Zuzana Patáková

Přemýšlíte nad spoluprací s realitní kanceláří při prodeji nemovitosti, ale máte obavu z exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy, popř. vás jen zajímá, jaké výhody a nevýhody přináší na rozdíl od klasické zprostředkovatelské smlouvy? Pak pokračujte ve čtení.

V článku se dozvíte:

• Co je zprostředkovatelská smlouva na prodej nemovitosti
• Jaké jsou výhody a nevýhody zprostředkovatelské smlouvy
• Co je exkluzivní zprostředkovatelská smlouva na prodej nemovitosti
• Jaké výhody a nevýhody má exkluzivní zprostředkovatelská smlouva
• Jak na výpověď a odstoupení od zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří
• Proč se nebát exkluzivní smlouvy, ale špatných realitních makléřů

Spolupráce s realitní kanceláří začíná smlouvou

O smlouvách píšeme dlouhodobě (rezervační smlouva, kupní smlouva, všechny smlouvy, se kterými se setkáte během prodeje i nákupu nemovitosti). Dnes se speciálně  zaměříme na zprostředkovatelskou smlouvu. S tou se můžete setkat, když chcete využít služby realitní kanceláře. Tehdy od vás může chtít podepsat zprostředkovatelskou smlouvu, nebo dokonce exkluzivní zprostředkovatelskou smlouvu. Není třeba z toho mít obavy, v dalších částech si podrobně vysvětlíme, oč jde. Více o prodeji jsme psali již ve článcích Jak prodat nemovitost – kompletní návod nebo 11 tipů, jak rychle prodat dům nebo byt v roce 2025.

Co je zprostředkovatelská smlouva na prodej nemovitosti?

Jde o písemný dokument, skrze který se nejčastěji realitní makléř nebo kancelář zaváže, že za vás uzavře kupní smlouvu na nemovitost s nějakou další osobou. Za to pak získá provizi ve výši 3-6 % (bez DPH) z prodejní ceny nemovitosti.

Součástí zprostředkovatelské smlouvy by mělo být jednoznačné určení smluvních stran, prodávané nemovitosti, kupní ceny, doby trvání smlouvy, výše provize, podmínek odstoupení od smlouvy a práv a povinností jednotlivých smluvních stran.

Zprostředkovatelskou smlouvu navíc můžete mít s několika subjekty naráz a neomezuje vás ani v tom, že si nakonec nemovitost prodáte bez provize někomu třetímu sami. Platnost zprostředkovatelské smlouvy je stvrzena podpisy obou smluvních stran.

Jaké jsou výhody a nevýhody zprostředkovatelské smlouvy na prodej nemovitosti?

Zprostředkovatelská smlouva má samozřejmě své plusy a mínusy, které si zde shrneme.

Výhody zprostředkovatelské smlouvy jsou:

• Neomezuje vás v prodeji – i se zprostředkovatelskou smlouvou můžete prodat nemovitost sami nebo i skrze jiného realitního makléře. Může se tak stát, že nakonec prodáte bez zaplacení provize.
• Změna makléře – v případě nespokojenosti s realitním makléřem snadno necháte nemovitost prodat někomu jinému. Máte tedy prodej a to, co makléř dělá, pod kontrolou.

Nevýhody zprostředkovatelské smlouvy jsou:

• Horší služby – pokud makléř nemá exkluzivní smlouvu na prodej nemovitosti, obvykle není ochotný do jejího prodeje investovat příliš času a peněz. Rozhodně tedy nečekejte, že bude dělat home staging, tj. zatraktivnění nemovitosti, nebo jiné nadstandardní služby. Může se mu totiž snadno stát, že investuje peníze, ale nemovitost prodá někdo jiný a on z toho nic nebude mít. Platí tak, že bez exkluzivní smlouvy často prodáte pomaleji a méně výhodně.
• Nižší prodejní cena – když makléř ví, že stejnou nemovitost prodávají i další makléři, jeho cíl je prodat nejrychleji. Proto může často sáhnout po první nabídce a spokojit se klidně i s nižší prodejní cenou. Zároveň, když nemovitost prodává více makléřů, jeden makléř nedokáže odhadnout, jak velký je o ní zájem, nemá všechna data, tudíž nedokáže účinně smlouvat o ceně.

Co je exkluzivní zprostředkovatelská smlouva na prodej nemovitosti?

Exkluzivní nebo také výhradní zprostředkovatelská smlouva je druh zprostředkovatelské smlouvy, kterou uzavírá realitní kancelář nebo makléř s prodávajícím. Na rozdíl od běžné zprostředkovatelské smlouvy se v ní zavazujete, že po určitou dobu může nemovitost prodávat pouze zprostředkovatel a nikdo jiný, tj. ani vy.

Exkluzivní smlouvu ze zákona vždy uzavíráte na dobu určitou a maximálně na šest měsíců. Po uplynutí této doby můžete smlouvu prodloužit. Jiné rozdíly tu nejsou. Za prodej nemovitosti získá zprostředkovatel opět provizi, která se pohybuje mezi 3-6 % (bez DPH).

Jaké výhody a nevýhody má exkluzivní zprostředkovatelská smlouva?

Také tento druh smlouvy má několik výhod a nevýhod, které si zde shrneme.

Výhody exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy jsou:

Prémiové služby – když má makléř jistotu, že prodává nemovitost jen on, rád do ní investuje více času i prostředků. Můžete tak často čekat lepší služby spojené s prodejem.

Vyšší cena – pokud s nikým makléř nesoutěží, nemusí prodat co nejdřív, může si dát záležet na prezentaci, propagaci i na vyjednávání a přijmout opravdu nejvyšší nabídku. Zároveň ví, jak velký zájem o nemovitost je, proto dokáže lépe smlouvat.

Větší důvěra v prodávanou nemovitost – jestliže nemovitost prodává více makléřů, může kupec narazit na více různých inzerátů s různými popisy, fotkami i cenami téže nemovitosti, což vzbuzuje otázky a celý prodej to shazuje. V případě exkluzivity tomu tak není.

Možnost realitní aukce – v případě exkluzivního prodeje lze využít realitní aukce, která v situaci, kdy je o daný dům nebo byt opravdu velký zájem, dokáže cenu ještě navýšit.

Přehled o prodeji – pokud prodáváte jen skrze jednoho makléře, máte často přehled o tom, co se zrovna s nemovitostí děje. Makléř vám totiž bude posílat pravidelné reporty. Pokud ale prodáváte skrze několik makléřů, makléři vás budou méně informovat, a navíc se v těch informacích z více zdrojů budete ztrácet. 

Nevýhody exkluzivní zprostředkovatelské smlouvy jsou:

Špatného makléře nevyměníte – může se vám stát, že narazíte na nekvalitního makléře, který toho pro prodej nemovitosti příliš neudělá. Prodáte tedy za dlouho a za nižší cenu. Nic s tím pak neuděláte. Proto je třeba si zejména u exkluzivní smlouvy makléře a realitní kancelář dobře proklepnout a zeptat se, jaké všechny služby jsou součástí prodeje nemovitosti.

Jak na výpověď a odstoupení od zprostředkovatelské smlouvy s realitní kanceláří

Odstoupit od smlouvy můžete ze čtyř důvodů – jsou jimi nesplnění smluvních podmínek, uplynutí doby splatnosti, platbou sankce a bez udání důvodů. Oč jde?

1. Ze smluvních důvodů – ve smlouvě by mělo být jasně napsáno, co realitní makléř a v jakém rozsahu zajistí. Pokud to nesplní, můžete smlouvu vypovědět.
2. Uplynutím doby platnosti – podle zákona musí být exkluzivní smlouva uzavřená vždy na dobu určitou a nejdéle na 6 měsíců. Po této době ji jednoduše již neobnovíte.
3. Platbou sankce – smlouvu můžete ukončit i tím, že zaplatíte sankci za její porušení.
4. Bez udání důvodů – podle zákoníku můžete od smlouvy odstoupit do 14 dní bez udání důvodů od podepsání smlouvy, pokud jste ji uzavřeli mimo obchodní prostory. Když navíc nebudete o této lhůtě písemně informováni, máte na odstoupení o rok více.

Vždy ale rozhodně ukončujte smlouvu písemně a tak, aby to bylo možné doložit, třeba doporučeným dopisem nebo i e-mailovou komunikací.

Nebojte se exkluzivní smlouvy, ale špatných makléřů

Exkluzivní smlouva tedy skýtá spoustu výhod a jen jednu nevýhodu, když se upíšete špatnému makléři nebo realitní společnosti, můžete se dostat do problémů. Proto je zásadní dobře vybrat důvěryhodnou a schopnou realitní kancelář. Více jsme o tom psali již ve článku Jak zvolit vhodnou realitní kancelář, Jaké služby by vám měla nabídnout špičková realitní kancelář nebo 19 věcí, které pro vás udělá skvělý realitní makléř.

Například nás v RE/MAX Delux hodnotilo na Google a Firmy.cz již takřka 2 200 klientů a dali nám dokonalé hodnocení 5/5. Také nám klienti zanechali více než 130 videorecenzí. Naši neotřesitelnou důvěryhodnost a kvalitu služeb pak dokresluje i pětinásobné získání titulu Nejlepší realitní kancelář Moravy.

Při prodeji s námi máte jistotu špičkové prezentace i propagace nemovitosti a pomoc s financováním zájemců, což zajistí rychlý a výhodný prodej. Zpravidla umíme prodejní cenu bytu nebo domu navýšit až o 17 %. Půjdete do toho s námi?

Máte jakýkoliv dotaz ke smlouvám nebo potřebujete pomoc s prodejem? Ozvěte se.