Pronájem nemovitostí a DPH
Od 1. 1. 2021 platí, že u nájmu vybraných nemovitostí nelze uplatnit režim zdanění. Tato situace povede často k povinnému vrácení části uplatněných odpočtů DPH. Poprvé tato povinnost vzniká již za poslední zdaňovací období roku 2021.
Novela zákona o DPH účinná od 1. 1. 2021 dřívější výjimku v uplatňování DPH u nájmu nemovitých věcí mezi dvěma plátci výrazně omezila. Plátce tak nemůže zdaňovat pronájem prostor využívaných k bydlení. Týká se to:
- rodinného domu podle právních předpisů upravujících katastr nemovitostí,
- obytného prostoru,
- jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, tj. bytové jednotky,
- stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
- pozemku, jehož je taková stavba součástí,
- práva stavby, jehož je taková stavba součástí.
Pronájem výše uvedených nemovitých věcí je tak od 1. 1. 2021 povinně osvobozený od DPH bez nároku na odpočet daně.
V důsledku této změny není pronajímatel oprávněn uplatňovat nárok na odpočet DPH z nakoupených služeb a zboží souvisejících s pronájmem. V případě, že do nemovitosti budete pořizovat nábytek a další vybavení, které bude pronajímáno společně s nemovitostí, pak z těchto nákladů není možné uplatnit nárok na odpočet daně, jelikož pronájem bytů je od daně osvobozený. To znamená, že pronajímatelé, kteří výše zmíněné typy nemovitých věcí (byt, RD) pronajímají jiným plátcům např. jako kancelář, sklad, provozovnu či pro jiný podnikatelský záměr, již u tohoto pronájmu nemohou uplatnit DPH. Plátci také definitivně přichází o možnost získat celý nárok na odpočet DPH na vstupu v případě koupě nebo výstavby nemovité věci, která bude pronajímána jinému plátci.
V souvislosti s tím, pokud byla nemovitost pořízena s DPH a byl uplatněn nárok na odpočet DPH, bude nutné od roku 2021 provádět tzv. úpravu odpočtu, jelikož nemovitost bude používána pro osvobozená plnění bez nároku na odpočet. Povinnost vzniká u staveb, jednotek, technického zhodnocení a pozemků. Lhůta běží 10 let od kalendářního roku pořízení majetku. V daném případě, pokud např. byla nemovitost pořízena v roce 2015, byl uplatněn nárok na odpočet DPH v plné výši, pak od roku 2021 (a následující 3 roky), bude společnost povinna upravit v prosincovém přiznání nárok - tj. vrátit DPH ve výši 1/10 nároku. Pokud by v příštím roce došlo k dohodě, že bude nemovitost prodána s DPH, pak se úprava odpočtu v roce prodeje provádět nebude. Pokud by byla nadále pronajímána, bude se pokračovat každoročně ve vracení DPH ve výši 1/10 (až do roku 2024 včetně).
Dalším podstatným dopadem bude změna koeficientů. Plátci pronajímající výše uvedené nemovitosti na bydlení od 1. 1. 2021 budou uskutečňovat plnění osvobozené bez nároku na odpočet, což povede k nutnosti vypočítat koeficient dle § 76 ZDPH a krátit odpočet daně z přijatých vstupů, které plátce využívá jak pro uskutečňování zdanitelných plnění, tak pro uskutečňování osvobozených plnění (např. režijní náklady). Pouze v případě, že výsledný koeficient bude 95 % a více, plátce nic krátit nemusí.
11.1.2022
O mně
Začínal jsem jako běžný makléř v jedné nejmenované realitní kanceláři (která se již dávno rozpadla), kde jsem byl ze všech nejúspěšnější - jednoduše proto, že věci dotahuji do konce, chovám se vždy profesionálně, mám rád lidi a ke klientům jsem empatický. Finančně jsem byl v té kanceláři spokojen, avšak ostatní skutečnosti mne velmi trápily! Chtěl jsem pro klienty jenom to nejlepší, svoji práci dělat čestně a kvalitně, což mi nebylo umožněno. Dost mi vadily tristní advokátní služby, nevýhodné smlouvy a zejména MLM (Multi Level Marketing), na kterém profitovali hlavně manažeři a další osoby na vrcholu pyramidy – která se, jak už to u takových společností bývá, stejně časem zřítila!
Rozhodl jsem se dělat reality jinak – kvalitně! Jenomže tenkrát jsem jako začínající makléř neměl prostředky k tomu koupit franšízu a zapojit se do úspěšné sítě. Založil jsem si proto svoji kancelář, která byla defakto kopií RE/MAX.
Konečně v roce 2017 se mi splnilo vše, po čem jsem toužil - otevřel jsem franšízu RE/MAX Delux a nyní plním mise této kanceláře. Vážím si klientů i kolegů makléřů a jde mi o to, abychom se v kanceláři společně cítili dobře. Po vstupu do RE/MAX jsem byl ohromen! Zjistil jsem, že jsme minimálně o pět let dále, než nejsilnější konkurence a alespoň o deset let od běžných kanceláří!
Certifikáty
