Ing. Vojtěch Kaňok

Máte velké dluhy, jste v problémech nebo potřebujete ihned obrovské množství peněz? Zpětný leasing na nemovitosti vám s tím může pomoci. Díky této službě prodáte nemovitost, zůstanete v ní bydlet jako nájemníci a časem si ji za předem dohodnutou částku zas můžete koupit. Vše podstatné o zpětném leasingu se dozvíte v článku.

Co se v článku dozvíte:

• Co je zpětný leasing na nemovitosti
• Jaké parametry má zpětný leasing
• Jaké jsou výhody a nevýhody zpětného leasingu
• Kdy se zpětný leasing vyplatí
• Kdy se zpětný leasing nevyplatí
• Na co si dát u zpětného leasingu pozor
• Jaký je průběh zpětného leasingu

Finanční problémy má čím dál více lidí

S finančními problémy se kvůli covidu, válce a velkému zdražování potýká stále více lidí. Dluhy, neschopnost splácet hypotéku nebo další závazky jsou dnes již téměř běžnou součástí života. Jak z toho ven? Řešení je právě i zpětný leasing na nemovitost.  

Co je tedy zpětný leasing na nemovitosti?

Zpětný leasing je způsob, jak můžete vyřešit své finanční problémy prodejem nemovitosti bez ztráty střechy nad hlavou. Přesněji si pod touto službou můžete představit obchod, při kterém od vás realitní kancelář nebo specializovaná firma odkoupí nemovitost, přičemž zároveň spolu s kupní smlouvou s vámi uzavře i smlouvu na její nájem a budoucí kupní smlouvu na tu nemovitost.

Díky zpětnému leasingu tedy získáte peníze na vyřešení svých finančních problémů, nepřijdete o nemovitost a v budoucnu budete mít šanci si ji opět koupit. Protože pak vše sjednáváte s jednou firmou, která nemovitosti neprodává nikomu dalšímu, je prodej velmi rychlý, smlouvy mnohdy můžete podepsat ještě tentýž den. Zároveň takto dokážete prodat i problematické a neprodejné nemovitosti nebo nemovitosti s právními vadami, jako je exekuce, hypotéka, večné břemeno dožití apod. Jaké má taková služba specifikace?

Jaké parametry má zpětný leasing?

Zpětný leasing na nemovitosti tedy není obyčejný prodej nemovitosti. Jeho účel je získat peníze na uhrazení finančních problémů, neztratit střechu nad hlavou a později si zas prodanou nemovitost koupit zpět. To se odráží i na prodejní ceně nemovitosti, na výši nájmu i na ceně, za kterou můžete nemovitost vykoupit. Jakým způsobem?

Podle čeho určujeme parametry zpětného leasingu?

Prodejní cena nemovitosti – Neodpovídá tržní ceně, ale obvykle tomu, jak vysoké máte dluhy, jak vysoký chcete platit nájem i za kolik chcete nemovitost později odkoupit zpět.

Výše nájmu nemovitosti – Firmy ji často definují jako 1 % z prodejní ceny nemovitosti. Často je proto lepší nemovitost prodat jen za tolik, abyste vyřešili svou finanční situaci, ale nemuseli platit obrovský nájem.

Cena opětovného výkupu nemovitosti – Částka, za kterou si budete moci nemovitost koupit zpět, se často počítá z ceny prodeje, ke které se přičte za každý rok nájmu nějaké zúročení. Ročně vám může tak firma navýšit oproti prodejní ceně výkupní cenu třeba o 20 %.

Garantovaná doba vykoupení – Obvykle se uvádí, že na vykoupení nemovitosti zpět budete mít mezi 3-5 lety.

Pokud tedy například za daných podmínek prodáte nemovitost v hodnotě 6 miliónů Kč za cenu 2 milióny korun, budete platit měsíčně 20 tisíc Kč. Jestliže se pak domluvíte na zúročení 20 % ročně, při zpětné koupi nemovitosti do jednoho roku za ni zaplatíte 2,2 miliónů korun.

Všechny tyto parametry ale závisí na domluvě s danou firmou nebo realitní kanceláří a firma od firmy se budou lišit.

Jaké jsou plus a mínusy zpětného leasingu na nemovitosti?

Jaké výhody a nevýhody plynou z použití zpětného leasignu? Hned se na to podíváme.

Jaké jsou výhody zpětného leasing?

• okamžitá pomoc z finančních problémů,
• nemovitost vám zůstane v užívání,
• možnost odkupu nemovitosti za dohodnutou cenu,
• exekuce nebo zástavní práva nemusí být překážkou,
• platíte jen fixní nájemné,
• nikdo nemusí poznat, že máte problémy.

Jaké jsou nevýhody zpětného leasingu?

• cena prodeje nemovitosti je omezena tím, kolik jste schopni platit měsíčně za nájem,
• můžete narazit na podvodníky,
• vyplatí se zpravidla jen tehdy, když jste si stoprocentně jistí, že jsou vaše problémy opravdu jen dočasného rázu.

Kdy se vyplatí zpětný leasing užít?

Zpětný leasing není tedy ani půjčka ani prodej. Kdy je tedy vhodné takovou službu využít?

Zpětný leasing je vhodný využít zejména v těchto situacích:

• Neschopnost splácet – Již víte, že nejste schopni pravidelně splácet vysoké měsíční splátky půjček nebo hypotéky. Tehdy se můžete domluvit, že od vás firma s pomocí zpětného leasingu odkoupí nemovitost, z peněz uhradíte půjčky a místo nich budete platit pouze fixní nájem nemovitosti.
• Hrozba exekuce – V tomto případě od vás firma rychle vykoupí vaši nemovitost za potřebné peníze, uhradíte dluhy, které nepřerostou v exekuci a v nemovitosti budete žít jako nájemníci do doby, než si ji koupíte zpět.
• Hrozba dražby – Exekuce se dostala již do fáze, kdy hrozí dražba nemovitosti. Také v tomto případě může být zpětný leasing způsob, jak si zachránit střechu nad hlavou a nepřijít ještě o mnohem více. Dražby totiž začínají na 2/3 tržní ceny nemovitosti a jsou zatížené astronomickými poplatky, které vám nechají jen zanedbatelnou částku.

Exekucím a dražbám jsme se více věnovali ve článcích Jak se zbavit exekuce, Jak prodat nemovitost v exekuci a Výhody a nevýhody dražby nemovitosti.

Kdy se rozhodně nevyplatí využít zpětný leasing?

Na zpětném leasingu můžete velmi lehce prodělat a místo toho, aby vám pomohl, vám může uškodit. V jakých situacích se tak rozhodně stane?

Nechoďte do zpětného leasingu, když:

• Nejste ve vážných finančních problémech – Pokud vaši situaci vyřeší půjčka z banky nebo od rodiny a dluhy nedosahují statisíců či miliónů, zpětný leasing nejspíš nemá smysl.
• Nezáleží vám na nemovitosti – Jestliže vám nejde zrovna o tuto nemovitost, spíše se ji vyplatí prodat skrze realitní kanceláře nebo ještě rychleji skrze okamžitý výkup nemovitosti. Získáte rozhodně více financí a budete moci snáze začít úplně od začátku, v jiném a třeba levnější nájmu.
• Potřebujete peníze na podnikání – Zpětný leasing by taky neměl být službou, díky které seženete peníze, které potřebujete na podnikáni. Nemuselo by se vám to vyplatit.
• Přílišná výše závazků – Pokud vaše závazky převyšují 70 % hodnoty nemovitosti, zpětný leasing vám zpravidla nepomůže, lehce se totiž může stát, že budou závazky mnohem vyšší, a je proto lepší nemovitost prodat za maximum, třeba pomocí okamžitého výkupu nebo realitní kanceláře. Když závazky překračují 100 % ceny nemovitosti, je nejlepším řešením insolvence.

O dluzích, insolvenci, okamžitém výkupu nemovitosti i tipech pro rychlý prodej nemovitosti jsme již více psali ve článcích Jaká je pomoc při řešení dluhů, Co to je okamžitý výkup nemovitosti, 11 tipů, jak rychle prodat dům nebo byt a Co to je insolvence a jak vám pomůže.

Na co si dát při zpětném leasingu pozor?

Stále ještě existuje na českém trhu mnoho firem, které s vámi nebudou jednat čestně. Dobře si tedy danou firmu proklepněte. Důležitá je délka jejího fungování i její reference.

Mnoho firem vám bude nabízet často i více než 90 % z tržní ceny nemovitosti. Je to trik. Tyto firmy obvykle jen záměrně podhodnotí tržní cenu vaší nemovitosti. Proto vám pak mohou nabídnou více z tržní ceny. Nezapomeňte si tedy vždy nechat udělat odhad ceny nemovitosti i od nějakého nezávislého odhadce nebo alespoň s pomocí online kalkulačky zdarma. Vyplatí se to. Více jsme o tom psali již v článku o správném odhadu nemovitosti.

Vždy si důkladně přečtěte smlouvy! Bývají často plné nestandardních praktik. Občas se v nich objeví podmínka, že pokud nezaplatíte nájemné, automaticky bude zrušená budoucí kupní smlouva. Jindy se zde může objevit, že celou kupní cenu nedostanete hned, ale část z ní dostanete až po předání nemovitosti. Častou praxí je také to, že pokud nemovitost neodkoupíte, automaticky ji musíte předat. Za nepředání jsou zde pak pokuty třeba i 1 000 Kč denně.

Některé firmy dělají také to, že zaplatí jen závazky, které se objevují na listu vlastnictví. Na to pozor. Tam se však neobjevují třeba mikropůjčky, které ještě nejsou v exekuci. Firma tedy už od začátku může vědět, že nebudete schopni platit nájem, což je pro ně výhodné.

Solidní firma by vás rozhodně měla připravit na to, abyste byli schopni dům odkoupit zpět. K tomu může třeba posloužit i to, že výkup s vámi domluví v takové výši, aby vám část zbyla. Tato část vám pak může sloužit jako garance bonity při pozdější žádosti o hypotéku na nemovitost.

Jak probíhá zpětný leasing u nás?

Ačkoliv se může zdát zpětný leasing jako něco složitého, není tomu tak. V RE/MAX Deluxe s tím máme již dlouholeté zkušenosti a pracují pro nás špičky z oboru.

Jednotlivé fáze zpětného výkupu nemovitosti:

1. Sjednání schůzky – Nejdříve si s námi domluvíte schůzku telefonickou, online nebo fyzickou.
2. Rozbor situace – Na schůzce se vás zeptáme na vše potřebné a zanalyzujeme vaši situaci.
3. Návrh řešení – Podle vaší situace navrhneme řešení.
   - Nemovitosti z velkoměst zpravidla vykupujeme až za 85 % z jejich tržní hodnoty.
   - Nájem dáváme 1 % z kupní ceny, ale je možné i nižší s tím, že rozdíl oproti 1 % pak doplatíte v ceně odkupu nemovitosti.
   - Odkup garantujeme za smluvenou cenu obvykle do 5 let.
   - Cenu vašeho odkupu nemovitosti zpět pak zpravidla počítáme z ceny výkupu plus 20 % za každý rok v nájmu.
4. Podpis smluv – Poté podle vámi zvoleného řešení, vypracujeme nejdéle do týdne kupní i nájemní smlouvu a budoucí kupní smlouvu. V extrémních případech je dokážeme připravit i za den.
5. Vyplacení dluhů – Po podepsání smluv začneme řešit vaše finanční problémy. Všechny služby našich realitních, právních a finančních expertů spojené s prodejem, nákupem i vaši problematickou situací jsou zdarma.
6. Odkup nemovitosti zpět – Kdykoliv se vaše situace během garantované doby odkupu zlepší, můžete nemovitost za domluvenou částku vykoupit zpět.

Jak tedy můžete vidět, zpětný leasing není nic složitého a v profesionálních rukách to může být vlastně docela rychlá a bezproblémová cesta z třeba i na první pohled neřešitelné situace. Protože jde však o hodně peněz, rozhodně si pečlivě vybírejte firmu, s kterou do toho půjdete. Například nás klienti hodnotí průměrnou známkou 4,9/5 na Google i Firmy.cz.

Pokud vás ale netlačí čas nebo nechcete za každou cenu zůstat bydlet v dané nemovitosti, doporučujeme zvážit klasický prodej skrze realitní kancelář nebo okamžitý výkup nemovitosti. Dostanete tak více. Díky našim prodejním technikám navíc zpravidla dokážete získat až o 17 % více za prodej nemovitosti.

Chtěli byste se dozvědět více o zpětném leasingu, nebo máte o tuto službu rovnou zájem? Ozvěte se nám.