Václav Veselý

Chcete vědět, jak se budou vyvíjet budoucí ceny nemovitostí v Evropě i v České republice a jakým problémům a výzvám čelí evropský realitní trh? Přinášíme vám kompletní čtvrtletní analýzu RE/MAX Europe.

Obsah analýzy RE/MAX Europe:

• Nová éra evropských nemovitostí: analýza cenového posunu
  • Konec fáze nízkých úroků
  • Jak chápat dopad úrokových sazeb
  • Kontrasty mezi zeměmi – bližší pohled na ceny nemovitostí v EU
  • Lokální trhy, globální investoři: zahraniční vliv na dynamiku evropského realitního trhu
• Měnící se dynamika nabídky a poptávky
  • Delší doba nabídek v prostředí opatrných nákupů
  • Vrací se trh kupujících?
  • Překážky cenové dostupnosti na místním trhu s bydlením
  • Volba pronájmu: nová éra
• Evropský stavební průmysl klesá, přičemž výsledky se v jednotlivých zemích liší
  • Nabídka novostaveb se zpomalí
  • Zpomalení stavební činnosti brání poklesu cen
  • Velká očekávání od rekonstrukcí a udržitelnosti
  • Změna preferencí: Německý posun od bytů k domům
• Nové chování a postoje kupujících
  • Mladí kupující obytných nemovitostí: rostoucí věk a problémy s vlastním kapitálem
  • Zkušení investoři využívají současný trh k dosažení optimálních výnosů
• Výhled do budoucna: odhalení potenciálu a využití příležitostí
  • Měnící se role realitních makléřů
  • Hledání rovnováhy na evropském trhu s nemovitostmi

Nová éra evropských nemovitostí: analýza cenového posunu

Od konce finanční krize v roce 2009 ceny nemovitostí ve velké části Evropy neustále rostou. Tato doba ale již skončila. Od druhého čtvrtletí roku 2022 jsme svědky nové situace na trhu, která přináší specifické výzvy, ale také nové příležitosti jak pro potenciální kupující, tak pro vlastníky nemovitostí. Společnost RE/MAX Europe přezkoumala okolnosti a identifikovala faktory ovlivňující změny cen nemovitostí na celém kontinentu, aby mohla předpovědět budoucí vývoj.

Konec fáze nízkých úroků

Evropský trh s nemovitostmi čelí zesíleným výzvám v důsledku inflace a rostoucích úrokových sazeb při nákupu nemovitostí. V porovnání s předchozím rokem klesla v červnu 2023 inflace spotřebitelských cen v EU z 9,6 % na 6,4 %, zejména v důsledku snížení nákladů na energie, což představuje nejnižší míru od února 2022.

Je však nutné poznamenat, že jádrová inflace, která je očištěna o volatilní, tedy často se měnící položky, jako jsou potraviny a energie, zaznamenala ve stejném období nárůst ze 4,59 % na 6,19 %. To naznačuje, že na trh působí hlubší skryté inflační tlaky. Tento vývoj navíc vedl ke spekulacím, že tvůrci politiky Evropské centrální banky (ECB) mohou v nadcházejících měsících dále zvýšit úrokové sazby. Naposledy ECB na svém zasedání 27. července 2023 dala jasně najevo, že inflaci lze čelit pouze zvýšením úrokových sazeb v Evropě, a revidovala sazbu pro hlavní refinanční operace směrem nahoru na celkovou úroveň 4,25 %. Pro evropské střadatele to může být dobrá zpráva, ale pro kupující domů a bytů, soukromé investory a developery jde o náročný scénář.

Jak chápat dopad úrokových sazeb

Sledujeme-li hypoteční úrokové sazby, je zřejmé, že po výrazném zvýšení na počátku roku 2023 se nyní stabilizují. Tento očekávaný vývoj byl již dříve naznačen představiteli ECB, a proto současná výše úrokových sazeb již tyto trendy zohledňuje.

Nedosáhne-li ECB v boji proti inflaci kýženého pokroku, může být nucena pokračovat ve svém restriktivním kurzu déle, než trh aktuálně očekává. Tento scénář není v současné době zohledněn ve stavebních úrokových sazbách – a to by vytvořilo potenciál pro další skokové zvyšování hypotečních úrokových sazeb. Pokud by k tomu došlo, sazby u desetiletých hypoték by na podzim mohly dosáhnout více než 4 %.

V posledních třech měsících roku 2022 ceny nemovitostí poprvé po 30 růstových čtvrtletích poklesly (-1,4 %). Ve velké části kontinentální Evropy tento trend pokračoval také ve druhé čtvrtině roku 2023. Následkem toho ceny v EU v prvním čtvrtletí roku 2023 klesly o 0,7 % oproti čtvrtému čtvrtletí roku 2022. Porovnáme-li však průměrné nabídkové ceny za metr čtvereční (m2) bytů a domů ve Francii, Německu, Itálii, Portugalsku a Španělsku, jsou patrné výrazné regionální rozdíly. Analýza nabídkových cen nemovitostí v hlavních evropských metropolích na klíčových trzích ukazuje, že ačkoli došlo k jejich nepatrnému meziročnímu poklesu o 0,7 %, ve druhém čtvrtletí roku 2023 vykázaly průměrný nárůst o 2,51 %. Tento výkyv svědčí o mírné volatilitě trhu, přičemž pokles objemu prodeje je přičítán vysokým životním nákladům a rostoucím nákladům na hypotéky.

Zdroj: www.casafari.com

Kontrasty mezi zeměmi – bližší pohled na ceny nemovitostí v EU

Naše údaje ukazují kontrastující trendy v jednotlivých členských státech EU. V některých případech se nabídkové ceny domů a bytů vyvíjejí odlišně i na celostátní úrovni.

Italský trh s nemovitostmi je stabilní a v porovnání s loňským rokem došlo k celkovému mírnému poklesu o 2,2 %. Tento klesající trend se týká zejména bytů. V Německu se celkové nabídkové ceny oproti předchozímu roku propadly o 5,5 %, přičemž ve druhém čtvrtletí roku 2023 vykázaly domy mírně rostoucí trend. Ve Španělsku trh zaznamenal nárůst nabídkových cen, což svědčí o silné poptávce po rezidenčních nemovitostech.

Podobný trend lze pozorovat také v Portugalsku, kde se zejména ve druhém čtvrtletí zvýšily nabídkové ceny domů. Nabídkové ceny nemovitostí ve Francii oproti loňskému roku celkově vzrostly, ale v prvních dvou čtvrtletích roku 2023 došlo u zdejších bytů k poklesu průměrných nabídkových cen za metr čtvereční z 5 700 eur na 5 600 eur, což vedlo k propadu celkových nabídkových cen na trhu. Porovnáme-li průměrné nabídkové ceny za metr čtvereční s předchozím rokem, ceny domů vzrostly ve Francii, Portugalsku a Španělsku, zatímco v Německu klesly a v Itálii se nezměnily.

To naznačuje, že prodávající nemovitostí vzali nový scénář na vědomí a že vysoké nabídkové ceny, které byly možné ještě na začátku roku 2022, již nejsou všude dosažitelné. Zatímco v předchozích letech bylo možné činit na základě plošného růstu cen obecná vyjádření, v následujících měsících bude nutné se blíže zaměřit na dané mikrolokality a nemovitosti.

Jak uvádí Răzvan Cuc, regionální vlastník RE/MAX Romania, i v rámci jednotlivých zemí existují regionální rozdíly: „Vývoj cen ve velkých městech, jako je Bukurešť, Kluž nebo Brašov, vykazuje výrazný růst a odráží složitou souhru místních faktorů. Mezi ně patří přítomnost metropolitních oblastí s dobře placenými pracovními místy a specifické geografické podmínky, které přispívají k výraznému růstu cen v těchto městských centrech."

Protichůdný vývoj cen lze v tomto čtvrtletí pozorovat například v Německu ve městech jako Hamburk (-2,2 %) a Berlín (+0,18 %), ve Francii v Paříži (-0,09 %) a Lyonu (+1,24 %) nebo v Portugalsku v Lisabonu (+1,55 %) a Portu (-0,45 %).

Zdroj: www.casafari.com

Lokální trhy, globální investoři: zahraniční vliv na dynamiku evropského realitního trhu

Významný vliv mimoevropských kupujících lze pozorovat především na portugalském trhu s nemovitostmi, kde v současné době 23 % transakcí realizují zahraniční investoři. To nabízí potenciál zejména pro prodejce, kteří nadále realizují prodeje na stabilní úrovni. Zatímco investoři (zejména ze Severní Ameriky) z toho těží, místní obyvatelé jsou pod tlakem vysokých cen. Tento jev je obzvláště patrný v turisticky exponovanějších oblastech a větších městech. O nárůstu investic ze zahraničí informuje také Dario Castiglia, regionální spoluvlastník RE/MAX Italy: „Milán v posledních letech zaznamenal výrazný nárůst zahraničních turistů a zájemců o koupi a pronájem nemovitostí, především ze Spojených států, a to i přes relativně vysoké životní náklady ve městě."

„Zahraniční vliv na dynamiku evropského realitního trhu nabízí velký potenciál pro prodávající.“

Zdroj: www.casafari.com

Měnící se dynamika nabídky a poptávky

Delší doba nabídek v prostředí opatrných nákupů

V prostředí rostoucích úrokových sazeb a životních nákladů je pro stále více rodin obtížné pořídit bydlení. V důsledku toho zůstávají nemovitosti na trhu déle. Portugalsko uvádí, že domy jsou na trhu až devět měsíců, což vede k celkovému nárůstu počtu nabídek. To se odráží i na rakouském trhu s nemovitostmi. „Počet transakcí se v prvních třech měsících roku 2023 oproti stejnému období roku 2022 snížil, a to o 20 % u bytů a o 15 % u rodinných domů. Počet nemovitostí na prodej se však v prvním čtvrtletí roku 2023 zvýšil o 78 %. Tento nárůst lze přičíst mimo jiné tomu, že nemovitosti zůstávají na trhu déle,“ vysvětluje Bernhard Reikersdorfer, regionální spoluvlastník RE/MAX Austria.

Také ve Finsku si trh s nemovitostmi v první polovině roku prošel náročným obdobím, kdy se počet transakcí oproti prvnímu pololetí roku 2022 snížil o 35 %. „Jsou nicméně patrné známky stabilizace a odolnosti,“ říká Pasi Aalto, regionální spoluvlastník RE/MAX Finland. „Zvýšil se zejména počet nabídek malých jedno a dvoupokojových bytů. Naproti tomu u rekreačních domů a bytů se počet transakcí za poslední rok snížil přibližně o 25 %, což naznačuje možný posun v investičních trendech." Pokles počtu transakcí zaznamenalo také Rumunsko.

„Rostoucí úrokové sazby a vyšší životní náklady způsobují, že nemovitosti zůstávají na trhu déle.“

Vrací se trh kupujících?

Mnoho kupujících si uvědomuje, že vlastnictví domu či bytu je více než jen investice. Nákup nemovitosti podle vlastních představ je splněním celoživotních snů. Vzhledem k nové situaci na trhu mají nyní někteří potenciální kupující možnost pořídit svou vysněnou nemovitost bez nabídkové války mezi mnoha zájemci, jak tomu bylo v loňském roce: kupující mají opět často možnost vybírat z více nemovitostí.

Trh s rezidenčními nemovitostmi klade vyšší nároky, ale účastníci trhu se budou s novou situací také stále lépe vyrovnávat. Část poptávky se v důsledku toho přesune do nižších cenových relací, protože někteří kupující již nebudou moci nakupovat ve stejné cenové třídě jako před několika měsíci.

„V Itálii reaguje trh s nemovitostmi na růst úrokových sazeb a Italové se po letech dostupných hypoték přizpůsobují nové realitě. Poptávka nicméně zůstává silná, a to zejména ve velkých městech, jako je Milán či Řím – to svědčí o odolném trhu, který se opírá o silný kulturní důraz na vlastní bydlení,“ říká Dario Castiglia.

V Nizozemsku vedly vyšší úrokové sazby k mírnému poklesu celkového počtu transakcí s nemovitostmi. Zdá se však, že Nizozemci se již změnám přizpůsobují, což dokazuje rostoucí poptávka po levnějších nemovitostech.

„Kupující mají nyní často možnost vybírat z více nemovitostí.“

Rumunský trh s nemovitostmi čelí svým vlastním výzvám, popisuje Răzvan Cuc: „Poptávka v prvním pololetí roku 2023 klesla o 20 až 30 %, což vytváří tlak na prodávající. Pokud poptávka existuje, jedná se o moderní a nové budovy.“

Ačkoli se může zdát výhodné, že ceny nemovitostí aktuálně zůstávají na trvale vysoké úrovni, prohlubující se rozdíl v dostupnosti vylučuje stále větší část obyvatelstva z možnosti vlastnit bydlení. „Počet transakcí v loňském roce klesl přibližně o 25 %,“ říká Manuel Alvarez, regionální spoluvlastník RE/MAX Portugal.

Překážky cenové dostupnosti na místním trhu s bydlením

Tento vývoj znamená, že vlastní bydlení se pro většinu lidí stává luxusem. Chtějí-li se vyrovnat s rostoucími cenami nemovitostí nebo zvyšujícími se úrokovými sazbami, mnozí potenciální kupující budou muset déle šetřit nebo využít další možnosti financování. Jiní budou pravděpodobně nuceni odložit své plány na pořízení nemovitosti nebo zvážit alternativy, například pronájem. Evropské trhy s nemovitostmi čelí v posledním roce a půl složitým výzvám a vývoji. Jak popisuje Martijn Groot, regionální vlastník RE/MAX Netherlands, kupní ceny, inflace a výše mezd budou mít i nadále významný vliv na rozhodování lidí o pořízení bydlení.

Za posledních sedm let se poměr mezi cenami a příjmy u nákupu nemovitostí spotřebiteli zvýšil v rámci srovnání OECD o 71 %. To zvyšuje finanční zátěž kladenou na spotřebitele, ztěžuje poskytování úvěrů a může vést k odložení procesu nákupu. V Česku došlo dokonce k nárůstu o 112 %, v Portugalsku o 98 % a ve Slovinsku o 81 %. „Portugalsko má poměrně nízkou úroveň mezd. V období 2015–2022 však v Portugalsku ceny nemovitostí v porovnání s úrovní mezd výrazně vzrostly – jde o jednu z nejvýraznějších změn na evropském kontinentu. V důsledku toho je trh s bydlením pro místní obyvatele stále méně dostupný,“ říká Manuel Alvarez.

Rakousko zaujímá na seznamu 14. příčku s přibližně 71 %. Podle Bernharda Reikersdorfera lze na místním realitním trhu v blízké budoucnosti očekávat cenovou korekci: „V Rakousku předpokládáme, že ceny nemovitostí před rekonstrukcí v příštím roce klesnou až o 10 %, což se dotkne zejména nemovitostí ve střední třídě. Důvod lze částečně spatřovat ve snížené poptávce po nemovitostech střední třídy, což se týká zejména rodinných domů v ceně od 400 000 do 800 000 eur. Tento pokles poptávky souvisí především se zvýšením úrokových sazeb a uplatňováním přísnějších úvěrových omezení. Luxusní segment však aktuálně vykazuje vyšší odolnost a očekáváme, že ceny zde zůstanou stabilní."

Volba pronájmu: nová éra

Při pohledu na evropský trh s nájemním bydlením, zejména v zemích, jako je Německo, Itálie, Portugalsko a Španělsko, je zřejmé, že vyšší náklady na půjčky a celkově zvýšené životní náklady vedly k silnému nárůstu poptávky po nájemních nemovitostech. Tento posun je patrný z údajů za 2. čtvrtletí 2023, kdy si nemovitost pronajímá 36 % osob, což je nárůst oproti 33 % ve 2. čtvrtletí 2022. Vzhledem k tomu, že potenciální kupující, kteří měli dříve zájem o koupi nemovitostí, se nyní kvůli převažujícím zhoršeným podmínkám financování obracejí na trh s pronájmy, je na trhu s pronájmy vysoká konkurence.

V důsledku toho zůstávají ceny nájemného bydlení zvláště ve velkých městech značně vysoké. V prvním čtvrtletí roku 2023 vzrostly ceny pronájmů v celé EU oproti čtvrtému čtvrtletí roku 2022 o 0,9 %. V porovnání s prvním čtvrtletím předchozího roku vzrostly až o 2,9 %. Při bližším pohledu na některé klíčové trhy zjistíme, že mezi 2. čtvrtletím 2022 a 2. čtvrtletí 2023 došlo k obzvláště vysokému nárůstu nabídkových cen pronájmů, například v Itálii o 67 %, v Portugalsku o 54 %, ve Španělsku o 41 % a v Německu o 27 %. Tato dynamika vytváří na evropském trhu s nemovitostmi složité prostředí jak pro kupující, tak pro nájemce.

V Itálii jsou dalším zdrojem tlaku na trh s nájemními nemovitostmi platformy pro krátkodobé a střednědobé pronájmy. „Tlak na trh s nájemními nemovitostmi v důsledku vzestupu platforem pro krátkodobé pronájmy, jako je Airbnb, je patrný zejména ve městech, jako je Milán, Verona, Florencie, Benátky a Řím. V těchto metropolích je stále obtížnější a dražší najít dlouhodobý pronájem,“ popisuje vývoj Dario Castiglia.

Portugalská vláda zavedla významná opatření na pomoc rodinám s nízkými příjmy, které čelí rostoucím nákladům na hypotéky a hledají finančně dostupnější možnosti nájemního bydlení. „Mezi tato opatření patří zrušení zlatých víz s cílem snížit tlak zahraničních kupců. Vláda také přijala ambivalentní roli pronajímatele, jejímž účelem je chránit nájemníky prostřednictvím regulace nájemného a současně zajistit výnosy pronajímatelům,“ vysvětluje Manuel Alvarez ve svém popisu iniciativy zaměřené na řešení současných problémů.

Portugalsko je však také příkladem toho, jak mohou nové politiky vést k neochotě investovat. „Nižší nájemné je výhodné pro rodiny, ale méně atraktivní pro investory. Vláda se to snaží vyvážit nabídkou daňových úlev a nižšího rizika pro ty, kteří je pronajímají. Součástí práce realitních makléřů se stalo poskytování podpory spotřebitelům, aby se zorientovali v těchto výjimečných tržních podmínkách," říká Manuel Alvarez v rámci popisu každodenní práce realitních makléřů.

Zdroj: www.oecd.org

Evropský stavební průmysl klesá, přičemž výsledky se v jednotlivých zemích liší

Nabídka novostaveb se zpomalí

V kontextu makroekonomického vývoje hraje stavebnictví klíčovou roli při utváření současného stavu trhu s nemovitostmi. V celé EU došlo k nárůstu inženýrského stavitelství o 3,0 % a k poklesu staveb budov o 0,9 %. V uplynulém roce se však odvětví stavebnictví napříč Evropou vyvíjelo různými směry.

V řadě evropských zemí došlo k snížení stavební produkce, přičemž tento jev je obzvláště patrný v Portugalsku, kde bylo v posledním desetiletí navzdory vysoké poptávce dokončeno pouze několik realitních projektů.

Podle Manuela Alvareze současná situace v Portugalsku naznačuje obrovský nedostatek bydlení vzhledem k rostoucímu počtu obyvatel. Navzdory rostoucí poptávce se v uplynulém desetiletí dokončilo jen velmi málo projektů, což mnoha Portugalcům usilujícím o vlastní bydlení dále ztěžuje situaci. Nedostatek kvalifikovaných stavebních firem a projektantů dále přispívá k obtížím při řešení bytových potřeb obyvatelstva.

Portugalsko je jen jedním z příkladů poklesu stavební činnosti, přičemž odborníci tento pokles přičítají rychlosti, jakou probíhá výstavba v celé zemi.

Také v ostatních zemích EU došlo k poklesu výstavby, a to zejména v důsledku inflačního vývoje, jako je růst nákladů na materiál a pracovní sílu v posledních několika letech a rostoucí úrokové sazby. Řada projektů se stále zpožďuje kvůli napjatým podmínkám financování.

Zpomalení stavební činnosti brání poklesu cen

Porovnáme-li údaje z května 2023 s údaji z května 2022, pak země jako Maďarsko (-12,0 %), Itálie (-6,5 %) a Švédsko (-6,3 %) zaznamenaly v uplynulém roce prudký pokles počtu dokončených staveb. Nejhůře na tom byla zejména severní Evropa, uvádí Pasi Aalto: „Stavební sektor byl v loňském roce těžce zasažen a zaznamenal dramatický propad aktivity. Tento pokles vedl ke krachu několika společností.“ Jak upozorňuje Martijn Groot, také Nizozemsko se potýká s problematickým nedostatkem bydlení. „330 000 chybějících domů a bytů způsobuje prudký růst cen a stagnaci trhu kvůli omezeným možnostem.

Navíc, v Německu bylo v dubnu 2023 schváleno k výstavbě téměř o třetinu méně projektů než v předchozím roce. A to navzdory závazku německé spolkové vlády dokončit každý rok 400 000 bytových jednotek. K nejistotě ohledně nákladů na stavební projekty v celé zemi přispívá také nejistota související s připravovaným zákonem o energetické náročnosti budov a jeho možnými požadavky na modernizaci.

Naproti tomu Slovinsko (+24,6 %), Rumunsko (+10,6 %) a Španělsko (+7,1 %) zaznamenaly nárůst stavební produkce.

Velká očekávání od rekonstrukcí a udržitelnosti

Zatímco nová výstavba klesá, rekonstrukce stávajících budov nabývají na významu. „Uvažujeme-li z dlouhodobého pohledu, jedním z palčivých problémů je vysoká poptávka po nových domech při nízkém objemu nové výstavby, protože kvalita stávajícího fondu je často špatná,“ říká Răzvan Cuc. Stávající standardy představují velkou výzvu, zejména v souvislosti s vysokou mírou individualizace, ale současně představují velký potenciál pro odvětví stavebnictví, a to zejména v jižní a východní Evropě. „Přibližně 75 % bytového fondu v Rumunsku bylo postaveno za éry socialismu a často nesplňuje standardy kvality“, říká Răzvan Cuc.

V Itálii, která disponuje historickým stavebním fondem, zaznamenal oživení také trh rekonstrukcí. „Toto oživení je reakcí na nové předpisy, které vyžadují, aby do roku 2035 všechny nemovitosti splňovaly normy účinnosti úrovně D, než je bude možné prodat nebo pronajmout. Jedná se o jednoznačný krok směrem k udržitelnosti,“ říká Dario Castiglia.

Tento trend lze pozorovat i v Nizozemsku. Martijn Groot v této souvislosti upozorňuje, že „v dlouhodobém horizontu je kladen důraz na energetickou účinnost budov, přičemž banky financují pouze nemovitosti ve třídě energetické účinnosti A, B nebo C.“ S rostoucí poptávkou po větším pohodlí, lepším vybavení a nutností energetické úspornosti se budou zvyšovat zakázky pro stavební firmy související se stávajícím fondem.

Kromě toho se v odvětví stále více prosazuje trend udržitelné výstavby, který odráží společenský a legislativní posun směrem k ekologickým aspektům. Nizozemská vláda reaguje na problémy životního prostředí mimo jiné tím, že upřednostňuje výstavbu městských bytů před výstavbou dalších nemovitostí ve venkovských oblastech. Tento přístup může vést k nedostatku domů na venkově, a následně k výraznému zvýšení cen. Vláda se současně zaměřuje na rozšiřování projektů městského bydlení, a proto se zdá, že se trh s nemovitostmi nachází ve stavu transformace.

Změna preferencí: Německý posun od bytů k domům

Evropský domovní a bytový fond je téměř rovnoměrně rozdělen mezi byty (52,88 %) a domy (47,12 %). Zajímavé je, že v Německu a Francii je více domů než bytů – tento rozdíl je obzvláště výrazný v Německu. V uplynulém roce navíc v Německu došlo ke zřetelnému posunu od bytů k domům: Zatímco podíl bytů na nemovitostech setrval v roce 2022 na úrovni 40,96 %, v roce 2023 klesl na pouhých 34,62 % – podíl domů se odpovídajícím způsobem zvýšil z 59,04 % na 65,38 %. V zemích, jako je Itálie, Portugalsko a Španělsko, jsou naopak mnohem oblíbenější byty. Velikost bytů se nemění, alespoň v největších evropských metropolích. Obyvatelé měst jako Porto, Milán nebo Hamburk žijí v průměru na ploše přibližně 80 m2, tedy stejně jako v loňském roce.  

„Řada evropských zemí je postižena sníženou stavební produkcí.“

Zdroj: www.casafari.com

Nové chování a postoje kupujících

Mladí kupující obytných nemovitostí: rostoucí věk a problémy s vlastním kapitálem

Zejména mladí lidé mají stále zájem o pořízení vlastního bydlení. Při první koupi obytné nemovitosti hledají především cenově dostupné bydlení, což posiluje poptávku v nižším cenovém segmentu trhu. „Vzhledem k velké nabídce, zejména menších obytných nemovitostí, a rostoucí oblibě půjček na první pořízení nemovitosti, je příležitostí dostatek. Je však nutné poznamenat, že kupující prvně pořizují nemovitost ve stále vyšším věku, protože potřebují více vlastního kapitálu,“ říká Pasi Aalto. V Itálii je vlastní bydlení hluboce zakořeněno v kultuře a často se opírá o podporu rodičů a prarodičů – tento trend je v zemi výrazně patrný. Dario Castiglia zdůrazňuje, že kvůli rostoucím sazbám hypoték a nutnosti vyššího vlastního kapitálu je pro mnoho mladých lidí, kteří se v Itálii snaží získat vlastní bydlení, pomoc rodiny zcela nezbytná.

Státní dotace se většinou zaměřují na zateplování, vytápění a energetickou účinnost, například v Rakousku a Německu. Mnozí je nicméně považují za nedostatečné, což vede k volání po dalších politikách na podporu mladších generací. „To platí i v Nizozemsku, kde se navzdory státním iniciativám (jako jsou daňové úlevy pro novostavby nebo zrušení daně z převodu pozemků při prvním pořízení) věk kupujících prvně pořizujících obytnou nemovitost stále zvyšuje: nyní činí přibližně 28 let, zatímco před několika lety činil 25 let,“ doplňuje Martijn Groot.

Zkušení investoři využívají současný trh k dosažení optimálních výnosů

„Ze současné situace na trhu těží nejen nováčci, ale i zkušení investoři.“ Pasi Aalto upozorňuje, že v současné situaci mají investoři dobré vyhlídky na získání výhodných obchodů. Bernhard Reikersdorfer rozděluje investory do dvou skupin: na ty, kteří vždy považovali nemovitosti za stabilní investici a nadále na ně spoléhají, a na ty, kteří dříve kupovali nemovitosti kvůli nedostatku alternativ, ale nyní zkoumají jiné investiční možnosti.

Ačkoli se výstavba bude jistě opět zvyšovat, snížená stavební aktivita v roce 2023 vytváří pro investory v různých částech EU zajímavou příležitost. „Developeři dokončují stávající projekty, ale zdráhají se zahajovat nové, což povede k přiškrcení nabídky bydlení, které pocítíme v letech 2024/2025,“ říká Bernhard Reikersdorfer. Tento vývoj by proto mohl vést k nedostatku dostupných obytných nemovitostí a následně k možnému celkovému zvýšení cen.

V některých zemích, například v Nizozemsku, odrazují investory nižší nájmy z důvodu ekologických předpisů a nových pravidel pro investiční nemovitosti, což některé z nich vedlo ke stažení z trhu. Výstavbu nových obytných nemovitostí navíc omezují problémy životního prostředí, jako je znečištění, a tím nedostatek bydlení prohlubují.

„Mladí lidé hledají především cenově dostupné bydlení, což posiluje poptávku v nižším cenovém segmentu trhu.“

Výhled do budoucna: odhalení potenciálu a využití příležitostí

Měnící se role realitních makléřů

Role profesionálních realitních makléřů při stabilizaci trhu a usnadnění transakcí je stále důležitější. Ať už jde o vyvažování trhu v Portugalsku, nebo o to, že makléři ve Finsku přebírají úkony obvykle vykonávané notáři, profesionální realitní poradenství je důležitější než kdy dříve. Jedním z prvků, které by měli potenciální kupující i prodávající nemovitostí vzít na vědomí, je rozdíl mezi nabídkovou cenou a skutečnou prodejní cenou. I v tomto případě je klíčové poradenství a podpora kvalifikovaného realitního makléře. Dokonce i v Nizozemsku, kde kupující stále častěji od služeb realitních makléřů upouštějí, je nezbytnost profesionálního poradenství podtržena neustálou adaptací a vývojem trhu.

„Pokud jde o změnu směrem k ekologičtějším budovám, naši realitní makléři hrají významnou roli. Vlastníkům obytných nemovitostí a investorům například nabízíme poradenství v oblasti energeticky úsporných opatření, což umožňuje zlepšit energetické štítky a prodat nemovitosti za lepší ceny. Poskytujeme také pomoc při převodu stávajících hypoték za výhodných podmínek a nabízíme poradenství při realizaci dalších opatření ke zvýšení hodnoty jejich investice,“ říká Martijn Groot.

„Vzhledem ke změně dynamiky trhu a obrovského množství nabídek se musíte více zaměřit na každého potenciálního kupujícího. K tomu, aby spotřebitelé během své cesty za nemovitostí obdrželi na míru šité a informované poradenství, je dnes zcela zásadní pěstovat efektivní schopnost navazování kontaktů a udržovat robustní databázi,“ říká na základě svých zkušeností z oboru Bernhard Reikersdorfer. Realitní makléři v Rakousku tak mají vynikající výchozí pozici k tomu, aby v neustále se měnícím prostředí realitního trhu umožnili spotřebitelům optimalizovat investiční rozhodnutí.

„Rozdíl mezi nabídkovou cenou a skutečnou prodejní cenou jen podtrhuje, že je stále důležitější vyhledat radu kvalifikovaného realitního makléře.“

Také úloha realitních makléřů se vyvíjí a očekává se, že se v nadcházejícím roce budou muset vypořádat s přísnějšími směrnicemi na národní i evropské úrovni. „Ve Finsku již realitní makléři hrají při transakcích klíčovou roli a přebírají úkony, které v jiných zemích obvykle vykonávají notáři. Díky tomuto prvku dává finský realitní trh kupujícím i prodávajícím jedinečná pravidla hry,“ popisuje současnou situaci Pasi Aalto.

V této souvislosti se finští makléři podílejí mimo jiné na úkonech, jako je vypracování konečných dokumentů týkajících se transakcí a poskytování úředního ověření transakcí. Celkově lze říci, že evropské realitní prostředí prochází nezbytnou profesionalizací, která má zajistit rovnováhu na trhu, pomoci kupujícím při prvním pořízení nemovitosti, přilákat investory a poradit prodávajícím ohledně časových lhůt, postupů a cen.

Hledání rovnováhy na evropském trhu s nemovitostmi

Závěrem lze konstatovat, že dynamické tržní podmínky v realitním sektoru představují přesvědčivou kombinaci výzev a významných příležitostí. Trh se neustále vyvíjí, čímž se pro kupující i prodávající otevírá spousta možností, a je proto velmi zajímavé být právě nyní součástí neustále se měnícího realitního odvětví.

Kupující mají možnost prozkoumat mnoho slibných příležitostí a mají při tom na výběr z bohaté nabídky nemovitostí. To jim dává vynikající vyjednávací sílu a současně možnost využít ty nejlepší nabídky dostupné na trhu. Souběžně s tím mohou prodávající využít měnící se preference spotřebitelů ve prospěch nájemních nemovitostí, což jim nabízí lukrativní příležitosti s vysokou návratností investic. Vývoj trhu otevírá všem zúčastněným stranám široké možnosti – díky tomu evropské realitní prostředí právě nyní prochází vzrušujícím a transformačním obdobím.

V této vzrušující fázi růstu však dochází k adaptacím, které jsou způsobeny dopadem státních politik a mezinárodních trendů na dynamiku trhu. Nedávné zvýšení klíčové úrokové sazby Evropskou centrální bankou (ECB) znamená, že volatilita prodejních cen novostaveb bude přetrvávat i ve třetím čtvrtletí roku 2023. S tím, jak se náklady na materiál a energie stabilizují a dodavatelské řetězce znovu nabývají na spolehlivosti, je zřejmé, že hlavní příčinou nejistoty ve stavebním průmyslu je pokračující zvyšování úrokových sazeb.

Navzdory těmto výzvám však realitní průmysl zůstává odolný a pohotově reaguje a je veden snahou přizpůsobit se a využít příležitostí, které otevírají cestu k budoucnosti evropského trhu s nemovitostmi. Klíčem k úspěchu bude aktivní využití těchto příležitostí a dobrá orientace v měnícím se prostředí.

Chcete vědět více o změnách na realitním trhu nebo s námi začít spolupracovat? Ozvěte se.