Správný odhad tržní ceny nemovitosti je klíčový bod každého prodeje. S příliš nízkým odhadem proděláte a s příliš vysokým neprodáte. Jenže odhad tržní ceny bytu nebo domu není jednoduchý a lidé v něm dělají mnoho chyb. Zde je 8 nejčastějších.
O odhadu ceny nemovitosti jsme také natočili podcast. Další informace můžete tedy zjistit i tam.
O jakých chybách se v článku dočtete:
Vhodně zvolená tržní cena nemovitosti zajistí, že neproděláte a seženete kvalitní zájemce. Správný odhad ceny je tedy vedle home stagingu a prezentace a propagace nemovitosti stěžejní. Určení ceny ale není jednoduché a často se i dva podobné byty v téže ulici mohou lišit v ceně i o milióny. Její určení totiž závisí na mnoha parametrech. Více jsme se o tom již rozepsali ve článku Jak na správný odhad nemovitosti. Dnes se ale zaměříme na to, kde nejčastěji prodejci dělají chyby.
Nejčastější chybou je odhadovat cenu nemovitosti pouze podle inzertních cen nemovitostí ze stejné lokace. Na realitních portálech totiž zpravidla nezjistíte, zda tam daná nemovitost není již třeba půl roku, nebo za jakou cenu ji vlastník nakonec prodá.
Mnoho prodávajících pak může dát třeba i nižší cenu, aby nalákali zájemce, a následně vyhlásí aukci nemovitosti, kde prodají zájemci s nejvyšší nabídkou. S odhadem dle inzertních portálů tak můžete lehce prodělat nebo neprodat.
Další chybou je i odhad ceny nemovitosti pouze podle výměry bytu. Ostatně se to nabízí. Snadno totiž zjistíte, jaká je průměrná cena za m2 v Praze, Brně nebo dalších městech. I to je však chyba. Pro určení vhodné ceny jsou důležité specifické parametry bytu, ke kterým patří přesná lokalita nemovitosti, okolní občanská vybavenost, její dispozice, technický stav nebo třeba stavební materiál a dostupnost.
Častou chybou je také určovat prodejní cenu nemovitosti dle toho, kolik jste do ní investovali. Pokud tak například koupíte byt za pět miliónů a investujete do něj milión, chcete ho prodat za šest miliónů. To ale nefunguje vždy.
Pokud totiž ceny nemovitostí rostou, jako tomu bylo do začátku roku 2024, cena nemovitosti bude často i výrazně převyšovat investici. V případě poklesu jejich ceny, to může být zas opačně. Více jsme o vývoji psali v článku Vývoje cen nemovitostí v roce 2025.
Další problém je, když k odhadu ceny nemovitosti použijete jen cenové mapy. Tyto mapy totiž ukazují pouze cenový průměr v dané lokalitě. Nezohledňují tedy hlubší odlišnosti jednotlivých bytů, kvůli kterým se i podobné byty ve stejné lokaci mohou cenově lišit i o milióny.
V tom smyslu by tedy měly být cenové mapy, stejně jako třeba nákladová metoda nebo odhad z inzerce, pouze odrazovým můstkem k určení ceny nemovitosti.
Často také můžete chybovat ve volbě odhadce ceny nemovitosti. Existuje totiž soudní znalec, bankovní znalec, certifikovaný odhadce a soukromý odhadce. Vždy je pak třeba vědět, kdy každého z nich použít, protože mimo prodej nemovitosti potřebujete také odhad ceny nemovitosti pro soudní spory, exekuce nebo sjednání hypotéky.
Druhy odhadců ceny nemovitosti a jejich využití:
Zkušený makléř dokáže ve své oblasti působení ocenit nemovitost relativně správně. Ví, jak se tam poptávka a nabídka pohybují a zná potřeby a preference kupujících. Problém ale začíná v momentě, kdy chcete nacenit nemovitost od makléře, který je bez zkušeností, nepohybuje se v dané oblasti nebo neprodává daný typ nemovitosti. Tehdy se snadno může dopustit chyby a vy proděláte nebo neprodáte.
Doporučujeme tedy spíš preferovat makléře z dané oblasti, kteří mají prokazatelné zkušenosti a mají ve svých referencí také prodej typově podobných nemovitostí. Více jsme o výběru psali ve článku Jak vybrat vhodného realitního makléře.
Problém může přijít i s podvodnou taktikou některých makléřů. Občas se stane, že vám makléř slíbí prodej nemovitosti za nečekaně vysokou částku. Jenže dělá to často proto, abyste mu svěřili prodej. Jakmile se tak stane, po nějaké době vás dotláčí ke slevě. Najednou jste tam, kde jste nechtěli být.
Nejlepší je proto vždy poprosit o nacenění nemovitosti několik makléřů a požádat je i o vysvětlení toho, jak k ceně dospěli (data z cenových map apod.). Mnoho makléřů navíc dělá odhad ceny nemovitosti zdarma nebo nabízí online odhad ceny nemovitosti. V ideálním případě tedy nic neutratíte, ale budete mít cenu, od které se můžete odpíchnout.
Dobrá prezentace nemovitosti, ke které patří home staging, profesionální online prezentace i jednání se zájemci, může navýšit cenu nemovitosti často až o 15 %. Právě i to je potenciál nemovitosti, který můžete velmi lehce při odhadu prodejní ceny zanedbat.
Profesionál si je ale potenciálu každé nemovitosti dobře vědom a ví, jak ho naplnit. Například my v RE/MAX Delux dokážeme díky mnohaletým zkušenostem zpravidla navýšit cenu nemovitosti dokonce až o 17 %. Že jsme v tom dobří, dokazuje dokonalé hodnocení 5 z 5 na Google od téměř 1 500 klientů.
Jak tedy můžete vidět, chyb v odhadech ceny nemovitosti není málo. Proto by zejména ti měně zkušení mezi vámi měli vyhledat nějakou pomoc. Nebudete toho rozhodně litovat.
Nejjednodušší je samozřejmě začít online odhadem ceny nemovitosti zdarma. Když tuto službu využijete, k ničemu se nezavážete a budete mít alespoň trochu přehled o ceně nemovitosti. Zbytek je na vás. Odhad ceny nemovitosti je ale jeden z klíčových bodů prodeje nemovitosti. Proto ho doporučujeme nepodceňovat.
Máte nějaké otázky k odhadu ceny nemovitosti nebo chcete udělat online odhad ceny nemovitosti zdarma? Ozvěte se nám.
Začínal jsem jako běžný makléř v jedné nejmenované realitní kanceláři (která se již dávno rozpadla), kde jsem byl ze všech nejúspěšnější - jednoduše proto, že věci dotahuji do konce, chovám se vždy profesionálně, mám rád lidi a ke klientům jsem empatický. Finančně jsem byl v té kanceláři spokojen, avšak ostatní skutečnosti mne velmi trápily! Chtěl jsem pro klienty jenom to nejlepší, svoji práci dělat čestně a kvalitně, což mi nebylo umožněno. Dost mi vadily tristní advokátní služby, nevýhodné smlouvy a zejména MLM (Multi Level Marketing), na kterém profitovali hlavně manažeři a další osoby na vrcholu pyramidy – která se, jak už to u takových společností bývá, stejně časem zřítila!
Rozhodl jsem se dělat reality jinak – kvalitně! Jenomže tenkrát jsem jako začínající makléř neměl prostředky k tomu koupit franšízu a zapojit se do úspěšné sítě. Založil jsem si proto svoji kancelář, která byla defakto kopií RE/MAX.
Konečně v roce 2017 se mi splnilo vše, po čem jsem toužil - otevřel jsem franšízu RE/MAX Delux a nyní plním mise této kanceláře. Vážím si klientů i kolegů makléřů a jde mi o to, abychom se v kanceláři společně cítili dobře. Po vstupu do RE/MAX jsem byl ohromen! Zjistil jsem, že jsme minimálně o pět let dále, než nejsilnější konkurence a alespoň o deset let od běžných kanceláří!