Ing. Tadeáš Maršálek

Ceny nemovitostí ještě na konci roku 2023 klesaly a s poklesem některých jejich typů se stále počítá. Pokud tedy chcete prodat za dobrou cenu a nemůžete čekat rok na opětovný růst, měli byste prodat hned. V článku vám proto přinášíme tipy a rady, jak rychle prodat dům nebo byt.

Aktualizace 28. 1. 2024

Jaké tipy v článku naleznete?

• Připravte si předběžně veškerou dokumentaci
• Vyřešte všechny právní vady
• Správně určete tržní cenu nemovitosti
• Zatraktivněte nemovitost
• Zhotovte kvalitní prezentaci nemovitosti
• Propagujte nemovitost tam, kde jsou zájemci
• Zkuste online aukci
• Preferujte kupce s hotovostí
• Využijte okamžitý výkup nemovitosti
• Zkuste zpětný leasing nemovitosti
• Využijte služeb realitní kanceláře

Jaká je situace na realitním trhu v roce 2024?

Podle analýz vývoje ceny nemovitostí zlevnily nabídkové ceny bytů v roce 2023 až o 1/5. Nevyšší zaznamenaný pokles byl o 21 % v okrese Bruntál a nejmenší o 2-8 % v Praze. Ačkoliv pak na konci roku ceny nemovitostí spíše stagnovaly, výraznější změnu lze dle odborníků očekávat až po půlce roku 2024. Tehdy můžeme očekávat výraznější pokles úrokových sazeb hypoték.

Kdo tedy chce prodat a nemůže čekat více jak půl rok na opětovný růst cen, měl by prodat hned, zejména, pokud nevlastní nemovitost v centru velkoměst, kde ceny mohou ještě klesat. Jak tedy rychle prodat byt nebo dům?

11 tipů, jak rychle prodat byt nebo dům v roce 2024

V současnosti na trhu panuje nízká poptávka a vysoká nabídka. Kdo chce prodat rychle, musí tedy obvykle s cenou dolů. Naštěstí jsou i další způsoby, jak lze zrychlit prodej domu nebo bytu.

K těm jednodušším krokům patří příprava veškeré dokumentace k nemovitosti a vyřešení všech jejích právních vad ještě před samotným prodejem. Dalšími kroky je správné určení prodejní ceny, zatraktivnění nemovitosti, zhotovení profesionální prezentace, správná propagace nemovitosti, online aukce a správný výběr kupce.

Někdy se však může stát, že máte finanční problémy, nebo vám hrozí exekuce či dražba nemovitosti. V takových okamžicích jednoduše nemáte dva nebo tři měsíce na prodej a potřebujete prodat ihned. Tehdy může pomoci okamžitý výkup nemovitosti nebo zpětný leasing nemovitosti.

Pojďme si rozebrat jeden tip za druhým.

1. Připravte si veškerou dokumentaci k prodeji nemovitosti

Prodej můžete uspíšit tím, že si dopředu připravíte dokumenty, které následně budete potřebovat. Jejich pozdějším sháněním tak nebudete brzdit již sjednaný prodej.

Při prodeji bytu nebo domu budete potřebovat tyto dokumenty:

• nabývací titul nemovitosti (kupní nebo darovací smlouva či třeba dědické rozhodnutí),
• list vlastnictví (výpis z katastru nemovitostí),
• nájemní smlouvu (pokud je nemovitost pronajata - přechází nájemní smlouva na nového majitele)

Všechny tyto dokumenty kromě nájemní smlouvy seženete na katastru nemovitostí.

Pokud pak prodáváte rodinný dům, budete potřebovat také:

• snímek katastrální mapy (platí i pro prodej pozemku),
• projektovou dokumentaci (doporučujeme),
• průkaz energetické náročnosti budovy.

2. Vyřešte všechny právní vady nemovitosti

Dalším zádrhelem, který může již rozjednaný prodej zbrzdit, nebo dokonce zhatit, jsou právní vady nemovitosti. Více jsme o nich psali v přikladu z praxe.

Do právních vady obecně řadíme věcné břemeno na nemovitosti, vlastnění pouze spoluvlastnického podílu nemovitosti, zástavu na nemovitosti, chybné hranice pozemku, černé stavby, chybně kolaudované prostory nebo třeba příjezdovou cestu na cizím pozemku. To vše byste měli mít již před samotným prodejem vyřešené - či komunikovat se svým realitním makléřem.

Se zjištěním vad vám pak pomůže list vlastnictví nebo katastrální mapa, které seženete na katastru nemovitostí. V nich naleznete informace o možné zástavě, exekucích, špatně zakresleném pozemku, nezkolaudovaných částech budovy nebo třeba o věcných břemenech. U bytu byste si měli ještě zjistit, zda není náhodou zkolaudovaný jako nebytový prostor, studio nebo třeba ateliér. To vše může snížit jeho prodejní cenu, nebo dokonce zkazit prodej nemovitosti.

3. Určete správně tržní cenu nemovitosti

Pro rychlost prodeje bytu nebo domu je zásadní prodejní cena nemovitosti, mnohdy přímo nejzásadnější. Cestou k opravdu rychlému prodeji je sice nízká prodejní cena, ale nikdo nechce prodělat. Obvykle proto stačí dobře určit aktuální tržní cenu. S chybnou tržní cenou totiž buď proděláte, často i statisíce, nebo neprodáte. Jak správně určit tržní cenu nemovitosti?

Na určování dle inzertních portálů ihned zapomeňte. Z inzerce se totiž nikdy nedozvíte, jestli je o nemovitost za tu danou cenu zájem, nebo za kolik se ve finále prodala. Problém pak je, že stačí často jen několik rozdílů a cena i dvou podobných bytů ve stejné ulici se může lišit třeba i o milión. Doporučujeme proto alespoň zpočátku využít nějaký online odhad ceny nemovitosti zdarma, služby profesionálů nebo si přečíst náš článek o správném odhadu ceny nemovitosti. Neprohloupíte.

4. Zatraktivněte prodávanou nemovitost

Rychlost prodeje ovlivňuje i atraktivita domu nebo bytu. Zvyšuje totiž zájem o nemovitost a čím více lidí se bude o nemovitost zajímat, tím lépe, dráž a rychleji prodáte. Atraktivitu nemovitosti pak lze často snadno vylepšit.

Základem zvýšení atraktivity nemovitosti je home staging. Ten spočívá hlavně v odstranění všech viditelných větších i menších vad, ve vymalování, odstranění starého nábytku i vybavení a všech zbytečností. Reprezentativní a dobře prodejná nemovitost by měla mít krásný, minimalistický a neutrálně vybavený interiér, nic extravagantního. Vždy by si měl ale zájemce díky tomu dokázat představit život zde v těch nejlepších barvách.

5. Dejte si záležet na kvalitní prezentaci nemovitosti

Nestačí samozřejmě jen vyšperkovat nemovitost, je jí třeba i dobře prezentovat na internetu. Jinak se na ni nikdo nepřijde podívat. K tomu jsou vhodné profesionální fotky, videoprohlídky, vizualizace domu nebo interiéru, 3d virtuální prohlídky s pomocí Matterportu nebo třeba unikátní webová stránka nemovitosti. Obvykle pak bývá pravidlem, že čím dražší a unikátnější nemovitosti, tím více byste měli do její prezentace investovat.

Podle statistik atraktivní prezentace nemovitosti zrychluje až dvakrát prodej a dokáže navýšit cenu nemovitosti o 10-15 %. Pro dobrý a rychlý prodej nemovitosti je tedy tento krok zásadní.

6. Propagujte nemovitost tam, kde jsou zájemci

Rychlost prodeje ovlivníte i tím, že napíšete kvalitní inzerát nemovitosti a ten dostanete k očím všech možných zájemců. Inzerovat byste proto měli rozhodně na všech nejvýznamnějších realitních portálech (Sreality.cz, iDNES reality a re-max.cz), ale neprohloupíte ani když ho dáte i jinam.

Nezapomeňte si pak zaplatit topování, které zařídí, že váš inzerát bude ve vyhledávání vždy mezi prvními, a inzerujte také na Facebooku nebo Instagramu. Dbejte ale na to, aby byl váš inzerát vždy atraktivní, jasný a sděloval vše potřebné.

Užitečné je také propagovat prodej nemovitosti v nejbližším okolí. K tomu mohu sloužit letáky nebo třeba prodejní plachta. Cílíte totiž na ty, kteří to sem mají blízko a znají to tu. To vám pak může zajistit třeba i zajímavější prodejní cenu. Proč to?

Pro lidi z okolí totiž taková nemovitost skýtá mnoho výhod. Je jednodušší se do ní přestěhovat, je jednodušší ji pronajímat a je rozhodně zajímavé ji koupit pro své děti, které nebudou nedaleko. Z těchto všech důvodů si často rádi připlatíme. Více jsme se o tom psali v článku 10 tipů, jak úspěšně inzerovat.

7. Zkuste online aukci nemovitosti

S větší prodejní rychlostí může pomoci i online aukce nemovitosti. Princip je jednoduchý, inzerujte za mírně nižší cenu, čímž máte šanci přilákat více zájemců. Pokud to zabere, vyhlaste aukci. O kupci vaší nemovitosti se následně rozhodne v jednom dni a získá ji ten, kdo splní vaše podmínky, tj. třeba nejvyšší cenu a platbu v hotovosti. To vám může zajistit jak vyšší cenu, tak i rychlejší selekci mezi zájemci. Více jsme o aukci psali v článku Jaké výhody má aukce nemovitosti.

8. Preferujte kupce s předjednanou hypotékou nebo hotovostí

Velkým zdržením prodeje je obvykle platba za nemovitost. Pokud totiž vybraný zájemce ještě ani nezačal jednat o hypotéce, kterou na nákup potřebuje, zpoždění je na světě. Jednání o hypotéce totiž může prodej nemovitosti oddálit klidně i o tři měsíce. V nejhorším případě pak nemusí hypotéku vůbec získat a vy budete muset začít s prodejem opět úplně od začátku. Jak tedy prodej urychlit?

Nejlepší je upřednostňovat kupce s hotovostí nebo alespoň s předjednanou hypotékou. V obou případech ušetříte i několik měsíců, a v prvním můžete dokonce ihned podepsat kupní smlouvu, dát návrh na katastr a kupec může složit peníze do úschovny.

Urychlit prodej ale můžete i v případě, že kupec nemá ani předjednanou hypotéku. Tehdy mu doporučte hypotéčního poradce. Dokáže uspíšit a zjednodušit celý schvalovací proces, a navíc jsou jeho služby často zdarma. Dále také doporučujeme pro zrychlení zahrnout do prodejní smlouvy sankce, když by kupující promeškal domluvené termíny.  

9. Využijte okamžitý výkup nemovitosti

Využít služby okamžitý výkup nemovitosti je výhodné zejména tehdy, když potřebujete opravdu rychle prodat. Je lhostejné, zda se vám jen nechce procházet celým tím dlouhým a náročným procesem, kterým je prodej domu nebo bytu, potřebujete z jakéhokoliv důvodu rychle peníze nebo vám hrozí exekuce či dražba nemovitosti. Ve všech těchto případech přijde tato služba vhod. Oč jde?

Díky okamžitému výkupu nemovitosti od vás firma rychle vykoupí nemovitost, zdarma vám pomůže s vyřešením všech právních vad nemovitosti nebo s vašimi finančními problémy a zařídí veškerou administrativu. Po převodu nemovitosti v katastru pak dostanete peníze. Často se ale můžete domluvit i na záloze.

Rychlost prodeje i pomoc s finančními problémy, s právními vadami a administrativou je však kompenzována nižší výkupní cenou nemovitosti. Z hlediska toho, že pomalý prodej může v těchto případech znamenat exekuci, nebo dokonce nucenou dražbu nemovitosti, je i nižší částka za rychlý prodej výhodná a fér.

Například u nás v RE/MAX Delux nabízíme výkupy až za 80 % tržní ceny nemovitosti. Více jsme o tom již psali ve článku o okamžitém výkupu nemovitosti.

10. Využijte zpětný leasing nemovitosti

Předposledním tipem, jak rychle prodat byt nebo dům, je služba zpětný leasing nemovitosti. Jedná se vlastně o specifičtější případ okamžitého výkupu nemovitosti. Je však vhodná jen v situaci, kdy máte finanční problémy nebo vám hrozí, že přijdete o střechu nad hlavou.

S pomocí zpětného leasingu od vás firma ihned koupí nemovitost za dohodnutou částku, zároveň vám pomůže s řešením finančních problémů a s veškerou potřebnou administrativou a nechá vás v nemovitosti bydlet jako nájemníka. To ale není vše. Také vám dá možnost nemovitost odkoupit za předem dohodnutou částku zpět, jakmile se vaše situace zlepší. Zpravidla je tento odkup limitován časem pěti let od prodeje nemovitosti.

Tato služba je tedy opět zejména pro ty z vás, kteří se dostali do finančních problémů a potřebují se z nich dostat ven. Rychlost i pomoc jsou ale obvykle kompenzovány nižší cenou výkupu, která závisí i na výši nájmu apod. Více jsme se o tom rozepisovali v článku o zpětném leasingu nemovitosti.

11. Využijte služeb realitní kanceláře

Posledním z řešeních, jak prodat rychle byt nebo dům, je využít realitní kancelář (zjistěte, jak vybrat realitního makléře). Toto řešeni přijde vhod zejména tehdy, když je malá poptávka a velká nabídka. V takových případech stojí více schopností prodat nemovitost rychle a za vytouženou cenu.

Služby realitní kanceláře se vám však také hodí, když prodeji nemovitosti nerozumíte nebo s ním nechcete ztrácet drahocenný čas. Například u nás v RE/MAX Deluxe díky perfektní znalosti trhu i profesionální schopnosti připravit nemovitost, zbavit ji právních vad a dobře ji prezentovat online často zkrátíme prodej až na polovinu a prodáme i o 17 % dráž. A to není málo.

Maté jakýkoliv další dotaz k tomu, jak rychle prodat dům nebo byt, nebo byste rovnou chtěli využít nějakou z našich služeb? Ozvěte se nám.