Marek Lautrbach

Pronajmout byt nebo dům někomu cizímu není jen tak. Problém totiž nemusí být jen za kolik, abyste neprodělali, ale hlavně komu. Neboť z nájemníka se může stát snadno problém a z přivýdělku prodělek. O tom, jak vybrat vhodného nájemníka se bavil Tomáš Šimek z RE/MAX Delux se specialistkou na pronájmy Bohdanou Polgárovou. V článku najdete i kapitolu o určení ceny nájmu, která se do rozhovoru nevešla.

V článku se dozvíte:

• Jaký bude vývoj cen pronájmů bytů a domů v roce 2023?
• Jak pronajmout byt nebo dům bez rizika?
• Jak připravit byt nebo dům k pronájmu?
• Jak inzerovat pronajímaný dům nebo byt?
• Jak vybrat toho správného nájemníka?
• Je lepší byt pronajmout, nebo podnajmout?
• Jak ukončit nájem bytu nebo domu?
• Jak zvýšit nájem?
• Nevešlo se do rozhovoru: Jak určit cenu nájmů?
• Audioverse článku (podcast) na téma: Jak na pronájmy?

Jaký bude vývoj cen pronájmů bytů a domů v roce 2024?

V roce 2022 začaly ceny nájmů průdce růst. Mohlo za to zvýšení hypotéčních sazeb, kvůli kterým střední třida zpravidla nedosáhla na hypotéky a vlastní bydlení, návrat vysokoškoláků do velkých měst, vysoká inflace, energetická krize i migrace z Ukrajiny, která zvýšila zejména ve velkých městech poptávku po nájmech. 

V roce 2023 ale již ceny nájmů stouply v průměru jen o 7 % a na konci roku se růst zastavil. Podle odborníku bude nájem i v roce 2024 mírně růst. 

Jak pronajmout byt nebo dům bez rizika?

Abyste dobře pronajali byt, musíte ho nejdřív vhodně přípravit k pronájmu, odhadnout cenu nájmu, vyřešit inzerci a vybrat kvalitního nájemníka. Co v těchto jednotlivých fází udělat?

Jak připravit dům nebo byt k pronájmu?

Nejčastějšími nájemníci jsou středoškoláci nebo vysokoškoláci, kterých je 45-50 %, a rozvedené maminky s dětmi nebo mladé páry. Ti si nejčastěji pronajímají byty 2+1 a 2+kk. Jak takové a další byty připravit?

1. Základní vybavení bytu – Zpravidla je na překážku, když je byt až příliš vybavený, nicméně by tam nemělo chybět vybavení vhodné k tomu, aby si mohli noví nájemníci uvařit, vyprat, popř. se i kde vyspat. Stačí tedy mít v bytě úplně základní výbavu, ke které patří sporák, pračka a postel.
2. Home staging – Byt musí na první pohled upoutat. Měl by být tedy opravený, bez děr, vymalovaný na bílo, protože taková barva osloví nejvíce lidí, uklizený a měl by mít nový moderní nábytek. Byt také dozdobte, přidejte svíčky a doplňky či postavte nábytek tak, aby celý byt působil příjemně. Více jsme o tom psali ve článku Jak na home staging bytu.

Jak inzerovat pronajímaný dům nebo byt?

 

1. Profesionální fotky – Doporučujeme objednat si profesionálního fotografa s širokoúhlým objektivem, díky němu je záběr větší, na fotce celý prostor vynikne a je vidět také to, jak na sebe pokoje navazují. Rozhodně nedoporučujme fotky retušovat. Spíše na nich ukažte plusy i mínusy – ušetříte si navzájem čas a předejdete tomu, že se klient bude cítit zklamaný a podvedený.
2. Kvalitní inzerát – Na inzerátu je nejdůležitější první fotka a popisek inzerátu, to lidi zaujme na první pohled. Dále by v samotném inzerátu mělo zaznít, jak je byt velký, jak je situovaný, kolik má pokojů, zda jsou neprůchozí, jestli je tam balkón i informace o zázemí v okolí bytu (např. MHD, školy, sportoviště, obchody apod.).
   
   Součástí inzerátu by měl být též i půdorys bytu, kde bude vidět, jak je vše v bytě rozestavěné. Vše by pak mělo být zobrazeno tak, aby se v tom bez pomoci vyznala i maminka s dětmi – jednoduchost zde hraje prim.
   
   U zajímavějších nemovitostí můžete udělat i 3D virtuální prohlídku. Lze udělat i videoprohlídku, ale 3D prohlídka (Matterport) je obvykle u pronájmů důležitější – jde totiž hlavně o prostory.

TIP: Inzerát publikujte v neděli nebo v pondělí mezi 7 a 9 večer. Tehdy je největší zájem.

Více o tom, jak prezentovat a inzerovat nemovitost jsme psali ve článcích 9 tipů, jak inzerovat nemovitost a Jak pomůže vizualizace, 3D virtuální prohlídka, 3D půdorys nebo videprohlídka získat maximum za  nemovitost.

Jak vybrat toho správného nájemníka?

Riziku s pronájmem se nelze nikdy zcela vyhnout. Lze ho jen minimalizovat. I toho nejlepšího nájemníka totiž může potkat rozvod, výpověď z práce apod. Jak tedy riziko minimalizovat?

Tip: Majitelé se obvykle obávají studentů, ale není k tomu není důvod. Studenty zpravidla podporují rodiče, čímž je větší jistota, že peníze za nájem dostanete. Obavy ohledně plateb se týkají i rodin s dětmi (70 % má problém najít pronájem). Jenže také zde je tomu jinak. Většina rodin totiž pobírá příspěvek na bydlení, který dostanou jen tehdy, když budou platit nájem. Sami tedy mají zájem platit.

1. Pošlete zájemcům dotazník – V dotazníku se zájemců ptejte na kontaktní údaje, trvalé bydliště (problém značí trvalé bydliště na úřadě), na jejich složení (kolik jich je, zda mají zvířata, zda pracují a kde, zda jsou na mateřské apod.), na předpokládanou délku pronájmu a na důvody stěhování. Obvykle platí, že ten, kdo nechce dotazník vyplnit, je problémový.

2. Zjistěte o nich maximum při prohlídce – Také při prohlídce můžete nenásilnou formou získat další informace o zájemci. Zpravidla platí, že ten, kdo se zajímá o byt i jednotlivé detaily, se bude nejspíš i dobře starat o nemovitost. Na konci prohlídky se pak můžete zeptat, zda mají zájemci o byt zájem, zda souhlasí s cenou, popřípadě, co jim vadilo.
   
   Pokud za zájemce přijde někdo jiný, třeba dcera, nemusí to být problém. Vždy ale chtějte před výběrem zájemce vidět toho, kdo u vás bude bydlet.

3. Proklepněte si vybraného nájemníka – Jakmile vám dá vybraný nájemník rodné číslo či datum narození, nezapomeňte si prověřit, zda není v insolvenci nebo v exekuci. Lidé o tomto často lžou. Insolvence ale pokaždé nemusí být problém. Pokud uvidíte historii jeho splacení a zjistíte, že se snaží, nejspíš se bude snažit i s nájmem. Zájemce prověřte v registru insolvencí, centrální evidenci exekucí, v registru Solus, kde je i přehled jeho plateb za telefony apod., a zkontrolujte také sociální sítě či Google. Problémy rozhodně naznačuje, když zájemce chce uzavřít smlouvu na někoho jiného, například na syna, babičku apod.

Tip: Doporučujeme, abyste měli na sebe napsané energie. Když totiž váš nájemník nebude energie platit, hrozí odpojení třeba elektřiny i elektroměru, což vám způsobí další výdaje a zároveň nebudete moci byt hned pronajmout.

Je lepší byt pronajmout, nebo podnajmout?

Nájem je podřízený občanskému zákoníku. Nájemník v něm může mít trvalé bydliště, zvíře a může být kuřák, i když je to zakázáno ve smlouvě. Při smlouvě na domu určitou ho pak z těchto důvodů nemůžete vyhodit. Smlouvu můžete jen neprodloužit. V případě smlouvy na dobu neurčitou pak můžete smlouvu ukončit do třech měsíců.

S podnájmem je to jinak. Zařídíte ho, když byt pronajmete třeba někomu z rodiny a ten ho podnajme dále. Podnájem pak končí ukončením podnájemní smlouvy. Když tedy je byt někomu podnajmut, kdykoliv lze podnájem ukončit a podnájemníka vystěhovat. Nemá totiž právo, jako má nájemník.

Jak ukončit nájem bytu nebo domu?

Již z minulých odstavců plyne, že u nájmu na dobu určitou nájem končí až koncem smlouvy a při nájmu na dobu neurčitou je tu vždy tříměsíční výpovědní lhůta. Nájem můžete ale vždy ukončit i dohodou s nájemníkem, která může proběhnout bez určité výpovědní lhůty.

Jako majitel však můžete ukončit nájem ihned, pokud nájemník neplní podmínky nájmu, tj. neplatí nájem, ničí byt apod. Vždy na to však musíte upozornit, aby měl nájemník šanci zjednat nápravu. Stejné právo má však i nájemník.

Jak zvýšit nájem?

Zvyšovat nájem můžete například pomocí inflační doložky, která je zanesená ve smlouvě. Bez ní lze nájem zvýšit maximálně o 20 % za dobu tří let, přičemž nájem nemůže překonat výši nájmů podobných bytů ve stejné lokalitě. Zvýšení nájmu pak musíte dát vědět nájemníkovi předem. Pokud zvýšení akceptuje, do třech měsíců od toho momentu začne platit nové nájemné. Bez souhlasu můžete nájem zvýšit pouze soudně.

Pokud rekonstrukcí nebo opravami zvýšíte cenu nemovitosti, můžete zvýšit nájem až o 10 % ročně. Jestliže však takto opravujete nájemní dům, se zvýšením musí souhlasit většina nájemníků.

Nevešlo se do rozhovoru: Jak určit cenu nájmů?

Nejjednodušeji můžete určit cenu nájmů tak, že porovnáte ceny nájmů podobných bytů ve stejné lokalitě. Díky tomu můžete odhadnout tržní cenu nájmu. Právě to vám zajistí, že bude o pronájem zájem a nájemníci nebudou odcházet za lepším.

Protože však cena závisí mimo výměry a pokojích i na vybavenosti, orientaci bytu, patře apod., nemusí být tento odhad přesný. Z toho důvodu doporučujeme nechat odhad nájmu na profesionálech a objednat si profesionální odhad nájmu. Více jsme o tom psali v článku Jak na odhad ceny nájmu.

Pronajímejte byt bez problémů, pusťte k tomu profesionály

Jak tedy vidíte, dobrá prezentace bytu, stanovení ceny, výběr nájemníků i starání se o byt nemusí být vůbec nic snadného. Pokud na to nemáte čas ani nervy, existuje naštěstí i další možnost. Tou je například pronájem s pomocí realitní kanceláře.

U nás v RE/MAX Delux si například nejdříve vyslechneme vaše požadavky na výši nájmu, nájemníky, kauci apod. Následně navrhneme, co je třeba udělat, aby byl byt nebo dům vhodný k nájmu, a dále se postaráme i o jeho prezentaci, profesionální inzerát i předvýběrem nájemníků.

Poslední slovo ale vždy budete mít vy. Vše pak navrhneme a zařídíme tak, abyste s tím neměli žádné starosti, a když se někdy objeví problémy, ihned je vyřešíme. Že to s nemovitostmi umíme dokazuje i průměrné hodnocení 4,9/5 na Google nebo Firmy.cz a více než 100 videorecenzí. 

Audio verse článku (podcast) na téma: Jak na pronájmy?

Chcete mít pronájem bez starostí? Vezměte si na to profesionály.

Sledujte i další naše podcasty na našem YouTube kanálu, nebo se rovnou koukněte na minulý podcast o tom, jestli budou růst ceny nemovitostí. Podcasty vydáváme 2x měsíčně.