Ing. Tadeáš Maršálek

Je jedno, zda jste prodejce, nebo kupující nemovitosti, vždy pro vás bude důležité udělat co nejlepší obchod. Právě s tím vám může pomoci aukce nemovitosti. Chcete vědět, jaké výhody a nevýhody přináší, čím se liší od dražby nemovitosti a kdy je vhodné ji využít? Čtěte.

Co se v článku dozvíte:

• Co je aukce nemovitosti
• Jaké výhody přináší elektronická aukce nemovitosti
• Jaké výhody má aukce pro prodejce a kupujícího
• Jaký je rozdíl mezi aukcí a dražbou nemovitosti
• Kdy je vhodné aukcí prodávat pozemek, dům nebo byt
• Jak probíhá aukce nemovitosti

Co je to aukce nemovitostí?

Aukce nemovitostí je takový druh prodeje nemovitosti, při kterém se o budoucím kupci rozhodne dle toho, kdo dá nejvyšší respektive nejvýhodnější nabídku. Konečná cena tedy není pevně daná, ale určí ji až licitace účastníků aukce. Před aukcí můžete určit jen vyvolávací cenu nemovitosti.

Navrhovatel aukce pak může stanovit také další podmínky pro výběr nejvýhodnější nabídky. Pokud třeba je jeho priorita prodat co nejrychleji, může určit termín úhrady kupní ceny. Stejně tak může například stanovit, že platba za nemovitost bude jen v hotovosti. Navrhovatel aukce také může určit podmínky, které musí splnit každý účastník aukce.

Pokud nabídka účastníka splnila všechny podmínky pro vítěznou nabídku, musí účastník s prodejcem uzavřít kupní smlouvu (nebo alespoň rezervační smlouvu) na danou nemovitost, za danou cenu. Háček je v tom, že prodávající může vítěznou nabídku odmítnout.

Jaké výhody přináší elektronická aukce nemovitostí?

Aukce domů, bytů nebo pozemků dnes již ve většině případech probíhají online. Elektronická aukce je levnější než reálná akce, je větší šance, že se jí zúčastní více kupců, a je mnohem snazší takovou aukci uspořádat. Výběr máte mezi mnoha aukčními portály.

Jaké jsou výhody aukce pro prodejce a kupujícího?

Výhody aukce nemovitosti pro kupující

Nižší startovací cena – Protože aukce zpravidla začíná na 75 % tržní ceny, máte možnost získat nemovitost za výhodnější cenu. Bohužel však může prodávající zcela nevýhodnou nabídku odmítnout, tudíž musíte počítat s tím, že na rozdíl od třeba dražby si nejspíš zas tolik nepolepšíte.

Rychlost prodeje – Protože se aukce koná v kratším časovém období než klasický prodej a po jejím konci ihned podepisujete smlouvu, je tento způsob prodeje zpravidla rychlejší, než když prodejce jedná nezávisle s každým z kupců.

Transparentnost – Přesně víte, na čem jste a kolik nabízí druzí. Nikdo vás tedy při aukci nemůže obelhávat.

Možnost financovat hypotékou – Na rozdíl od dražby je obvykle zde prostor pro financování hypotékou.

Výhody aukce nemovitosti pro prodávajícího

Vyšší cena – Zejména v případě, kdy se sejde hodně kupujících, máte velkou šanci, že prodáte za víc než při klasickém prodeji. Nevýhodnou cenu navíc můžete na konci aukce odmítnout.

Rychlost prodeje – Odpadne vám smlouvání s každým zájemcem zvlášť a necháte je všechny, aby se v jeden den o vaši nemovitost doslova poprali. Následně pak s vítězem můžete uzavřít kupní smlouvu.

Jaký je rozdíl mezi aukcí a dražbou?

Aukci si mnoho lidí plete s dražbou nemovitosti. Jaké jsou mezi nimi zásadní rozdíly?

Rychlost převodu vlastnictví – Když prodáte nebo koupíte nemovitost v aukci, po jejím skončení teprve začnete sepisovat rezervační smlouvu a poté kupní smlouvu, popř. jen smlouvu o smlouvě budoucí. Až na jejím základu dojde k převodu vlastnictví v katastru nemovitostí. U dražby to je jinak. Tam je nemovitost převedena na nového majitele automaticky při jejím skončení. S tím ale souvisí i nutnost rychle uhradit prodejní cenu. Na to máte zpravidla jen několik dní. Proto u dražbu nemovitosti obvykle nemůžete použít hypotéku.

Vaše aukce, vaše pravidla – Výhodou aukce nemovitosti je na rozdíl od dražby nízká regulace. Můžete zde tedy nabízet spoluvlastnické podíly, které obvykle dražit nelze, můžete do aukce zapojit i účastníky, kteří jsou z dražby vyloučení, a můžete si stanovit také další podmínky pro výběr vítěze aukce (platba pouze vlastními prostředky, vystěhování a předání nemovitosti atp.)

Aukci může vykonávat kdokoliv – Na rozdíl od dražby, kterou může vykonávat pouze dražebník, který získal své oprávnění od Ministerstva pro místní rozvoj v ČR, může aukci vykonávat prakticky kdokoliv s realitní licencí. Bez problémů tak můžete vytvořit online aukci nemovitosti na jednom z mnoha aukčních webů - například RE/MAX Delux, kde žádný dražebník nevystupuje a ani se aukce nikdo nemusí fyzicky zúčastnit. Díky tomu může přijít i více účastníků.

Kdy je vhodné aukcí prodávat pozemek, dům nebo byt?

Aukce je vhodná v těchto situacích:

Poptávka na trhu převyšuje nabídku – V takové situaci lehce seženete dav lačnících kupců a můžete oproti klasickému prodeji prodejní cenu navýšit i o desítky procent.

Anebo naopak poptávka je nízká - V takové situaci nastavíte vyvolávací cenu výrazně nižší než trh a získáte pozornost větší části kupujícíh, se kterými následně licitujete. Můžete tak prodat i za více či případně "jen prodat", když se ostatní nabídky na trhu neprodávají. 

Máte dobře prodejnou nemovitost – Tato situace je podobná předchozí. Když totiž budete prodávat například dobře prodejný byt 2+1, který nestojí tolik, spíše seženete zájemce, kteří si rádi v soutěži o nemovitost připlatí. Naproti tomu sehnat zájemce o velmi drahé nemovitosti trvá velmi dlouho a aukce se v takovém případě nemusí vyplatit.  

Prodáváte specifickou nemovitost – Aukce je vhodná také pro prodej nemovitostí, u kterých není jasná jejich maximální prodejní hodnota. K takovým nemovitostem patří jakékoliv specifické nemovitosti, které mohou vybočovat vzhledem, typem nebo třeba lokalitou. U nich by se totiž mohlo stát, že nastavíte příliš vysokou cenu, za kterou se neprodá. Následné snížení by pak mezi zájemci budilo jen podezření a vy byste byli nakonec nuceni prodat třeba i za nízkou cenu.

Jak probíhá aukce nemovitosti?

Aukce nemovitostí má několik základních fází. Jaké jsou?

Určení vyvolávací ceny – Nejprve je třeba určit takovou vyvolávací cenu, abyste přilákali co nejvíce zájemců. Je pravidlem, že vyvolávací cena se začíná na 75 % tržní ceny, popř. vámi vyžadované ceny. Základem je tedy odhad ceny. K jeho určení můžete využít i odhad ceny nemovitosti zdarma.

Propagace aukce – Propagace aukce se neliší od klasické inzerce nemovitosti, ke které jsme vám již přinesli 10 tipů, jak správně inzerovat nemovitost. Důležitá je atraktivní prezentace na sociálních sítích, realitních portálech, popř. i skrze webovou stránku nemovitosti. K tomu je důležité zatraktivnít nemovitosti s pomoci home stagingu a vytvořit atraktivní prezentační materiál, jako jsou 3D virtuální prohlídky, videoprohlídky nebo třeba vizualizace. Následně pak musíte zorganizovat prohlídky nemovitosti. U aukce je zásadní, aby se jí zúčastnilo maximum lidí. Právě jen to je zárukou toho, že máte šanci získat za svou nemovitost maximum.

Výběr vítěze – Následuje výběr vítěze aukce, kde nemusí hrát roli jen nejvyšší nabídka, ale také další vámi stanovené podmínky. Nevýhodnou nabídku můžete také s klidem odmítnout.

Sepsání smlouvy – S výhercem můžete podepsat ihned rezervační smlouvu a následně kupní.

Prodej nemovitosti – Po sepsání kupní smlouvy nebo rezervační smlouvy a složení rezervačního poplatku můžete dokončit prodej (napsání kupní smlouvy, složení kupní ceny do úschovny, návrh na vklad do katastru, zápis vlastnického práva a obdržení financí).

Aukce je dobrý nástroj v profesionálních rukách

Protože před aukcí směřujete vše k tomu, aby se aukce zúčastnilo co nejvíce lidí a vy jste získali za nemovitost maximum, je zde mnohem důležitější načasování i profesionální propagace. Pokud se aukce totiž zúčastní málo lidí nebo nebudou ochotni přihazovat až k vámi požadované ceně, je celá snaha zbytečná.

Pokud tedy například tápete v propagaci, do které patří správné stanovení ceny, profesionální home staging, efektivní prezentace nemovitosti, videoprohlídky a matterport, webová stránka nebo i vedení prohlídek, nenechávejte to náhodě a rozhodně oslovte profesionály.

Například my v RE/MAX Delux dokážeme s pomocí vhodných propagačních technik navýšit prodejní cenu nemovitosti až o 17 %, ušetřit vám starosti a výrazně urychlit prodej. A to nezní vůbec špatně.   

Chcete vědět více o prodeji nemovitosti nebo máte zájem o pomoc s prodejem nemovitosti? Ozvěte se.