Ing. Tadeáš Maršálek

Vlastníte spoluvlastnický podíl na nemovitosti nebo máte o jeho nákup zájem a chcete vědět, co to je, popř. co je a jak funguje podílové spoluvlastnictví nemovitosti? Pak čtěte.

V článku zjistíte:

• Co je to spoluvlastnický podíl na nemovitosti?
• Co je to podílové spoluvlastnictví nemovitosti?
• Jaké pravidla má hlasování v podílovém spoluvlastnictví?
• Jak vzniká podílové spoluvlastnictví nemovitosti?
• Jaký smysl má podílové spoluvlastnictví nemovitosti?
• Jak můžete zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví k nemovitosti?
• Co je dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti?
• Jak na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem?

Co je to spoluvlastnický podíl na nemovitosti?

Každý spoluvlastnický podíl nemovitosti, ať je jakkoliv velký, vám dává zákonné právo k užívání celé nemovitosti. Vaše právo tedy není určeno konkrétně, s polovičním podílem nevlastníte polovinu výměry nemovitosti v m² nebo její konkrétní místnost či patro, ale na jejím užíváním se vždy musíte dohodnout s ostatními spoluvlastníky.

Co je to podílové spoluvlastnictví nemovitosti?

Jedná se o vlastnictví nemovitosti všemi, kteří mají podíl k této nemovitosti. Ze zákona se pak na jejím užívání (správa, pronajímání, opravy, rekonstrukce, bydlení, prodej apod.) musíte vždy domluvit hlasováním a váha každého hlasu je odvozena od velikosti daného podílu. Vlastník 2/3 podílu nemovitosti má tedy větší rozhodovací moc než vlastník 1/3 podílu.

Jaké pravidla má hlasování v podílovém spoluvlastnictví nemovitosti?

V podílovém spoluvlastnictví nemovitosti o všem hlasujete, jenže v některých situacích podléhá hlasováním trochu jiným pravidlům. Jaké jsou druhy hlasování?

S jakými druhy hlasování se můžete setkat:

• Běžná rozhodnutí – pokud rozhodujete o běžných věcech, jako jsou drobné opravy apod., potřebujete k odsouhlasení rozhodnutí pouze nadpoloviční počet hlasů. V případě, kdy tedy nemovitost vlastní pouze dva, vždy musíte rozhodnout jednomyslně.
• Důležitá rozhodnutí – při hlasování o rekonstrukci, změně účelu nemovitosti apod. potřebujete ke schválení rozhodnutí nejméně 2/3 hlasů. To samé platí i tehdy, když chcete zastavit nemovitost z důvodu půjčky na její rekonstrukci.
• Nejvýznamnější rozhodnutí – když třeba chcete nemovitost zatížit hypotékou na jinou nemovitost, zrušit zástavu nebo rozhodnout o čemkoliv, co by omezilo práva dalších spoluvlastníků na dobu alespoň deseti let, potřebujete k tomu souhlas všech spoluvlastníků.

Aby bylo hlasování platné, musíte každého spoluvlastníka o hlasování informovat. Výjimkou jsou pouze problémy, které musíte vyřešit okamžitě. V případě neinformování a okamžitých řešení má spoluvlastník vždy 30 dní na zrušení rozhodnutí u soudu. Tato lhůta se počítá od chvíle, kdy se o rozhodnutí dozvěděl. Soud vám může také pomoci v případě, kdy se nejste schopni dohodnout nebo jste přehlasováni.

Při správě nemovitosti si též můžete odhlasovat jednoho správce nebo si s pomocí notářského zápisu dohodnout svá pravidla správy nemovitosti. Zápis s novými pravidly se stane závazným až po vložení na katastr nemovitostí.

Jak vzniká podílové spoluvlastnictví nemovitosti?

Podílové spoluvlastnictví nemovitosti může legislativně vzniknout z několika důvodů. Jaké jsou?

• děděním,
• darováním,
• smlouvou o koupi,
• společným postavením nemovitosti,
• rozdělením společného jmění manželů.

Ve všech těchto případech může získat více lidí spoluvlastnický podíl na stejnou nemovitosti. Toto spoluvlastnění i velikost podílu na nemovitosti je vždy uvedeno v katastru nemovitostí.

Jaký smysl má podílové spoluvlastnictví nemovitosti?

Podílové spoluvlastnictví nemovitosti umožňuje několika osobám vlastnit nemovitost a společně rozhodovat o její správě, údržbě i užívání. Je to tedy jedna z možností, jak několika svým potomkům odkázat nemovitost. Spoluvlastnictví může být bohužel často frustrující, protože dohoda, zejména, když jsou mezi vlastníky nějaké pře, je velmi náročná, často takřka nemožná. Jak ho pak zrušit?

Jak můžete zrušit a vypořádat podílové spoluvlastnictví k nemovitosti?

Spoluvlastnictví může být kvůli složitému rozhodování frustrující, proto je dobré vědět, jak ho zrušit. To lze na základě dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti nebo v případě, kdy není možná, s pomocí soudu. Oč jde?

Co je dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti?

Jde o nejjednodušší způsob, jak ukončit spoluvlastnění. Domluvíte se s dalšími spoluvlastníky a sepíšete dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k domu, bytu nebo pozemku.

Podoby dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví nemovitosti:

• Vyplacení ostatních spoluvlastníků nemovitosti – vy nebo jiný spoluvlastník můžete vyplatit všechny ostatní vlastníky nemovitosti a získat nemovitost jen do svého vlastnictví, čímž zrušíte spoluvlastnictví.
• Rozdělení nemovitosti ve spoluvlastnictví – v případě, že nemovitost lze rozdělit na menší plně funkční celky, můžete se na tom domluvit, a zrušit tak spoluvlastnění.
• Prodej celé nemovitosti – nakonec můžete prodat nemovitost jako celek někomu cizímu a získané finance si rozdělit dle velikosti vašich podílů. Prodejem jsme se již zabývali ve článku Kompletní průvodce prodejem domu nebo bytu.

Jedna z možností je také prodej podílu nemovitosti cizí osobě, o které jsme již psali ve článku Jak prodat spoluvlastnický podíl nemovitosti. Tehdy vystoupíte ze spoluvlastnictví a již se o něj více nemusíte starat.

Jak na zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem?

Pokud se vám nepodařilo sjednat jakoukoliv dohodu ani prodat podíl, můžete se také obrátit na soud.

Podoby soudního zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví:

• Rozdělení nemovitosti – v případě, že je to možné a jednotlivé části neztratí svou funkci, soud může přikázat rozdělit nemovitost. Rozdělení navíc nemusí odpovídat velikostem podílu, rozdíly však budete muset finančně dorovnat.
• Přidělení nemovitosti jednomu vlastníkovi – soud také může přidělit nemovitost jednomu z vlastníků. Podmínkou ale je, že daný vlastník musí být schopný ostatní vyplatit a musel mít o nemovitost viditelně zájem. O vlastníkovi rozhoduje také velikost jeho podílu i to, jak by s nemovitostí naložil.
• Prodej v dražbě – pokud nelze udělat nic z předchozího, soud rozhodne o prodeji nemovitosti v dražbě. Spoluvlastníci si pak rozdělí zisk.

K prodeji využijte profesionály

Pokud bude chtít prodat spoluvlastnický podíl nebo celou nemovitost a nemáte s tím zkušenosti nebo na to nemáte čas, využijte k tomu profesionály. Například my v RE/MAX Delux za vás zařídíme odhad ceny nemovitosti, home staging, prezentační materiály, propagaci, web pro prodej, vyjednávání, prohlídky i prodejní smlouvy. Více jsme o prodeji psali ve článku Kompletní průvodce prodejem domu nebo bytu.

Chcete vědět víc podílové spoluvlastnictví nemovitosti, nebo rovnou pomoc s prodejem? Ozvěte se.