Alchymie na realitním trhu. Jak odhadnout tržní cenu nemovitosti a co vše do ní započíst?

Plánujete prodej nemovitosti, ale netušíte, za kolik ji prodat? Když s ní vyjdete na trh pod cenou, proděláte i statisíce. Pokud ji předražíte, nejspíš po ní neštěkne ani pes. Jak na ideální odhad tržní ceny?

Obsah článku

• Tržní ceny nemovitosti jako hlavolam?
• Co musí vzít makléř v potaz, když určuje tržní cenu
• Zkušenosti makléře, které nic nenahradí
• Jak získat dokonalou tržní cenu?

Tržní ceny nemovitosti jako hlavolam? 

Ceny domů či bytů se v průběhu času mění. Jednou dole, podruhé nahoře. Může za to lokalita, velikost domu a spousty dalších okolností. Přesně určit tržní cenu nemovitosti je tak záludný hlavolam, který dokáže nejlépe rozluštit zkušený makléř. 

Používá k tomu cenové mapy, specifické databáze a hlavně přehled o aktuálním dění na realitním trhu. Proto je rozdíl mezi odhadem tržní ceny laika a profesionála někdy až propastný. 

Mohli bychom vám tady popisovat a vysvětlovat, jak obecně vzniká tržní cena, jaká je definice tržní ceny podle zákona 151/1997 Sb. Zákon o oceňování majetku...To si však na internetu můžete najít sami. 

Vás ale určitě nejvíc zajímá, jak se stanovuje tržní cena nemovitosti. 

Tak pojďme na to. 

Co musí brát makléř v potaz, když určuje tržní cenu prodávané nemovitosti

Je toho hodně. Především porovnává nemovitost s podobnými nemovitostmi v daném místě. Na základě různých koeficientů zohlední odlišnosti mezi prodávanou a porovnávanou nemovitostí. 

Rozdíly spočívají především v: 

Poloha – jeden z nejvýraznějších faktorů ovlivňujících tržní cenu

Bratři Slováci mají pro nemovitost krásný název – nehnuteľnosť. Z toho plyne, že s domem či bytem nepohnete, a proto má poloha  zásadní vliv na tržní cenu nemovitosti. 

Může vás například překvapit vysoká tržní cena za “zbořeninu”, která však stojí na perspektivním místě (platíte především za pozemek). Jindy vás zase může očarovat krásný rodinný dům za prima tržní cenu, jenž nejspíš stojí na nevhodném místě. 

Technický stav nemovitosti. Nikdo nechce ruinu

Když se rozhodnete prodat nemovitost, nejspíš nechcete jít do horšího. Stejně tak uvažují i kupující. Technický stav objektu má proto co dočinění s tržní cenou. Je váš byt po rekonstrukci? Nebo inzerujete novostavbu? To pro vás znamená plusové body. Většina lidí se totiž nejraději rovnou nastěhuje a nechce nic řešit. 

Nebo se chcete zbavit zanedbané usedlosti po babičce? Zanedbané objekty naopak tržní cenu nemovitosti sráží. 

Dále má na tržní cenu vliv také použití stavebního materiálu. Byt v cihlovém domě prodáte za lepší peníze, než v paneláku bez zateplení. Stejně tak má silné slovo energetická náročnost budovy. 

Nechte si spočítat ideální tržní cenu s odhadem nemovitosti zdarma

Okolí nemovitosti a tržní cena. Terén, poloha v obci, sousedi...

Když kupujete nový dům, nebo byt, nepořizujete si jenom “hmotu”. Například u domů záleží na poloze v obci, u bytu, v jakém je podlaží a dalších faktorech:

• orientace ke světovým stranám
• inženýrské sítě u pozemků
• nejbližší zastávka MHD, vlaková stanice apod. 
• místo v rušné ulici, nebo na kraji parku či vodní plochy
• blízkost průmyslových objektů či jiných hlučných provozoven
• záplavová oblast
• pověst obce, sousedské vztahy
• okolní životní prostředí

Mohli bychom vypisovat dál, protože každá nemovitost “má to své”. 

Občanská vybavenost a dostupnost služeb se také projeví v tržní ceně

Když máte malé děti, nejspíš se neodstěhujete do vesnice, kde není školka, a ani dětské hřiště. Určitě zapátráte, jaké máte možnosti: Je blízko obchod s potravinami? Autoservis? Dostanete se rychle k doktorovi? Jsou v okolí možnosti nového zaměstnání? 

Máte si kam zajít za zábavou? 

Jaký je územní plán obce? Nepostaví vám za humny za 10 let dálnici?

To je pouze část otázek, na které i mnohé další zná profesionální realitní makléř odpovědi. A díky tomu dokáže odhadnout tržní cenu. 

Také náklady na prodej patří do tržní ceny

Při prodeji nemovitosti počítejte také s investicemi, které Vás neminou (pokud chcete prodat za perfektní cenu):

• home staging
• marketing: tvorba inzerátu, propagace, prohlídky
• zpracování kupní smlouvy
• průkaz energetické náročnosti

Může se zdát, že tyto náklady budou zbytečně vynaložené. Ale opak je pravdou. Pokud v tomto ohledu uděláte pro prodej maximum, příznivě se vám to vrátí na prodejní tržní ceně. 

Na řadě jsou zkušenosti makléře, které nic nenahradí

Zkušený realitní makléř má v rukávě ještě několik es. Tržní cenu může zpřesnit, pokud jsou k dispozici skutečné prodejní ceny obdobných nemovitostí získané například ze smluv z katastru nemovitostí.

Na základě porovnání s prodávanou nemovitostí se stanoví „tržní hodnota“ a to už je jen kousek k tržní ceně, tedy částce, za kterou se nemovitost skutečně prodá. 

Ačkoliv tuto cenu nejde nikdy přesně určit, makléř se k ní umí maximálně přiblížit. 

Jak získat dokonalou tržní cenu?

Nevěštěte tržní cenu nemovitosti z křišťálové koule. Spolehněte se na přesný odhad ceny nemovitosti