Ing. Tadeáš Maršálek

Zařizujete nájem svého bytu nebo domu bez realitky a chcete za to získat maximum a neudělat zbytečné chyby? Připravili jsme si pro vás 10 věcí, na které byste rozhodně měli při pronájmu domu nebo bytu v roce 2024 myslet. Pojďme na to.

V článku se dočtete:

• Jaká je situace na realitním trhu v roce 2024
• O určování správné ceny pronájmu nemovitosti
• Jaký je rozdíl mezi nájmem a podnájmem
• Proč pronajímat nemovitost jen se základním vybavením
• Proč nepodceňovat home staging
• Proč vytvářet atraktivní inzerát
• Proč inzerovat na sociálních sítích a realitních portálech
• Jak připravit bezchybnou smlouvu
• Proč nezapomínat ve smlouvě na zvyšování nájmu
• Proč nezapomínat na předávací protokol
• Jak zvolit bezproblémového nájemníka
• Jak ukončit nájemní smlouvu
• Jak nechybovat v daních z pronájmu
• Zda pronajímat sám, nebo s realitní kanceláří
• S čím vám pomůže RE/MAX Delux

Jaká je situace na realitním trhu v roce 2024?

Nájmy v roce 2023 stouply průměrně o 7 %, ale v závěru roku se jejich růst zastavil. Za růstem stála vysoká inflace, energetická krize i zvýšená poptávka po nájemech od lidí, kteří v současnosti nedosáhnou na své bydlení. Situce bude v menší míře pokračovat i v roce 2024, který dle odborníků též přinese další mírné zdražení nájmů. Růst se přitom bude výrazně lišit dle lokality.

Z těchto všech důvodů je velmi důležité dobře nastavit cenu nájmu a prověřit zájemce. Bez toho hrozí, že výhodně nepronajmete. Co dalšího byste ještě neměli zanedbat?

 

1.      Určete správně cenu pronájmu nemovitosti

V loňském roce vzrostla cena nájmu v průměru o 7 %, přičemž byly velké rozdíly v jednotlivých regionech i městech. Například ve čtvrtém kvartálu vzrostly ceny nájmů v Jihlavě o 5,1 %, kdežto v Brně klesly o 7,4 %. Pokud tedy pronajímáte byt nebo třeba rodinný dům bez realitky, je zásadní správně nastavit cenu nájmu. Při zbytečně nízké ceně nájmu byste mohli výrazně tratit, při vysoké zas nenajít nájemníka.

Pomoci vám s tím můžou online kalkulačky ceny nájmu zdarma nebo třeba cenové mapy. Více jsme o tom psali třeba již ve článku Jak odhadnout správnou cenu nájmu nemovitosti.

2.      Rozhodněte se, zda budete nabízet nájem, nebo podnájem

Rozdíl mezi nájemní smlouvou a podnájemní je zásadní. Nájemní smlouvu podepisuje zájemce o bydlení přímo s vlastníkem, kdežto podnájemní smlouvu podepisuje s nájemcem nemovitosti. Zásadně se tu pak liší i práva a povinnosti obou smluvních stran. Nájemník má méně omezení a více práv. Například sice musí platit drobné opravy, ale je chráněný proti bezdůvodné výpovědi.

Naproti tomu podnájemník má práva dost omezená. Jeho smlouvu můžete třeba vypovědět bez udání důvodu a bez vašeho souhlasu nemůže mít v nemovitosti trvalý pobyt. Smlouvu lze též zakázat chov zvěře, kouření nebo podnikání v nemovitosti.

Pokud tedy chcete nabízet podnájem, pronajměte nejdřív nemovitost příbuznému a skrze něj nabízejte podnájem. Pokud to ale uděláte, musíte počítat s tím, že to bude pro mnohé zájemce důvod, proč se tam nenastěhovat.

3.      Pronajímejte byt nebo dům se základním vybavením

Kvalita a množství vybavení bytu se běžně promítá do ceny nájmu. Nejspíš se i proto nejlépe pronajímají byty pouze se základním vybavením (kuchyňská linka, šatní skříně, pračka a třeba lednička). Ostatní vybavení buď nájemník má, nebo nepotřebuje a nechce si za něj připlácet. Přizpůsobte tedy tomu pronajímanou nemovitost a výši kauce stanovte s ohledem na cenu vybavení.

4.      Nezapomeňte na přitažlivý home staging

Home staging je úprava interiéru nemovitosti za účelem větší atraktivnosti pro zájemce. Nejen že díky tomu budete moc zhotovit krásnější fotky či videa, ale větší zájem vám dovolí také zvednout cenu nájmu. Atraktivnější jsou rozhodně prosvětlené interiéry vybavené moderně a spíše minimalisticky a neutrálně. Více se dočtete třeba ve článku Jak na home staging.

5.      Vytvořte atraktivní inzerát nemovitosti

V inzerátu si dejte rozhodně záležet na profesionálním nafocení bytu i na jeho popisu. Popisek by měl sdělit všechny potřebné informace srozumitelně, stručně a poutavě. Zmiňte i vše, co může zvýšit atraktivity nabízeného nájmu. Je z něj nádherný výhled, nachází se v krásném a bezpečném prostředí, je v okolí skvělá občanská vybavenost, je blízko metro, autobus? Zmiňte to!

Součástí inzerátu má být také půdorys bytu a zajímavé je třeba přidat i 3D virtuální prohlídku, videoprohlídku nebo třeba web nemovitosti. Více jsme o tom psali ve článcích Vliv webu nemovitosti na její prodej a Vliv vizualizace, 3D virtuálních prohlídek a videoprohlídek na prodej nemovitosti.

6.      Inzerujte na sociálních sítích i na realitních portálech

Rozhodně nezapomeňte inzerovat na sociálních sítích, kde se inzerát snadno dostane k vašim přátelům a přátelům vašich přátel, nebo na realitních portálech. Například na Bezrealitky.cz můžete inzerovat za 299 Kč měsíčně, na Sreality.cz za 72,60 Kč za den a zdarma třeba na Sbazar.cz nebo na Reality Bazoš. Více jsme o inzerci psali již třeba ve článku 10 tipů, jak účinně inzerovat nemovitost.

7.      Připravte bezchybnou smlouvu

Nájemní smlouva je zásadní. Rozhodně byste tam měli jasně definovat smluvní strany i pronajímanou nemovitost, uveďte tam ale i výši nájmu, datum splatnosti splatnost, výši kauce (maximálně může dosáhnout trojnásobku měsíčního nájmu) i trvání nájemní smlouvy, pokud je nájem na dobu určitou. Také tam musí být, zda je to smlouva nájemní, nebo podnájemní, práva a povinnosti obou stran a možný důvod zániku smlouvy.

Rozhodně se v nájemní smlouvě vyhněte ustanovením, které omezují práva nájemníka, jako je chov zvířat nebo zákaz kouření. Na to nemáte právo. Ty se mohou objevit pouze v podnájemní smlouvě. Samozřejmě stále platí, že nájemce musí udržovat pořádek v domě a chovat se v rámci obvyklých pravidel.

Podle novely občanského zákoníku můžete od 1. června 2020 do smlouvy zanést i pokutu za porušení povinností vyplývající z nájmů. Pokuta ale v součtu s kaucí nesmí převýšit trojnásobek měsíčního nájemného. Pokud tedy například máte kauci již ve výši trojnásobku nájmu, nemůžete uvést žádnou pokutu.

8.      Myslete ve smlouvě i na zvyšování nájmu

Způsoby zvyšování nájmu se liší dle toho, zda nemovitost pronajímáte na dobu určitou, nebo neurčitou. V prvním případě totiž po dané době vždy podepisujete smlouvu novou. Je tedy zcela na vás, jaké zvýšení navrhnete.

Jinak to je ve smlouvách na dobu neurčitou. Zde můžete zvyšování nájemného nastavit přímo ve smlouvě. Úplně stačí uvést, že nájemné bude ročně navýšeno o konkrétní inflaci, jejíž hodnota bude přesně uvedená. Lze to také udělat později prostřednictvím dodatku.

Navýšení by ale nikdy nemělo překročit 20 % z nynější hodnoty nájemného za dobu tří let. Navýšit můžete vždy maximálně jednou za 12 měsíců. Výsledná výše nájmu by navíc nikdy neměla překročit průměrné nájemné podobného bytu v okolí. Navýšení můžete vymáhat i soudně.

9.      Nezapomeňte také na předávací protokol

V tomto dokumentu je písemně zaznamenám stav nemovitosti v době jejího pronajímání. Protokol vás tak chrání v případě pozdějších sporů ohledně kauce. Předávací protokol vytiskněte a nechte nájemníka podepsat.

V předávacím protokolu určitě definujte obě smluvní strany (jméno, příjmení, datum narození, bydliště apod.) a pronajímanou nemovitost (adresa, výměra a dispozice). Součástí protokolu by měl být stav jednotlivých místností, seznam vad i vybavení. Jen tak zajistíte, že budete moci původní stav nemovitosti opravdu vymáhat.

10.     Zvolte bezproblémového nájemníka

Možného zájemce si rozhodně důkladně prověřte. Rozhodně zjistěte:

• Zaměstnání – Důležité je, aby měl nájemník práci nebo nějaký pravidelný příjem. To můžete dnes snadno ověřit třeba na sociálních sítích.
• Bezdlužnost – Velký problém jsou také dluhy, proto si vždy ověřte zájemcovu bezdlužnost. To můžete udělat v Rejstříky dlužníků, Centrální evidence exekucí, Insolvenční rejstřík nebo v Registr pohledávek(je-li to podnikatel). Vyhnete se tak možný neplatičům.

Pomůcka může být i reference od předchozích nájemníků nebo důvody k hledání pronájmu. Více jsme o tom psali již ve článku Jak si pronajmout byt bez realitky.

Jak můžete ukončit nájemní smlouvu?

Liší se to dle druhu smlouvy. Pokud je nájem uzavřený na dobu určitou, máte možnost smlouvu po jejím skončení již neobnovit. Smlouvu navíc můžete vypovědět v průběhu i ze zákonných důvodů – vždy ale s tříměsíční výpovědní lhůtou.

Jaké jsou zákonné důvody pro výpověď?

• Hrubé porušení povinností plynoucí z nájemního vztahu.
• Nájemce spáchá zločin na vás, na členu domácnosti nebo na cizím majetku v domě.
• Vypovědět můžete smlouvu, když má být nemovitost vyklizena nebo zbourána z důvodu veřejného zájmu.

Nájemní smlouvu na dobu neurčitou pak můžete také zrušit ze zákonných důvodů s tříměsíční výpovědní lhůtou. Zákonných důvodů je tu ale více.

Smlouvu na dobu neurčitou můžete vypovědět tehdy, když:

• Platí tři již uvedené důvody u smlouvy na dobu určitou.
• Byt potřebujete pro příbuzného nebo příbuzného manžela.
• Když chcete vy nebo váš zákonný partner využít byt z důvodu rozvodu.

Proti vašemu rozhodnutí se ale může nájemce odvolat do dvou měsíců od jeho doručení.

Nezapomínejte na daně z pronájmu

Pokud jsou vaše roční příjmy z nájmu nižší než 20 tisíc Kč, nic neplatíte. V případě vyšších ročních příjmů platíte 15 % daň. Daň ale platíte z čistých příjmů. Od nájmu tedy odečítáte například platby za energie i služby i další výdaje spojené s pronájmem. Po odečtení všech výdajů vám zůstane základ daně, z kterého vypočítáte 15 %.

Pokud ale základ daně přesáhne 36násobek průměrné mzdy (v roce 2024 to činí 1 582 812 Kč a počítají se do něj i všechny ostatní zisky), musíte částku nad touto hodnotu zdanit 23 %.

Danit můžete též paušálem. Tehdy ze zisku odečtete 30 %, a až tento výsledek zdaníte.

Pronajímat sám, nebo s realitkou?

S pronájmem tedy souvisí mnoho činností, které je třeba správně udělat. Zároveň musíte vést prohlídky, řešit možné problémy s nájemníky nebo hledat nové nájemníky, když starý odejde. Pokud neumíte nebo nemáte čas na vytvoření vhodné prezentace a na řešení dalších přidružených aktivit spojených s pronájmem, možná je opravdu lepší to nechat realitce, která si běžně účtuje poplatek ve výši jednoho až jednoho a půl měsíčního nájmu. Ten ale neplatíte vy, ale nájemník.

S čím vám pomůžeme v RE/MAX Delux?

V RE/MAX Delux vám nastavíme cenu pronájmu tak, abyste rychle pronajali a vydělali maximum. Dále se postaráme o home staging, profesionální fotky, půdorysy, 3D prohlídky i unikátní webovou stránku pronajímané nemovitosti.

Zajistíme také profesionální inzerát, který jen skrze naše sociální sítě i webové stránky uvidí 130 tisíc zájemců měsíčně. Dále si důkladně proklepneme zájemce, povedeme prohlídky a zařídíme výběr toho nejvhodnějšího z nich. Problém nejsou ani drobné opravy a vymalování.

Nakonec zařídíme všechnu administrativu, právní služby a přepis energií a v průběhu pronájmu budeme řešit všechny problémy. Zajistíme též, aby nemovitost byla stále pronajatá a vy jste neměli výpadky nájmu. O všem vás pak budeme v pravidelných reportech informovat.

S RE/MAX Delux tak díky velmi nadstandardním službám ušetříte nervy, čas a ve finále i peníze. Za tento komplexní servis si pak žádáme pouze dvě kauce, které zaplatí zájemce. Půjdete do toho s námi?

Chcete vědět více o pronájmu domu nebo bytu nebo to rovnou nechat na nás? Ozvěte se!