Prodej domu nebo bytu s hypotékou může být často problém. Obvykle vás čeká totiž mnohem více komplikací než u prodeje klasické nemovitosti. Proto jsme pro vás připravili v článku přesný postup, jak takový dům nebo byt s hypotékou prodat. Pojďme na to.
Co se v článku dozvíte:
Hypotéka je obrovský a často třeba i 30letý závazek. Může se tak klidně stát, že se budete chtít nemovitosti s hypotékou zbavit ještě před jejím splacením. Bude za tím třeba rozvod, kvůli němuž se stane splácení společné nemovitosti nesmyslné, stěhování do nového nebo jen neschopnost platit splátky. Jak tedy prodat dům nebo byt s hypotékou?
Nejzásadnější problém, který se týká prodeje nemovitosti s hypotékou, je ten, že ji zpravidla nemůžete bez svolení poskytovatele hypotéky (např. banky) prodat. Banka má totiž na hypotékou placené nemovitosti obvykle zástavní právo, tj. může ji v případě vaší neschopnosti splácet prodat. Toto právo navíc zruší, až když celý úvěr splatíte. Jak tedy takovou nemovitost prodat?
Je tu několik způsobů, pomocí kterých lze prodat nemovitost s hypotékou. Mezi nejsnadnější patří splacení hypotéky a její následný prodej, dále lze prodat nemovitost i s hypotékou nebo nechat splatit kupce nejdřív hypotéku jinou hypotékou nebo hotově a následně koupit nemovitost. Posledním způsobem je okamžitý výkup nemovitosti. Pojďme si každý z těchto způsobů přiblížit.
Tato možnost patří k nejjednodušším způsobům, jak prodat dům nebo byt s hypotékou. Problém často ale je, že nemáte peníze na splacení. V takovém případě můžete použít i nový úvěr. Pokud pak například kupujete novou nemovitost, můžete také navýšit novou hypotéku o hodnotu staré a splatit to z ní.
Háček tohoto řešení může být sankce za předčasné splacení hypotéky. Proto je nejvýhodnější se splacením počkat až do konce fixačního období, po kterém již sankce nehrozí.
Jenže jestliže chcete prodat nemovitost s hypotékou z důvodu neschopnosti splácet, nejspíš nebudete schopni splatit ani celou hypotéku. Pro všechny s tímto problémem tu naštěstí máme i další řešení.
Další možností je prodej nemovitosti i s hypotékou. Princip tohoto prodeje je v tom, že si kupec na sebe nechá převést hypotéku. Jenže banka s tímto převodem musí souhlasit. Proto si nejdřív prověří, zda je kupec bonitní. Pokud je, dá svolení k převodu hypotéky a vy můžete nemovitost prodat.
To ale není jediná podmínka nákupu. Kupec také musí být schopen doplatit rozdíl mezi nesplacenou hypotékou a cenou nemovitosti. Pokud vám třeba chybí doplatit milión, ale nemovitost si ceníte na tři milióny, kupec by měl být schopen doplatit ty zbývající dva milióny.
U tohoto řešení nehrozí sankce za předčasné splacení. Problém ale může být to, že je vaše hypotéka nevýhodná a kupec by jinde získal lepší. Proto se může převodu bránit. Řešení je však refinancovat stávající hypotéku, tj. převést ji za výhodnějších podmínek pod jinou banku.
Dále může kupec nejprve splatit zbytek vaší hypotéky a následně koupit nemovitost. Právě po splacení hypotéky totiž banka zruší zástavní právo a vy budete moci prodat nemovitost. Jak to ale udělat, aby se kupec o své peníze nebál?
Postup prodeje se splacením hypotéky v hotovosti:
Problém tohoto řešení je opět sankce za předčasné splacení hypotéky, ale i fakt, že jen velmi málo kupců si může dovolit koupit nemovitost za hotové. Prodej bude tedy trvat déle, bude od vás vyžadovat lepší prezentaci a propagaci nemovitosti a nejspíš nebude ani nijak výhodný.
Další možností je, že kupující splatí zůstatek vaší hypotéky jinou hypotékou. Také v tomto případě banka po splacení zruší zástavní právo a vy získáte zbytek peněz.
Postup je v tomto případě tento:
Opět si dávejte pozor na sankce za předčasné splacení hypotéky. Velkou výhodou zde je, když si kupující sjedná hypotéku u poskytovatele vaší hypotéky. Tehdy změníte pouze vlastníka nemovitosti a vy dostanete zbytek financí na účet.
Také toto řešení je velmi složité, a tedy i neatraktivní pro mnoho kupců. Počítejte tak s tím, že budete prodávat delší dobu a budete muset využít profesionální prezentaci a propagaci. Jde to naštěstí ještě jinak.
Poslední možnost je okamžitý výkup nemovitosti. Jedná se o nejrychlejší a nejjednodušší způsob prodeje nemovitosti s hypotékou, ač obvykle s nízkou prodejní cenou. Tato možnost proto přichází v úvahu hlavně tehdy, když potřebujete prodat opravdu rychle a bez starostí. Ideální je třeba v situaci, když už dostáváte penále za neplacení hypotéky nebo vám hrozí exekuce. Oč jde?
S pomocí okamžitého výkupu od vás firma ihned vykoupí byt nebo dům i s hypotékou a v rámci hodin převede na váš účet peníze za prodej. Firma se také postará zdarma o všechnu administrativu i právní záležitost. To vše zaplatíte pouze nižší výkupní cenou nemovitosti, než je její tržní cena. Více jsme o tom psali ve článku o okamžitém výkupu nemovitostí.
Jak můžete vidět, prodej nemovitosti s hypotékou je ve většině variantách mnohem složitější než klasický prodej. Navíc je i obtížnější sehnat vhodné kupce. Proto budete muset rozhodně zapracovat na home stagingu a perfektní prezentaci nemovitosti a propagaci. Pokud nic z toho nezvládáte, je lepší si na to najmout profesionály. Ti vám kromě perfektního zajištění všeho potřebného mohou dodat i potřebnou důvěryhodnost, čímž přilákáte další kupce.
O tom, jak správně profesionály vybrat, jsme psali již ve článku Jak vybrat vhodného realitního makléře. Důležité rozhodně je, aby se profesionál těšil všeobecné důvěře a známosti a dokázal vše z výše zmíněného perfektně zařídit.
Například značku RE/MAX zná 9 z 10 Čechů a my v realitní kanceláři RE/MAX Delux se může chlubit více než sto videorecenzemi a přes 1 200 recenzemi s průměrným hodnocením 4,9/5 na Google a Firmy.cz. K tomu jsme ještě čtyři roky za sebou získali ocenění nejlepší realitní kanceláře Moravy. Za námi prodávané nemovitosti jsou proto zákazníci ochotni zaplatit mnohem více, protože ví, že se na nás mohou opravdu spolehnout. Půjdete do toho také?
Máte nějaké otázky k prodeji nemovitosti s hypotékou, nebo na nás prodej rovnou necháte? Ozvěte se.
Od svých 18 let se pohybuji ve světě obchodu. Během této 22 let dlouhé jízdy jsem prodával stavebniny, auto chemii, dřevoobráběcí technologie, zdravou výživu a spoustu dalšího. K realitám mě přivedla rodinná kamarádka a jsem jí za to vděčný. Protože až realitní business je opravdu komplexní formou obchodu, která pro mě navíc má tu přidanou hodnotu, že lidem plním jejich sny.
Ve světě realit působím od roku 2020 a za tuto dobu mám za sebou desítky realizovaných obchodních případů. Za své služby svým klientům ručím, vždy se ke své práci stavím profesionálně, zodpovědně a s tou největší péčí.
Realitní činnost se stala mým koníčkem, radostí a životním stylem, tento zápal a nadšení jsem nakonec přenesl i na svoji manželku a poslední rok i kolegyni v realitách. Veškeré realitní případy tak řešíme spolu a díky tomu všem klientům nabízíme dvojnásobnou péči i pohled mužského a ženského elementu zároveň.
Realitní obchod mi dovoluje na plno využít mé ostatní koníčky jako je profesionální fotografování, tvorbu vizualizací, 3D půdorysů, návrhů interiéru, točení video-prohlídek. Manželka a kolegyně v jednom pak mé schopnosti doplňuje o Home-Staging, který je pro nás nedílnou součástí propagace při prodeji nemovitosti.
RE/MAX, jednu z nejsilnějších značek na světovém trhu realit, jsem si po působení v jiné realitní síti zvolil, protože je pro mě velice důležité neustále se zdokonalovat, vzdělávat se, učit se a toho se mi v RE/MAX dostává v té nejvyšší kvalitě!
Moje časová flexibilita, preciznost, znalosti, zkušenosti a další mé vlastnosti jsou mojí vizitkou, na které si velice zakládám. Každý můj spokojený klient je mým doporučením a výsledkem mé práce. Za každým prodejem nemovitosti se skrývá lidský příběh, a proto svým klientům vždy naslouchám, abych jim mohl nabídnout individuální přístup.
Prodej či nákup nemovitosti je důležitý životní milník, který není radno podceňovat, proto si vybírejte svého realitního makléře opravdu důkladně. Pokud chcete mít makléře dva za cenu jednoho a mít tak dvojnásobnou péči, pak jsme s mojí kolegyní a ženou připravení plnit Vaše požadavky!