Igor Loškár

Pokud prodáváte nebo nakupujete dům, byt nebo pozemek, nejspíš řešíte i daně. Proto jsme si pro vás připravili článek, kde rozebereme daň z příjmu při prodeji nemovitosti, daň z nabytí nemovitosti, daň z převodu nemovitosti, dědickou daň z nemovitosti i DPH. Dozvíte se tedy, jaké daně se vás budou týkat i jak můžete na daních ušetřit v roce 2025.

Daňové tématice jsme se také věnovali zejména ve spojitosti s dary a dědictvím v jednom našem podcastu. Poslechněte si jej.

Co se v článku dozvíte?

• Jaké daně budete platit v roce 2025
• Co je daň z přijmu při prodeji nemovitosti
• Kolik je daň z příjmu při prodeji nemovitosti
• Jak snížit daň z příjmů při prodeji nemovitosti
• Kdy nemusíte platit daň z příjmu
• Kdy musíte zaplatit daň z příjmu
• Kdo musí zaplatit daň z příjmu
• Kdy musíte odevzdat daňové přiznání
• Co je DPH
• Kdy platíte DPH
• Kdy neplatíte DPH
• Jak je vysoké DPH
• Co je daň z nemovitých věcí
• Jak je vysoká daň z nemovitých věcí v roce 2025
• Kdy podáváte daňové přiznání k dani z příjmů

Daň z převodu i z nabytí nemovitosti a dědická daň již neplatí

A začneme hned dobrou zprávou pro všechny, kdo dědí nebo mají možnost nějak získat dům, byt nebo třeba pozemek. Dědická daň a daň z převodu nemovitosti přestaly platit v roce 2014 a daň z nabytí nemovitosti byla zrušená 18. září 2020. Žádné jednorázové poplatky spojené se získáním nemovitosti tedy v současnosti platit nemusíte.

V roce 2025 zaplatíte pouze daň z prodeje nemovitosti a z nemovitých věcí

V roce 2025 se vás jako fyzické osoby a prodávajícího bude týkat pouze daň z příjmů z prodeje nemovitosti a jako kupujícího daň z nemovitých věcí. O co jde?

Co je daň z příjmu při prodeji nemovitosti?

Daň z příjmů z prodeje nemovitosti (družstevního bytu) je klasická daň z příjmu. Vypočítáte ji tedy z rozdílu mezi původní pořizovací cenou a prodejní cenou nemovitosti. Pokud jste nemovitost prodali za nižší cenu, než jste ji koupili, žádnou daň neplatíte. Tato daň platí také pro družstevní byt.

Kolik je daň z příjmů při prodeji nemovitosti v roce 2025?

Daň z příjmu má dvě sazby. Pokud váš zisk nepřesáhne 36násobek průměrné mzdy v ČR (odhad 1 676 052 Kč pro rok 2025), zaplatíte z toho zisku 15 %. Jakoukoliv částku, která tu hodnotu přesáhne, však budete muset zdanit druhou sazbou, 23 %. Nezapomeňte, že do příjmů za daný rok započítáváte všechny vaše příjmy, tedy i roční příjmy v práci, příjmy za pronájem bytu apod.

Příklad: Pokud prodáte nemovitost za 7 miliónů a koupili jste ji za 4,5 miliónu, váš zisk je 2,5 miliónu. Částku do výše 1 676 052 Kč tedy zdaníte 15 % a částku 823 948 Kč zdaníte 23 %. Na dani tedy celkem zaplatíte 251 407,8+ 189 508,04, tj. 440 915,84 Kč. To není zrovna málo.

Jak můžete snížit daň z příjmu z prodeje nemovitosti?

Protože daň počítáte ze zisku z prodeje, její výši můžete snížit tím, že snížíte svůj zisk. To lze udělat doložením dalších nákladů spojených s prodejem. Mezi ně patří home staging, propagace či tvorba prezentačních materiálů (fotky, videa, web), rekonstrukce nebo třeba provize makléři. Více jsme o všem, co je třeba k prodeji, psali již v kompletním návodu, jak na prodej domu, bytu či pozemku.

Kdy nemusíte platit daň z příjmu z prodeje nemovitosti?

Existuje několik výjimek, díky kterým se můžete vyhnout platbě daně z příjmu z prodeje nemovitosti. Ze zákona k tomu musíte být fyzická osoba a splnit alespoň jednu z níže uvedených podmínek.

Podmínky pro neplacení daně z příjmu z prodeje nemovitostí nebo družstevního bytu:

• Vlastníte nemovitost nebo družstevní byt 5 (10) let: pokud nemovitost nebo družstevní byt přešly do vašeho vlastnictví před rokem 2021 a od vložení návrhu na vklad do katastru nemovitostí nebo od převodu družstevního bytu uběhlo již 5 let, nemusíte platit daň z příjmu. Když jste ale nemovitost nebo družstevní byt získali do svého vlastnictví až v roce 2021, musíte je pro vyhnutí se platbě vlastnit alespoň 10 let.
  
  10 let může být dlouhá doba, ale pokud například zdědíte nemovitost od příbuzného v přímé linii (prarodič, rodič apod.), do doby vlastnění se počítá i doba, po kterou ji vlastnil on.
• Bydlíte v nemovitosti alespoň 2 roky před prodejem: platbě daně se také vyhnete, když v nemovitosti budete bydlet alespoň dva roky těsně před prodejem. Když je nemovitost součástí společného jmění manželů, úplně stačí, když podmínku splní jen jeden z manželů.
  
  Žití v nemovitosti můžete doložit trvalým bydlištěm zapsaným v občanském průkazu, došlou poštou, výpisy z banky, čestným prohlášením souseda nebo i tím, že tam na vás byly přepsány telefon, internet nebo třeba energie.
• Použijete peníze z prodeje k investici do vlastního bydlení – dani se vyhnete také, když budete těsně před prodejem v nemovitosti bydlet a všechny získané peníze použijete k investici do svého bydlení. Toto pravidlo platí i družstevní byty s tím, že v nemovitosti nemusíte bydlet.
  
  Peníze můžete použít na nákup bytu, domu nebo pozemku, na kterém bude zahájena stavba nemovitosti. Peníze můžete použít také ke stavbě nemovitosti nebo k její rekonstrukci. Zároveň s těmi penězi můžete splatit i úvěr, který jste již využili k investici do svého bydlení.
  
  Peníze musíte investovat do jednoho roku a součástí nemovitosti musí být vždy jako nebytový prostor jen sklep, garáž nebo třeba komora. Platbě se také vyhnete, pokud jste už stejnou částku za rok před prodejem použili na již zmíněné účely. Tuto skutečnost ale musíte oznámit a prokázat na finančním úřadě.

Kdy musíte platit daň z prodeje nemovitosti nebo družstevního bytu?

Daň z prodeje nemovitosti musíte platit, pokud nejste fyzická osoba a neplatí, že jste nemovitost vlastnili 5 nebo 10 let před prodejem, bydleli jste v ní alespoň 2 roky před prodejem nebo jste všechny získané finance použili na investice do vlastního bydlení.

V případě družstevního bytu pak musíte platit, pokud nejste fyzická osoba a nevlastnili jste byt 5 nebo 10 let před prodejem nebo jste alespoň získané peníze neinvestovali do vlastního bydlení. Nemovitost nebo družstevní byt se navíc nesmí stát během měřeného intervalu obchodním majetkem.

Kdo musí zaplatit daň z prodeje nemovitosti?

Daň z příjmu z prodeje nemovitosti hradí vždy prodávající. Jako kupujícího se vás týkala před pár lety pouze daň z nabytí, dědická daň nebo daň z převodu nemovitostí. Dnes se vás však týká už jen daň z nemovitých věcí. O ní ale až později.

Kdy musíte odevzdat daňové přiznání k dani z příjmů z prodeje nemovitosti?

Protože jde o klasickou daň z příjmu, zisk z prodeje nemovitosti zahrňte do daňového přiznání, které odevzdáváte do konce března následujícího roku. Příjem z prodeje bude prodejní cena nemovitosti a výdaj bude nákupní cena. Pokud jste nemovitost získali bezúplatně (darem), výdaj bude cena znalecky zjištěná k datu získání, pokud jste nemovitost zdědili, bude to cena uvedená v rozhodnutí soudu o dědictví. Do výdaje zahrňte i případné náklady na opravy, rekonstrukci a prodej.

Co je DPH (daň z přidané hodnoty) z nemovitosti?

Daň z přidané hodnoty (DPH) je nepřímá daň, kterou platíte, když někomu prodáte nějaké zboží. DPH do státního rozpočtu odvádí prodejce, ale platí ho spotřebitel.

Kdy platíte DPH při prodeji nemovitosti?

DPH si k ceně prodávané nemovitosti připočítáte tehdy, když jste plátcem DPH (jste OSVČ a vyděláváte více než 2 miliony  ročně) a prodávanou nemovitost vlastníte. Často se to týká developerů nebo podnikatelů v oblasti realit a nemovitost je ve vašem vlastnictví. Ale i zde existují výjimky, o kterých níže.

V případě prodeje pozemku platíte DPH jen tehdy, když pozemek patří ke stavbě, u které platíte DPH. DPH platíte také tehdy, když jde o stavební pozemek nebo pozemek, kterého se týkaly nějaké stavební práce, správní úkony s cílem zhotovení stavby nebo v jehož okolí se dělaly stavební práce, tedy i pozemek se zavedenými inženýrskými sítěmi na jeho hranicích.

Kdy neplatíte DPH při prodeji nemovitosti?

Jako developer či podnikatel v oblasti realit se můžete DPH vyhnout dle nové novely zákona o DPH tehdy, když splňujete alespoň jednu z těchto dvou podmínek:

• Prodáváte nemovitost 5 let po jejím postavení – pokud prodáváte nemovitost až pět let od jejího postavení, DPH platit nemusíte.
• Prodáváte nemovitost 5 let od kolaudace – může se stát, že musíte udělat na již postavené nemovitosti natolik zásadní rekonstrukci, že potřebuje novou kolaudaci. Tehdy musíte znovu počkat pět let, abyste byli osvobozeni od DPH.

Jak je vysoké DPH z prodeje nemovitosti v roce 2025?

Sazba DPH je 21 % z ceny nemovitosti. Pokud se však jedná o tzv. sociální bydlení (byty do 120 m² a domy do 350 m²) týká se vás snížená sazba 12 %. Ta se vás také týká, pokud prodáváte pozemek spojený se sociálním bydlením.

Co je daň z nemovitých věcí?

Je to daň z vlastnění nemovitých věcí (dům, byt, pozemek apod.) a platí ji jednou za rok každý vlastník nemovitých věcí.

Jak vysoká je daň z nemovitých věcí v roce 2025?

Výši daně vám po odevzdání daňového přiznání vždy vyměří finanční úřad. Když daňové přiznání odevzdáte elektronicky, aplikace vám vyměří daň ihned sama.

Kdy podáváte daňové přiznání k dani z nemovitých věcí?

Daňové přiznání k dani z nemovitých věcí odevzdáváte zpravidla do konce ledna v roce, který následuje po tom, kdy jste nemovitost získali. Může se však stát, že jste podali návrh na převod na katastr nemovitostí v minulém roce, ale ten vlastnictví převedl až v nynějším roce. V takovém případě musíte stále podat daňové přiznání v tomto roce, ale máte lhůtu tři měsíce od zápisu v katastru nemovitostí.

Daňové přiznání musíte ale odevzdat i v jiných případech, ty jsou:

• Získáte darem, z dědictví nebo nákupem nemovitost,
• Výměra nemovitosti se vám zvětší přestavbou nebo přístavbou,
• Změní se vám typ pozemku,
• Prodáte nemovitost v rámci kraje, ve kterém stále vlastníte další nemovitost. Pokud v daném kraji již žádnou nemovitost nevlastníte, stačí to pouze finančnímu úřadu oznámit.

Pokud se udály některé z těchto změn ve více krajích, musíte odevzdat daňové přiznání pro každý kraj zvlášť. Daňové přiznání odevzdáváte na finančním úřadě vždy v kraji, kde jste splnili jednu z výše uvedených podmínek.

Pokud daňové přiznání odevzdáte a nic se nezmění, nemusíte ho již znovu odevzdávat a vždy jen dostanete složenku s daní pro daný rok.

Upozorňujeme, že pokud vlastníte datovou schránku, musíte daňové přiznání vždy odevzdat elektronicky. V opačném případě ho můžete doručit poštou nebo osobně.

Nevyznáte se v platbě daní?

Daňová problematika je složitá a často nejednoznačná. Každá nemovitost a každý případ má svá specifika. Pokud si nejste jisti, doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem, který vám pomůže správně vyhodnotit vaši specifickou situaci a minimalizovat daňové dopady.

V případě, že nemovitost prodáváte, s daněmi vám může poradit i každý dobrý realitní makléř. Například my v RE/MAX Delux takto našim klientům radíme a snažíme se, aby nemuseli nikdy platit víc, než je třeba.

Máte specifický dotaz nebo nějaké nejasnosti? Ozvěte se.