i neviditelné, jako třeba dřevomorka v podlahách nebo trámech, jejíž řádění pozná nový majitel až po pár rocích. 

Jaké problémy se pojí se skrytými vadami?

Se skrytými vadami má problém kupující i prodávající. Kupující je po objevení vážných skrytých vad poškozený, protože si koupil nemovitost v horším stavu, než o jakém byl informován. Prodávající má za skryté vady zodpovědnost a může mu tedy hrozit, že je bude muset odstranit, zaplatit jejich odstranění, nebo dokonce anulovat obchod a vrátit peníze. 

Do kdy musíte oznámit a reklamovat skrytou vadu?

Záruku na skryté vady máte podle občanského zákoníku 5 let od převodu nemovitosti na vás. V této lhůtě můžete skryté vady reklamovat a požádat prodejce o opravu, kompenzaci nebo odstoupit od kupní smlouvy. V pozdějším termínu je už veškerá zodpovědnost za skryté vady na vás.

Co udělat, když objevíte skrytou vadu?

Pokud objevíte skrytou vadu na nemovitosti, musíte ji ihned oznámit prodejci. Na vás navíc leží povinnost prokázat, že jde o skrytou vadu. Musíte tedy dokázat, že vada na nemovitosti má všechny znaky skryté vady, tj. že například existovala již při převzetí nemovitosti.

Určitě si proto objednejte znalecký posudek nebo technickou zprávu a zhotovte důkladnou fotodokumentaci. Poté prodejci zašlete doporučený dopis s těmito přílohami. Jeho podobu můžete zjistit stažením nějakého ze vzorů reklamace skrytých vad z internetu. Často se tyto problémy následně řeší soudem, ale může se stát, že už toto původního majitele přesvědčí k mimosoudnímu vyrovnání.

Jakou podobu může mít reklamace skryté vady?

Dle zákoníku platí, že pokud lze skrytou vadu odstranit, můžete jako kupující po prodávajícím požadovat její odstranění nebo slevu z kupní ceny. Pokud je však neodstranitelná, můžete vyžadovat slevu z kupní ceny, nebo dokonce odstoupit od kupní smlouvy a získat zaplacené finance.

Prodávající je vždy zodpovědný za skryté vady

Jako prodávající jste dle zákoníku za skryté vady až na jednu výjimku vždy zodpovědný. Nepomůže vám ani, když jste o nich nevěděli nebo když ve smlouvě uvedete, že se kupující seznámil s kompletním stavem nemovitosti nebo jiné variace této věty.

Jako prodávající nejste zodpovědný za skryté vady jen tehdy, když vám kupující udělí písemný souhlas, že za případné skryté vady nebude chtít finanční ani jinou kompenzaci.

Jak můžete jako prodávající odpovědnost za skryté vady snížit?

Pokud problémy jasně popíšete ve smlouvě, kterou kupující podepíše, lze předpokládat, že se závadou skutečně seznámil a počítá, že je její odstranění na něm. Můžete tedy napsat, že v trámech je dřevomorka a je nutná jejich celková výměna. Tehdy již nebude dřevomorka v trámech považována za skrytou vadu.

Jaký je rozdíl mezi záruční zodpovědností a odpovědností za skryté vady?

Záruční odpovědnost není automatická, není dána ze zákona, ale musí být mezi prodávajícím a kupujícím ve smlouvě sjednána. Obvykle je dvou nebo tříletá a zaručuje, že by se neměly na nemovitosti během nastavené lhůty objevit žádné vady, ať už skryté, nebo nové. V opačném případě je může vlastník reklamovat.

Má realitní kancelář zodpovědnost za skryté vady na prodávané nemovitosti?

Realitní kancelář nemá zodpovědnost za skryté vady na nemovitosti, má ale ze zákona povinnost informovat kupce o všech jí známých problémech spojených s nemovitostí. Navíc také nesmí vytvářet klamavá očekávání.

Dobrá realitní kancelář tedy před prodejem vždy zkontroluje nemovitost na skryté, právní i faktické vady. Jen tak může zajistit kupujícímu i prodávajícímu bezproblémový obchod a budovat si dobré jméno. Více jsme o tom psali třeba ve článku Víte, proč 50 % prodejcům hrozí žaloba nebo Jak zvolit vhodnou realitní kancelář.

Vyhněte se problémům, spojte se s odborníky

Skryté vady můžou pěkně zkomplikovat prodej i nákup. Proto je zejména u starších nemovitostí lepší oslovit pro jejich kontrolu odborníky, anebo kupovat či prodávat jen u špičkových realitních kanceláří. Ty totiž berou jako samozřejmost zkontrolovat nemovitost na skryté vady. Budete mít pak jistotu, že se nákup i prodej nezmění v soudní tahanice. Více jsme o nákupu a prodeji psali v článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti nebo Jak koupit dům, byt nebo pozemek bez realitky v Brně.

Například pro nás v RE/MAX Delux je kontrola skrytých vad samozřejmostí. Není proto náhoda, že máme na Google a Firmy.cz dokonalé hodnocení 5/5 od více než 2 200 klientů a přes 130 videorecenzí na webu. Chcete-li jistotu bezproblémového obchodu, jsme ti praví.

Máte jakýkoliv dotaz ke skrytým vadám, nebo chcete pomoc s prodejem? Ozvěte se.