Daň z příjmů při prodeji a pronájmu nemovitosti
Sazba daně z prodeje nemovitých věcí je mezi 15 % a 23 %. Daň se počítá pouze ze zisku, tedy z kladného rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou a výdaji spojenými s jejím prodejem. Záleží na tom jestli nemovitost prodává FO anebo PO.
Velká část prodávajících je od daně z prodeje nemovitosti však osvobozena, protože splňují některou z podmínek osvobození příjmu, které jsou obsažené v zákoně o daních z příjmů. Daň z příjmu z prodeje nemovitosti fyzická osoba nemusí platit, pokud je vlastníkem nemovitosti déle než 5 let (v roce 2021 se časový limit prodloužil z 5 na 10 let, týká se ale jen nemovitostí nabytých po 1. lednu 2021).
Poplatník je od platby daně osvobozen také v případě, že v nemovitosti sám bydlel minimálně 2 roky bezprostředně před jejím prodejem. Pokud nemovitost vlastní manželé, stačí, když v ní bydlel alespoň jeden z nich. Splnění podmínky bydlení nemusí nutně znamenat, že musíte mít nemovitost uvedenou jako trvalé bydliště v občanském průkazu. Stačí, pokud při případné kontrole prokážete, že jste v nemovité věci bydleli, a to například doručenou korespondencí (výpisy z banky, účty za energie), dokumenty s energiemi nebo internetem, který je vedený na dané adrese na jméno poplatníka, případně čestným prohlášením či svědeckou výpovědí souseda.
Pokud poplatník nesplňuje žádnou z předchozích podmínek, má ještě v některých případech šanci využít osvobození od daně tím, že do konce roku následujícím po roce prodeje dané nemovitosti použije peníze z prodeje na tzv. uspokojení další vlastní bytové potřeby. Tím se rozumí koupě bytu nebo domu, rekonstrukce, výstavba na koupeném pozemku nebo splacení úvěru, který byl použit na uspokojení bytových potřeb. Záměr toto osvobození využít je však nutné oznámit na finanční úřad do termínu pro podání daňového přiznání za dané období!
Osvobození od daně se týká pouze fyzických osob, které nemají nemovitost zařazenou v obchodním majetku (pokud je zařazená v obchodním majetku, musí se daň za její prodej platit vždy).
V některých případech může vzniknout povinnost poplatníka oznámit osvobozené příjmy na finanční úřad. Toto platí v situaci, kdy osvobozený příjem přesáhne 5 milionů Kč a údaje si správce daně nemůže zjistit z rejstříků a evidencí, do kterých má přístup. Jedná se tedy např. o situaci prodeje nemovité věci nezapsané v katastru nemovitostí či prodej nemovitosti v zahraničí. Oznámení se podává do termínu daňového přiznání za daný kalendářní rok.
Přivýdělky z pronajímání bytu či domu, garáže či jiné nemovitosti je nutné zahrnout do výpočtu daně z příjmů. Do přiznání je nutné vyplnit také částečné pronajímání majetku, například jedné místnosti.
Nicméně zaměstnanci přivydělávající si pronájmem méně než 20 tisíc korun za rok nemusí za splnění určitých podmínek přiznání k dani z příjmu vůbec řešit. Na osoby bez jiných zdanitelných příjmů se pak vztahuje limit 50 000 Kč ročně, typicky se to týká důchodců, nepracujících studentů a osob na rodičovské dovolené.
K vypočítání daně je důležité vědět, kolik poplatník v minulém roce na pronájmu vydělal – základem daně je zisk z pronájmu. Tedy obdržené nájemné ponížené o výdaje spojené s pronájmem – sem lze zahrnout odpisy nemovité věci, daň z nemovitosti, poplatek za realitní kancelář, náklady na drobný nábytek, úroky z financování nemovité věci či výdaje na opravy nebo pojištění nemovité věci. Pokud pronajímatel nechce evidovat skutečné výdaje spojené s pronájmem, může použít výdajový paušál ve výši 30 % příjmů, a to do maximální částky 600 000 Kč.
Po odečtení výdajů od příjmů pak zůstane základ daně, ze kterého musí poplatník zaplatit 15 % daň. Pokud by však zisk z pronájmu nemovitostí či součet dílčích základů daně přesáhl částku větší než 48násobek průměrné mzdy, základ daně nad tento limit podléhá již 23% sazbě daně.
Výše uvedené platí pro dlouhodobé nájmy. Odlišný režim má příjem z krátkodobých nájmů zejména přes zprostředkovatelské platformy, který se považuje za příjem z poskytování ubytovacích služeb, a tedy provozování samostatné výdělečné činnosti. Zde je režim odlišný v tom, že by osoba měla mít příslušné živnostenské oprávnění, odvádět pojistné na sociální a zdravotní zabezpečení, a také se zabývat povinnostmi v oblasti DPH.
21.6.2024
O mně
„Dělat věci s láskou a vášní přináší ty nejlepší výsledky“
Vystudovala jsem magisterský obor Právo a právní věda na Právnické fakultě v Brně, kde jsem se naučila důležitosti preciznosti, spolehlivosti a hledání řešení i v těch nejsložitějších situacích. Hned po studiích jsem začala působit v advokacii a několik let se pohybovala v notářské praxi, kde jsem měla možnost podílet se na stovkách realitních transakcí!
Postupem času jsem ale zjistila, že mě to táhne na „druhou stranu“ – přímo do terénu, kde mohu naplno využít své organizační schopnosti, energii a vášeň pro obchod. Role realitní makléřky mi nabídla možnost spojit odborné znalosti s mým akčním přístupem a nadšením pro práci s lidmi.
Jsem pozitivní a přátelská, ale hlavně si zakládám na profesionálním přístupu, který je vždy okořeněn lidskostí a empatií. Chci, aby každý klient cítil, že můj zájem o jeho potřeby je opravdový a že společně dosáhneme těch nejlepších výsledků!
Ve volném čase se věnuji tanci, který je mou celoživotní vášní, miluji hudbu, hraji na klavír i kytaru. Ráda si se svými dětmi zazpívám u ohně, dokud jsou ještě ochotny mě poslouchat 😊, protože právě tyto chvíle mi pomáhají dobít energii a udržovat rovnováhu mezi prací a osobním životem.
Pokud hledáte makléřku, která kombinuje odbornost, nadšení a lidský přístup, jsem tu právě pro Vás. Společně najdeme tu nejlepší cestu, jak splnit Vaše realitní sny!
Certifikáty
