Pronajmout byt nebo dům někomu cizímu není jen tak. Problém totiž nemusí být jen za kolik, abyste neprodělali, ale hlavně komu. Neboť z nájemníka se může stát snadno problém a z přivýdělku prodělek. O tom, jak vybrat vhodného nájemníka se bavil Tomáš Šimek z RE/MAX Delux se specialistkou na pronájmy Bohdanou Polgárovou. V článku najdete i kapitolu o určení ceny nájmu, která se do rozhovoru nevešla.
V článku se dozvíte:
V roce 2022 začaly ceny nájmů průdce růst. Mohlo za to zvýšení hypotéčních sazeb, kvůli kterým střední třida zpravidla nedosáhla na hypotéky a vlastní bydlení, návrat vysokoškoláků do velkých měst, vysoká inflace, energetická krize i migrace z Ukrajiny, která zvýšila zejména ve velkých městech poptávku po nájmech.
V roce 2023 ale již ceny nájmů stouply v průměru jen o 7 % a na konci roku se růst zastavil. Podle odborníku bude nájem i v roce 2024 mírně růst.
Abyste dobře pronajali byt, musíte ho nejdřív vhodně přípravit k pronájmu, odhadnout cenu nájmu, vyřešit inzerci a vybrat kvalitního nájemníka. Co v těchto jednotlivých fází udělat?
Nejčastějšími nájemníci jsou středoškoláci nebo vysokoškoláci, kterých je 45-50 %, a rozvedené maminky s dětmi nebo mladé páry. Ti si nejčastěji pronajímají byty 2+1 a 2+kk. Jak takové a další byty připravit?
TIP: Inzerát publikujte v neděli nebo v pondělí mezi 7 a 9 večer. Tehdy je největší zájem.
Více o tom, jak prezentovat a inzerovat nemovitost jsme psali ve článcích 9 tipů, jak inzerovat nemovitost a Jak pomůže vizualizace, 3D virtuální prohlídka, 3D půdorys nebo videprohlídka získat maximum za nemovitost.
Riziku s pronájmem se nelze nikdy zcela vyhnout. Lze ho jen minimalizovat. I toho nejlepšího nájemníka totiž může potkat rozvod, výpověď z práce apod. Jak tedy riziko minimalizovat?
Tip: Majitelé se obvykle obávají studentů, ale není k tomu není důvod. Studenty zpravidla podporují rodiče, čímž je větší jistota, že peníze za nájem dostanete. Obavy ohledně plateb se týkají i rodin s dětmi (70 % má problém najít pronájem). Jenže také zde je tomu jinak. Většina rodin totiž pobírá příspěvek na bydlení, který dostanou jen tehdy, když budou platit nájem. Sami tedy mají zájem platit.
Pošlete zájemcům dotazník – V dotazníku se zájemců ptejte na kontaktní údaje, trvalé bydliště (problém značí trvalé bydliště na úřadě), na jejich složení (kolik jich je, zda mají zvířata, zda pracují a kde, zda jsou na mateřské apod.), na předpokládanou délku pronájmu a na důvody stěhování. Obvykle platí, že ten, kdo nechce dotazník vyplnit, je problémový.
Zjistěte o nich maximum při prohlídce – Také při prohlídce můžete nenásilnou formou získat další informace o zájemci. Zpravidla platí, že ten, kdo se zajímá o byt i jednotlivé detaily, se bude nejspíš i dobře starat o nemovitost. Na konci prohlídky se pak můžete zeptat, zda mají zájemci o byt zájem, zda souhlasí s cenou, popřípadě, co jim vadilo.
Pokud za zájemce přijde někdo jiný, třeba dcera, nemusí to být problém. Vždy ale chtějte před výběrem zájemce vidět toho, kdo u vás bude bydlet.
Tip: Doporučujeme, abyste měli na sebe napsané energie. Když totiž váš nájemník nebude energie platit, hrozí odpojení třeba elektřiny i elektroměru, což vám způsobí další výdaje a zároveň nebudete moci byt hned pronajmout.
Nájem je podřízený občanskému zákoníku. Nájemník v něm může mít trvalé bydliště, zvíře a může být kuřák, i když je to zakázáno ve smlouvě. Při smlouvě na domu určitou ho pak z těchto důvodů nemůžete vyhodit. Smlouvu můžete jen neprodloužit. V případě smlouvy na dobu neurčitou pak můžete smlouvu ukončit do třech měsíců.
S podnájmem je to jinak. Zařídíte ho, když byt pronajmete třeba někomu z rodiny a ten ho podnajme dále. Podnájem pak končí ukončením podnájemní smlouvy. Když tedy je byt někomu podnajmut, kdykoliv lze podnájem ukončit a podnájemníka vystěhovat. Nemá totiž právo, jako má nájemník.
Již z minulých odstavců plyne, že u nájmu na dobu určitou nájem končí až koncem smlouvy a při nájmu na dobu neurčitou je tu vždy tříměsíční výpovědní lhůta. Nájem můžete ale vždy ukončit i dohodou s nájemníkem, která může proběhnout bez určité výpovědní lhůty.
Jako majitel však můžete ukončit nájem ihned, pokud nájemník neplní podmínky nájmu, tj. neplatí nájem, ničí byt apod. Vždy na to však musíte upozornit, aby měl nájemník šanci zjednat nápravu. Stejné právo má však i nájemník.
Zvyšovat nájem můžete například pomocí inflační doložky, která je zanesená ve smlouvě. Bez ní lze nájem zvýšit maximálně o 20 % za dobu tří let, přičemž nájem nemůže překonat výši nájmů podobných bytů ve stejné lokalitě. Zvýšení nájmu pak musíte dát vědět nájemníkovi předem. Pokud zvýšení akceptuje, do třech měsíců od toho momentu začne platit nové nájemné. Bez souhlasu můžete nájem zvýšit pouze soudně.
Pokud rekonstrukcí nebo opravami zvýšíte cenu nemovitosti, můžete zvýšit nájem až o 10 % ročně. Jestliže však takto opravujete nájemní dům, se zvýšením musí souhlasit většina nájemníků.
Nejjednodušeji můžete určit cenu nájmů tak, že porovnáte ceny nájmů podobných bytů ve stejné lokalitě. Díky tomu můžete odhadnout tržní cenu nájmu. Právě to vám zajistí, že bude o pronájem zájem a nájemníci nebudou odcházet za lepším.
Protože však cena závisí mimo výměry a pokojích i na vybavenosti, orientaci bytu, patře apod., nemusí být tento odhad přesný. Z toho důvodu doporučujeme nechat odhad nájmu na profesionálech a objednat si profesionální odhad nájmu. Více jsme o tom psali v článku Jak na odhad ceny nájmu.
Jak tedy vidíte, dobrá prezentace bytu, stanovení ceny, výběr nájemníků i starání se o byt nemusí být vůbec nic snadného. Pokud na to nemáte čas ani nervy, existuje naštěstí i další možnost. Tou je například pronájem s pomocí realitní kanceláře.
U nás v RE/MAX Delux si například nejdříve vyslechneme vaše požadavky na výši nájmu, nájemníky, kauci apod. Následně navrhneme, co je třeba udělat, aby byl byt nebo dům vhodný k nájmu, a dále se postaráme i o jeho prezentaci, profesionální inzerát i předvýběrem nájemníků.
Poslední slovo ale vždy budete mít vy. Vše pak navrhneme a zařídíme tak, abyste s tím neměli žádné starosti, a když se někdy objeví problémy, ihned je vyřešíme. Že to s nemovitostmi umíme dokazuje i průměrné hodnocení 4,9/5 na Google nebo Firmy.cz a více než 100 videorecenzí.
Chcete mít pronájem bez starostí? Vezměte si na to profesionály.
Sledujte i další naše podcasty na našem YouTube kanálu, nebo se rovnou koukněte na minulý podcast o tom, jestli budou růst ceny nemovitostí. Podcasty vydáváme 2x měsíčně.
Jsem profesionální realitní makléř s bohatými zkušenostmi v oboru, specializující se na prodej, pronájem a investice do nemovitostí. >>> Reference klientů <<<
Jsem znalý trhu, vybavený nejnovějšími technologiemi a nabízím svým klientům komplexní služby.
Snažím se najít nejlepší řešení pro mé klienty a jsem jim plně k dispozici po celou dobu transakce.
Jsem odborník na prodej bytů, rodinných domů, komerčních nemovitostí, pozemků a developerských projektů.
Díky své komunikativnosti, profesionalitě a znalosti práva minimalizuji rizika pro své klienty a zajišťuji hladký průběh transakce.
Jsem spolehlivý a důvěryhodný partner pro Vaše realitní záležitosti, a jsem si jistý, že Vám poskytnu nejvyšší úroveň služeb.
>>> Reference klientů <<<
Realitní služby, jaké si přejete!
• Analýzu správného nastavení nabídkové ceny nemovitosti
• Služby spojené s prodeje:
- pasportizace budovy
- geometrické zaměření
- vyhotovení PENB (energetického štítku)
- technická zpráva o stavu nemovitosti
- znalecký posudek
- posudek statika
- legalizace stavby
- výmaz zástavních práv
- výmaz věcných břemen
- výmaz exekutorského zástavního práva
• Tvorbu prezentace nemovitosti:
- příprava (dle potřeby konkrétní nemovitosti - homestaging, úklid, výmalba, vyklizení, atd.)
- profesionální fotografie, videoprohlídka, 2D a 3D půdorysy, 3D návrhy, vizualizace, web nemovitosti
• Oslovení kontaktů z firemní databáze (cca 1200 realitních makléřů v ČR + zbytek sítě po celém světě)
• Lokální marketing, prodejní plachta na nemovitosti, letákové akce, inzerce na nejnajvštěvovanějších realitních portálech, databáze poptávajícíc klientů
• Zacílení na potenciání klienty i mimo naší databázi, z vytipovaných zájmových skupin (např. kampaně na sociálních sítích)
• Pravidelný report klientovi ohledně zájmu o nemovitost
• Kvalifikované prohlídky nemovitosti se zájemci
• Sepsání dohody o složení blokovacího depozita (rezervační smlouva)
• Organizace potřebných jednání smluvních stran, nezbytných k uzavření finálních smluv
• Příprava standardní smluvní dokumentace kompetentním advokátem (JUDr. Lukáš Kučera a JUDr. Tomáš Truschinger, advokání kancelář Kučera a Truschinger, www.ak-kt.cz)
• Organizace podpisů smluvní dokumentace včetně ověření podpisů
• Podání návrhu na vklad vlastnického práva nemovitosti včetně úhrady správního poplatku
• Organizace předání nemovitosti včetně přepisu energií a daňové povinnosti
>>> Reference klientů <<<
Kontaktujte mě, konzultace je první krok a nic nestojí.