Ing. Vojtěch Kaňok

Prodej zastavené nemovitosti může být problém. Zpravidla ale neexistuje problém, který by nešel vyřešit. Zjistěte v tomto článku, jak prodat nemovitost se zástavním právem.

V článku se dozvíte:

• Zástavní právo brání prodeji nemovitosti
• Jak prodat zastavenou nemovitost splacením dluhu
• Jak prodat zastavenou nemovitost kupci s hotovostí
• Jak prodat zastavenou nemovitost kupci s hypotékou
• Jak prodat zastavenou nemovitost skrz rychlý výkup nemovitosti

Zástavní právo na nemovitosti brání jejímu prodeji

Zástavní právo omezuje nakládání s nemovitostí, na které je uloženo. Bez souhlasu vlastníka zástavního práva ji nelze například prodat. Zástavní právo dává na nemovitost nejčastěji banka, aby zajistila, že nepřijde o peníze, které vám půjčila na hypotéku. Na nemovitost ho může dát ale i nějaká nebankovní instituce, exekutor nebo třeba věřitel, kterému dlužíte.

Zrušení zástavního práva na nemovitosti

Zástavní právo na nemovitost zrušíte splacením dluhu, který jistí, až tehdy jeho vlastník (věřitel) zruší zástavní právo. Jak tedy za takové situace prodat nemovitost i se zástavním právem?

4 způsoby, jak prodat nemovitost se zástavním právem

Sem patří splacení dluhu a následný prodej nemovitosti bez zástavy, splacení dluhu hotovostí kupujícího a následný prodej za hotové, splacení dluhu hypotékou kupujícího a následný prodej z peněz z hypotéky nebo okamžitý výkup nemovitosti.

Pokud řešíte přímo prodej nemovitosti s exekucí nebo hypotékou, přečtěte si i naše články Jak na prodej nemovitosti v exekuci nebo Jak na prodej nemovitosti s hypotékou.

1. Splacení dluhu

Nejjednodušší způsob, jak prodat nemovitost i se zástavou, je nejprve splatit dluh, následně požádat na katastru nemovitostí o vymazání zástavního práva a poté prodat nemovitost bez zástavního práva samoprodejem nebo skrze realitní kancelář, viz článek Kompletní průvodce prodejem nemovitosti.

Jenže problém je často v tom, že na splacení dluhu nemáte. Jednoduše může jít o hypotéku, kterou postupně splácíte, nebo o dluh, který vám dávno přerostl přes hlavu a třeba na něj již máte splátkový kalendář. V takovém případě můžete ještě požádat rodinu nebo přátele o pomoc nebo si zkusit sjednat půjčku.

Jednodušší to může být v případě, že se chcete přestěhovat do nového a berete si na nové bydlení hypotéku. Tehdy si můžete nechat navýšit hypotéku také o dluh spojený se zástavou.

2. Kupec vám splatí dluh v hotovosti

Toto řešení je již komplikovanější. Kupec v tomto případě dluh i nemovitost zaplatí v hotovosti. Nejdřív vám tedy zaplatí dluh a nemovitost, poté věřitel zruší zástavní právo, vy převedete nemovitost na kupce a získáte zbytek peněz za prodej nemovitosti, tj. peníze za prodej nemovitosti minus dluh. Jak to vše zařídit tak, aby byly obě strany jištěné?

Postup prodeje nemovitosti se zástavou:

1. Nechte si vyčíslit aktuální výši dluhu.
2. Podepište s kupcem kupní smlouvu a úschovní smlouvu.
3. Kupec pošle finance za nemovitost minus dluh do úschovy a finance na dluh věřiteli.
4. Vymažte zástavní právo na katastru nemovitostí.
5. Na katastr vložte kupní smlouvu spolu s návrhem na zápis nového vlastníka nemovitosti.
6. Jakmile bude nemovitost přepsána, získáte peníze z úschovy.

Jenže problém je, že většina kupců nemá na nemovitost v hotovosti. Prodej se tedy může protáhnout a prodejní cena bude nižší. Naštěstí to jde i jinak!

3. Kupec splatí dluh hypotékou

Toto řešení je nejsložitější a kupec dluh i nemovitost zaplatí sjednanou hypotékou. Jak to udělat, abyste byli oba, kupec i prodejce, jištění?

Postup prodeje nemovitosti se zástavou:

1. Nechte si vyčíslit výši dluhu a požádejte věřitele o souhlas s vymazáním zástavního práva po splacení a o souhlas, že i poskytovatel hypotéky bude moci zapsat své zástavní právo na nemovitost do katastru nemovitostí.
2. Podepište kupní smlouvu.
3. Kupec získá od banky hypotéku.
4. Na katastru nemovitostí podejte návrh na vklad nového zástavního práva k nemovitosti.
5. Na katastr nemovitostí podejte s kupní smlouvou návrh na zápis nového vlastníka nemovitosti.
6. Banka splatí dluh.
7. Věřitel vymaže své zástavní právo v katastru nemovitostí.
8. Získáte od banky zbývající finance v hodnotě kupní ceny nemovitosti minus dluh.

Před samotným obchodem si nezapomeňte prověřit možné sankce za předčasné splacení. U hypoték sjednaných po roce 2016 dosahují sice jen několik stovek, ale u hypoték sjednaných před tím mohou být mnohem vyšší. Nejlepší je proto splácet hypotéku až na konci fixačního období a dobře si vše prověřit.

Kvůli velké složitosti také o tento druh nákupu nemají kupci příliš zájem, prodej proto může trvat déle a nejspíš se nevyhnete ani nějaké té slevě. Naštěstí je tu ještě další řešení.

4. Využijte rychlý výkup nemovitosti

V případě, že nemáte na splátku dluhu ani nemáte čas na složitý a dlouhý prodejní proces, můžete využít služby okamžitý výkup nemovitosti. Tato služba umožní prodat okamžitě a bez starostí i nemovitost se zástavním právem. Nezáleží na tom, kvůli čemu tam to zástavní právo je.

Poskytovatel služby vám navíc zdarma pomůže se všemi právními i administrativními úkony. Rychlost a jednoduchost prodeje jsou vyváženy jen nižší výkupní cenou. Zejména v situaci, kdy nemáte čas ani chuť na složité zařizování, může být toto řešení tím pravým pro vás. Více jsme o tom psali již ve článku Okamžitý výkup domu a bytů.

Složité prodeje je lepší nechat na odborníky

Pokud nemáte finance na splacení dluhu a nechcete ani využít okamžitý výkup nemovitosti, zůstávají dvě obtížnější možnosti, u kterých je problém jak se složitějším procesem, tak i s důvěrou. Proto je zde zásadní perfektní propagace, prezentace i důvěryhodnost. Bez toho prodáte pomalu a s výraznou slevou.

Pokud nic z toho neumíte a chtěli byste prodat za dobrou cenu a rychleji, doporučujeme využít profesionální realitní kancelář, která dokáže odvést prezentaci a propagaci v té nejlepší kvalitě, a navíc vás i dokáže zaštítit svým dobrým jménem. Více jsme tom psali v článku Jak vybrat ideálního realitního makléře.

RE/MAX Delux je váš partner pro bezstarostný prodej

Obrovskou předností realitní kanceláře RE/MAX Delux je propojení takřka bezchybné pověsti, obrovského dosahu její propagace s nejmodernější prezentací. Můžete se tak spolehnout na to, že vaše nabídka udělá opravdu ten nejlepší dojem, dostanete se k očím potenciálních kupců a ti se s ohledem na pověst kanceláře nebudou bát do nákupu jít.

RE/MAX Delux se totiž může pochlubit již 4násobným oceněním Nejlepší realitka Moravy roku, takřka dokonalým hodnocením 4,9/5 na Firmy.cz a Google od více než 1 200 zákazníků a více než 120 videorecenzemi. Navíc je krok před konkurencí – samozřejmostí je webová stránka ke každé prodávané nemovitosti, videoprohlídka, vizualizace i 3D virtuální prohlídka – více třeba ve článku Jaké služby by měla nabízet špičková realitní kancelář.

Mimo to vám dokážeme také nabídnout službu rychlý výkup nemovitosti. Dluhy sice za vás nezaplatíme, ale se vším ostatním so poradíme. Jdete do toho s námi?

Chcete prodat dům nebo byt i se zástavním právem? Ozvěte se nám.