Nový stavební zákon
1) Platnost a účinnost nové stavebního zákona
Zákon č. 283/2021 Sb., stavební zákon, („Stavební zákon“ nebo „SZ“) je účinný od 1. ledna 2024. Stanovuje přechodné období do 30. června 2024, ve kterém bude ještě postupováno dle původní právní úpravy. Společně se stavebním zákonem se očekává celá řada prováděcích předpisů či změn jiných zákonů.
Níže se budeme zabývat standardními stavbami, tj. zejména rodinnými domy, případně byty a procesy, které s nimi souvisí.
2) Kdy se začne postupovat dle nové právní úpravy?
Stavební zákon se pro nové záměry použije u žádostí podaných ke stavebnímu úřadu po 1. červenci 2024.
Pokud bude např. žádost o vydání stavebního povolení podána do 30. června 2024, stavební úřad o ní i po 1. červenci povede řízení podle původního zákona a s ním souvisejících právních předpisů. To platí i pro žádost o vydání územního rozhodnutí či společného povolení.
Naopak pouhé získání závazných stanovisek před 30. červnem 2024 nestačí k tomu, aby bylo stavební řízení vedeno podle původního zákona. Závazná stanoviska však mají relevanci i pro řízení vedené podle Stavebního zákona (§ 330 odst. SZ).
Pokud bude pro stavbu do 30. června 2024 vydáno pravomocné územní rozhodnutí, ale stavebník už nestihne ke stavebnímu úřadu podat žádost o vydání stavebního povolení, pak není třeba žádat
o nové územní rozhodnutí. Dle § 330 odst. 6 SZ se pravomocné územní rozhodnutí považuje za rozhodnutí v části věci v řízení o povolení záměru podle SZ a stavební úřad vydaným povolením doplní ono částečné rozhodnutí.
Projektová dokumentace zpracovaná dle původního zákona je použitelná pro řízení dle Stavebního zákona až do 30. června 2027 (§ 329 SZ).
Nový režim čeká i tzv. černé stavby (§ 250 a násl. SZ). Těmi se nyní rozumí zejména stavby provedené bez příslušného povolení nebo v rozporu s ním, s územně plánovací dokumentací (např. územním plánem), nebo ohrožující životy, zdraví osob a/nebo zvířat, bezpečnost, životní prostředí či majetek třetích osob. Dle nové právní úpravy bude složitější tyto stavby „legalizovat“, tj. získat např. dodatečné povolení. U černých staveb pak hrozí i uložení povinnosti k jejich odstranění. Pro vlastníky je proto vhodné situaci začít řešit příslušným návrhem do 30. června 2024, aby si zajistil režim původního zákona.
Stavební zákon dále stanoví (§ 322), že územně plánovací dokumentace sídelního útvaru nebo zóny, územní plán obce a regulační plán, schválené před dnem 1. ledna 2007, pozbývají platnosti dnem nabytí účinnosti nové územně plánovací dokumentace, která je nahrazuje, nejpozději však 31. prosince 2028.
Kolaudační řízení (mimo vyhrazené stavby), o která bude požádáno do 30. června 2024, budou provedena dle současného stavebního zákona. Pokud bude požádáno o kolaudaci (kolaudační řízení) po 1. červenci 2024, bude již kolaudace probíhat dle § 230 a násl. SZ.
Stavební uzávěry nyní ukládá zákon prověřit, což ukládá úřadům územního plánování. Ty mají zkoumat jejich aktuálnost a soulad s požadavky nového stavebního zákona. Prověření je nutno provést nejpozději do 1 roku ode dne nabytí účinnost Stavebního zákona, tj. do 30. června 2025. Pokud tak úřad územního plánování v uvedené lhůtě neučiní, pozbývají tyto stavební uzávěry od 1. července 2025 platnosti.
3) Základní pojmy a principy Stavebního zákona
Stavební zákon má nyní 335 paragrafů, zatímco původní zákon měl necelých 200.
Níže jsou proto uvedeny jen základní pojmy a definice, které je dobré znát či o nich vědět.
A. Územní plánování
I nadále bude využití území řešeno územně plánovací dokumentací. Je proto potřeba mít u pozemků informaci zejména o jejich kategorii v daném územním plánu. Zejména jsou-li v zastavitelném území a pro jaký typ staveb, pokud je pozemek nabízen jako stavební (k zastavění).
Lze proto jen doporučit využití tzv. „předběžné informace“ dle § 174 SZ. stavební úřad v ní poskytne informace důležité pro daný záměr (např. o podmínkách využívání území dle územního plánu, o nezbytnosti povolení záměru, o dotčených orgánech, o tom, podle jakých hledisek bude posuzovat žádost o vydání rozhodnutí o povolení záměru a za jakých předpokladů lze žádosti vyhovět.). Stavební úřad má na její dodání lhůtu 30 dnů od podání žádosti.
B. Povolování a realizace (stavebních) záměrů
Stavební zákon ruší stávající „dualitu“ územního a stavebního řízení. Nyní bude v jednom řízení rozhodováno o tom, zda je záměr způsobilý v daném území k realizaci dle územně plánovací dokumentace i o povolení jeho realizace. Žadatel tedy obdrží jediné rozhodnutí, na základě kterého může stavbu realizovat!
Platí obecné pravidlo, že každý záměr, tedy i každá stavba, bude vyžadovat povolení. Výjimkou z tohoto pravidla tvoří drobné stavby. Nynější „ohlášení“ stavby či územní souhlas, již platit nebudou.
Žádost o vydání povolení bude možné podat na stanoveném formuláři elektronicky prostřednictvím portálu stavebníka nebo v listinné podobě. Projektovou dokumentaci bude stavebník vkládat do evidence elektronických dokumentací.
Jsou stanoveny zákonné lhůty pro vydání rozhodnutí. V případě jednoduché stavby má stavební úřad rozhodnout o žádosti do 30 dnů, jinak do 60 dnů. Lhůty lze před jejich uplynutím v komplikovanějších případech prodloužit až o 30 nebo 60 dnů. Uplynutí lhůty nebude mít za následek automatické vydání povolení k realizaci záměru.
Realizace (standardní) stavby končí její kolaudací, tj. vydáním kolaudačního rozhodnutí. Účastníky kolaudačního řízení jsou stavebník a vlastník stavby. Kolaudační rozhodnutí se vydává na žádost stavebníka.
C. Účastníci povolovacího řízení
Kromě stavebníka jsou dalšími účastníky povolovacího řízení i) obec, ii) vlastník pozemku nebo osoba oprávněná z věcného práva (liší-li se od stavebníka), iii) osoby, jejichž vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním stavbám nebo sousedním pozemkům může být rozhodnutím o povolení záměru přímo dotčeno, iv) o kterých to stanoví zákon.
Vymezení je tedy v zásadě obdobné, jaké známe z předchozí právní úpravy.
Účastníci mohou vůči záměru podávat námitky, o nichž rozhoduje stavební úřad.
Je-li stavebníkem společenství vlastníků jednotek, je zástupcem vlastníků jednotek, kteří jsou účastníky řízení. Oznámí-li zastoupený vlastník jednotky stavebnímu úřadu, že nadále nechce být zastupován společenstvím vlastníků jednotek, jeho zastoupení zaniká okamžikem, kdy toto oznámení dojde stavebnímu úřadu.
Práva a povinnosti z povolení přecházejí na právního nástupce stavebníka.
D. Struktura stavebních úřadů
Stavební zákon nakonec upustil od Nejvyššího stavebního úřadu a zůstává zachována základní struktura obecních stavebních úřadů, které stanoví provádějící předpis, zatím nevydaný. Jim jsou nadřízeny a dozorují je krajské stavební úřady.
Krajské stavební úřady budou nově v prvním stupni rozhodovat u taxativně vymezených složitějších staveb. Jejich činnost dozoruje Dopravní a energetický stavební úřad.
Dopravní a energetický stavební úřad je stavebním úřadem v prvním stupni u vyhrazených staveb (příloha č. 3 SZ). Jejich činnost dozoruje dle typu staveb Ministerstvo průmyslu a obchodu nebo Ministerstvo dopravy.
Jinými stavebními úřady jsou Ministerstvo obrany, Ministerstvo vnitra a Ministerstvo spravedlnosti. Ty řeší stavby spadající do jejich gesce (vojenské stavby, věznice, stavby pro hasiče, policii, BIS atd.).
Nadřízené stavební úřady by pak prvostupňová rozhodnutí neměly rušit a věci vracet zpět, ale mají přímo ve věci rozhodnout a nesprávná rozhodnutí změnit (§ 225 SZ). To by vedlo ke zkrácení celého řízení.
E. Základní definice a instituty
-
Stavbou se rozumí stavební dílo, které vzniká stavební nebo montážní činností ze stavebních výrobků, materiálů nebo konstrukcí za účelem užívání na určitém místě. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby.
-
Zákon dělí stavby na drobné, jednoduché, vyhrazené a ostatní.
-
Drobné stavby nevyžadují povolení stavebního úřadu a lze je provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavbyvedoucího nebo stavební dozor. Drobné stavby se nekolaudují. Drobné stavby specifikuje příloha č. 1 Stavebního zákona (např. stavební úpravy, pokud se jimi nezasahuje do nosných konstrukcí stavby, nemění se vzhled stavby ani způsob užívání stavby, jejich provedení nemůže ovlivnit požární bezpečnost stavby a nejde o stavební úpravy stavby, která je kulturní památkou nebo menší stavby zpravidla do 40 nebo 50 m2, často ale při splnění dalších zákonem daných požadavků). Drobné stavby nejsou stavby pro bydlení ani garáže.
-
*Drobnou stavbou mohou ovšem být i udržovací práce, jejichž provedení nemůže negativně ovlivnit zdraví osob, požární bezpečnost, stabilitu, vzhled stavby, životní prostředí nebo bezpečnost při užívání a nejde o udržovací práce na stavbě, která je kulturní památkou, což může dopadat např. na práce na údržbě bytu. Údržbou dokončené stavby Stavební zákon rozumí udržovací práce, jimiž se zabezpečuje dobrý stavebně technický stav stavby tak, aby se co nejvíce snížilo nebezpečí výskytu závady nebo havárie stavby a nedocházelo ke znehodnocení stavby.
-
Jednoduché stavby vyžadují povolení stavebního úřadu (a to i ve zrychleném řízení), jejich dokumentaci může až na výjimky zpracovat kvalifikovaná osoba (osoba s požadovaným vzděláním a praxí) nebo projektant (autorizovaná osoba), lze je provádět svépomocí, pokud stavebník zajistí stavbyvedoucího nebo stavební dozor. Jde např. o (menší) stavby pro bydlení a rodinnou rekreaci, které mají nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví nebo ustoupené podlaží, stavby garáží do 5 m výšky s jedním nadzemním podlažím, podsklepené nejvýše do hloubky 3 m. Oba tyto typy staveb se kolaudují, což je u jednoduchých staveb spíše výjimka. Jednoduché stavby jsou uvedené v příloze č. 2 Stavebního zákona. Pro povolení platí lhůta 30 dnů od podání bezvadné žádosti.
-
Jednoduchou stavbou je i stavební úprava pro změny v užívání části stavby, kterými se nezasahuje do nosných konstrukcí stavby a nemění se její vzhled. To by mělo dopadat zejména na rekonstrukce bytů, kde nyní stačilo ohlášení stavebnímu úřadu.
-
Vyhrazené stavby definuje příloha č. 3 Stavebního zákona, a jde v drtivé většině o infrastrukturní či veřejné stavby (silnice, dráhy, výrobny, produktovody atd.).
-
Ostatní stavby budou zahrnovat stavby pro bydlení (rodinné domy mající více než dvě nadzemní nebo více než jedno podzemní podlaží, bytové domy a veškeré další stavby neuvedené v přílohách). Tyto stavby vyžadují vydání povolení, kolaudují se, musejí být prováděny stavebním podnikatelem, který zabezpečí odborné vedení, provádění nebo odstraňování stavby stavbyvedoucím. Při jejich provádění nebo odstraňování musí být veden stavební deník. Projektová dokumentace ostatních staveb musí být zpracována autorizovaným projektantem.
-
Zrychlené řízení. Základním předpokladem pro vydání rozhodnutí ve zrychleném řízení je skutečnost, že si o vydání takového rozhodnutí stavebník výslovně požádal, a současně obec, na jejímž území má být stavba uskutečněna, má vydán územní plán, nejedná se o záměr EIA, nejedná se o záměr vyžadující povolení výjimky nebo stanovení odchylného postupu podle zákona o ochraně přírody a krajiny, stavba splňuje požadavky uvedené v § 193 SZ (zejména soulad s územním plánem a právními předpisy) a stavebník podal bezvadnou žádost a doložil souhlasy všech účastníků řízení se záměrem, vyznačené na situačním výkresu dokumentace.
-
JES. Namísto samostatných vyjádření, závazných stanovisek nebo rozhodnutí týkajících se životního prostředí, jež byla doposud vydávaná dle devíti různých zákonů (zákon o ochraně ovzduší, zákon o ochraně přírody a krajiny nebo třeba vodní a lesní zákon), má být vydáváno jednotné environmentální stanovisko. Nebude tomu tak ale ve všech případech. Například bude-li se záměr nacházet v evropsky významné lokalitě nebo zvláště chráněném území či se bude dle vodního zákona jednat o povolení k nakládání s povrchovými vodami, bude nadále vydáváno samostatné rozhodnutí nebo stanovisko.
-
Portál stavebníka má být specializovaný portál veřejné správy k administraci výstavby a staveb v agendě stavebních řízení. Portál má být prvním místem, které stavebník před započetím stavebního řízení navštíví a najde zde jak veškeré informace o procesech, tak také formuláře a rozhraní, které mu umožní přímo podávat žádosti o povolení stavby, projektovou dokumentaci a další přílohy v elektronické podobě. Portál stavebníka umožní občanům činit digitální úkony, a to včetně přípravy těchto úkonů a odkazování na elektronické dokumenty v propojených informačních systémech evidencí podle tohoto zákona. Portál stavebníka má být plně propojen s dalšími službami státu, jako je např. katastr nemovitostí, základní registry, centrální registr vodoprávní evidence, digitální mapa veřejné správy či další informační systémy v propojeném datovém fondu.
-
Evidence stavebních postupů má být evidencí údajů o probíhajících územních nebo stavebních řízení. Do evidence bude integrována i funkcionalita umožňující generování automatického rozhodnutí. Evidence tak fyzickým a právnickým osobám umožní prostřednictvím portálu stavebníka získat informace o stavu řízení a o tom, jaké v něm byly učiněny úkony i přístup k rozhodnutím.
-
Evidence elektronických dokumentací bude datovým úložištěm projektových dokumentací, jakožto i dalších podkladů pro řízení podle stavebního zákona.
-
Pasport stavby a povinnosti s ním související zůstávají zachovány. Vlastník stavby je tak povinen uchovávat po celou dobu trvání stavby ověřenou dokumentaci odpovídající jejímu skutečnému provedení podle vydaných povolení. V případech, kdy se dokumentace nedochovala nebo není v náležitém stavu a stavba byla povolena nebo povolení podle právních předpisů platných při provedení stavby nevyžadovala, je vlastník stavby povinen pořídit pasport stavby. Je vypuštěna povinnost pasport při převodu nemovitosti předat novému vlastníkovi. Lze ale jen doporučit, aby si nový kupující pasport ve smlouvě od prodávajícího vyžádal.
-
Plánovací smlouva je podrobněji upravena a definována jako veřejnoprávní smlouva uzavřená mezi stavebníkem a obcí, městskou částí hlavního města Prahy nebo krajem nebo vlastníkem veřejné infrastruktury, jejímž obsahem je vzájemná povinnost stran poskytnout si součinnost při uskutečnění ve smlouvě uvedeného záměru a postupovat při jeho uskutečňování ujednaným způsobem. Důležitou smluvní povinností obce může být závazek, že po dobu trvání plánovací smlouvy nebude ve správních nebo soudních řízeních týkajících se povolení záměru uplatňovat návrhy, vyjádření a opravné prostředky, které by byly v rozporu s obsahem uzavřené plánovací smlouvy.
-
Pro vymezení stavebního pozemku je i nadále důležité, aby svými vlastnostmi, zejména velikostí, polohou, plošným a prostorovým uspořádáním umožňoval umístění, realizaci a užívání stavby
pro navrhovaný účel a aby byl dopravně napojen na kapacitně vyhovující veřejně přístupnou pozemní komunikaci. Dále musí být vyřešeno umístění odstavných a parkovacích stání, nakládání s odpady (včetně odpadních vod) a hospodaření se srážkovými vodami. -
Základní požadavky na provedení staveb jsou: a) mechanická odolnost a stabilita, b) požární bezpečnost), c) ochrana zdraví, d) ochrana životního prostředí, e) bezpečnost a přístupnost při užívání, provozu a údržbě, f) úspora energie, g) udržitelné využívání přírodních zdrojů. Základní požadavky na stavby, které musí stavba splňovat po celou dobu svého trvání.
-
Povolení dělení nebo scelení pozemků vychází z původní právní úpravy. Vydává se na žádost. Namísto projektové dokumentace se přikládá celková situace v měřítku katastrální mapy včetně parcelních čísel, se zakreslením požadovaného dělení nebo scelení pozemků s vyznačením přímého přístupu z veřejné komunikace ke všem pozemkům, nebo přes pozemek nebo stavbu stejného vlastníka, anebo na základě jiného věcného práva k cizímu pozemku nebo stavbě.
21.6.2024
O mně
Pocházím z krásného města Olomouce. Poté, co jsem procestovala velký kus světa, mě život zavál do Brna, kde žiji již více než šest let. Nalezla jsem zde nejen svůj druhý domov, ale i životního partnera a práci, která se stala do slova a do písmene mým životním posláním.
Pro práci realitního makléře jsem si zvolila podporu silné celosvětové společnosti RE/MAX. Dostalo se mi tak kvalitního vzdělání, možnosti učit se od nejlepších a neustále se zlepšovat. V neposlední řadě své práci vděčím za mnohá nová přátelství, ať už z řad mých klientů nebo kolegů.
Za každou nemovitostí vidím lidský příběh a snažím se proto ke své práci přistupovat maximálně zodpovědně, profesionálně a přitom citlivě a s ohledem na danou situaci.
Pokud Vám mohu být nápomocna s prodejem Vaší nemovitosti nebo odbornou radou z oblasti realit, neváhejte se na mne obrátit. Bude mi potěšením.
Certifikáty
