Zuzana Patáková

Správný odhad tržní ceny nemovitosti je klíčový bod každého prodeje. S příliš nízkým odhadem proděláte a s příliš vysokým neprodáte. Jenže odhad tržní ceny bytu nebo domu není jednoduchý a lidé v něm dělají mnoho chyb. Zde je 8 nejčastějších.

O odhadu ceny nemovitosti jsme také natočili podcast. Další informace můžete tedy zjistit i tam.

O jakých chybách se v článku dočtete:

• Odhad ceny nemovitosti pouze podle inzerátů
• Odhad ceny pouze podle výměry nemovitosti
• Odhad ceny pouze s použitím nákladové metody
• Odhad ceny nemovitosti pouze s pomocí cenových map
• Zvolení špatného odhadce ceny nemovitosti
• Využití nekvalifikovaného makléře
• Odhad ceny od podvodného makléře
• Nezapočítání potenciálu nemovitosti do odhadu ceny

Odhad ceny nemovitosti je klíčový bod prodeje nemovitosti

Vhodně zvolená tržní cena nemovitosti zajistí, že neproděláte a seženete kvalitní zájemce. Správný odhad ceny je tedy vedle home stagingu a prezentace a propagace nemovitosti stěžejní. Určení ceny ale není jednoduché a často se i dva podobné byty v téže ulici mohou lišit v ceně i o milióny. Její určení totiž závisí na mnoha parametrech. Více jsme se o tom již rozepsali ve článku Jak na správný odhad nemovitosti. Dnes se ale zaměříme na to, kde nejčastěji prodejci dělají chyby.

1. Odhad ceny nemovitosti pouze podle inzerátů

Nejčastější chybou je odhadovat cenu nemovitosti pouze podle inzertních cen nemovitostí ze stejné lokace. Na realitních portálech totiž zpravidla nezjistíte, zda tam daná nemovitost není již třeba půl roku, nebo za jakou cenu ji vlastník nakonec prodá.

Mnoho prodávajících pak může dát třeba i nižší cenu, aby nalákali zájemce, a následně vyhlásí aukci nemovitosti, kde prodají zájemci s nejvyšší nabídkou. S odhadem dle inzertních portálů tak můžete lehce prodělat nebo neprodat.

2. Odhad ceny pouze podle výměry nemovitosti

Další chybou je i odhad ceny nemovitosti pouze podle výměry bytu. Ostatně se to nabízí. Snadno totiž zjistíte, jaká je průměrná cena za m² v Praze, Brně nebo dalších městech. I to je však chyba. Pro určení vhodné ceny jsou důležité specifické parametry bytu, ke kterým patří přesná lokalita nemovitosti, okolní občanská vybavenost, její dispozice, technický stav nebo třeba stavební materiál a dostupnost.

3. Odhad ceny pouze s použitím nákladové metody

Častou chybou je také určovat prodejní cenu nemovitosti dle toho, kolik jste do ní investovali. Pokud tak například koupíte byt za pět miliónů a investujete do něj milión, chcete ho prodat za šest miliónů. To ale nefunguje vždy.

Pokud totiž ceny nemovitostí rostou, jako tomu bylo do začátku roku 2024, cena nemovitosti bude často i výrazně převyšovat investici. V případě poklesu jejich ceny, to může být zas opačně. Více jsme o vývoji psali v článku Vývoje cen nemovitostí v roce 2025. 

4. Odhad ceny nemovitosti pouze s použitím cenových map

Další problém je, když k odhadu ceny nemovitosti použijete jen cenové mapy. Tyto mapy totiž ukazují pouze cenový průměr v dané lokalitě. Nezohledňují tedy hlubší odlišnosti jednotlivých bytů, kvůli kterým se i podobné byty ve stejné lokaci mohou cenově lišit i o milióny.

V tom smyslu by tedy měly být cenové mapy, stejně jako třeba nákladová metoda nebo odhad z inzerce, pouze odrazovým můstkem k určení ceny nemovitosti.

5. Zvolení špatného odhadce ceny nemovitosti

Často také můžete chybovat ve volbě odhadce ceny nemovitosti. Existuje totiž soudní znalec, bankovní znalec, certifikovaný odhadce a soukromý odhadce. Vždy je pak třeba vědět, kdy každého z nich použít, protože mimo prodej nemovitosti potřebujete také odhad ceny nemovitosti pro soudní spory, exekuce nebo sjednání hypotéky.

Druhy odhadců ceny nemovitosti a jejich využití:

• Soudní znalec – tohoto znalce je vhodné využít spíše při soudních sporech, exekucích nebo při majetkovém vypořádání. Jako jediný z odhadců dokáže vystavit znalecký posudek, je ale také nejdražší.
• Bankovní znalec – tohoto znalce byste měli využít tehdy, když jednáte o hypotéce. Výhodou je, že jsou jeho služby často zdarma, protože je platí banka. Zároveň pak nedoporučujeme tento odhad později využít při prodeji. Odhady za účelem hypotéčního úvěru jsou totiž často až o 20 % nižší, než je reálná cena nemovitosti. Banky se tím jistí, že v případě vašeho neplacení opravdu splatí všechny vaše závazky prodejem dané nemovitosti.
• Certifikovaný znalec – tento znalec je již k odhadu ceny prodávané nemovitosti vhodnější. Jeho problém ale je, že zpravidla nemá přímý kontakt se zákazníky. Není proto schopný odhadnout současné trendy nebo spatřovat potenciál nemovitostí. Data o cenách totiž čerpá zpravidla z několik měsíců starých cenových map.
  
  V případě, kdy ceny rychle rostou nebo klesají, jak se to děje například v posledních letech, se snadno zmýlí. Jeho posudek podložený podrobnou kalkulací se však může hodit jako výchozí poklad k jednání o prodejní ceně s kupujícím.
• Soukromý znalec – je nejvhodnější pro odhad ceny prodávané nemovitosti nebo pro kontrolu ceny nemovitosti, kterou kupujete. Orientuje se na trhu, v trendech, a dokáže tedy určit nejvhodnější prodejní cenu nemovitosti i její potenciál. Navíc jsou jeho služby často zdarma.

6. Využití nekvalifikovaného makléře z jiné lokality

Zkušený makléř dokáže ve své oblasti působení ocenit nemovitost relativně správně. Ví, jak se tam poptávka a nabídka pohybují a zná potřeby a preference kupujících. Problém ale začíná v momentě, kdy chcete nacenit nemovitost od makléře, který je bez zkušeností, nepohybuje se v dané oblasti nebo neprodává daný typ nemovitosti. Tehdy se snadno může dopustit chyby a vy proděláte nebo neprodáte.

Doporučujeme tedy spíš preferovat makléře z dané oblasti, kteří mají prokazatelné zkušenosti a mají ve svých referencí také prodej typově podobných nemovitostí. Více jsme o výběru psali ve článku Jak vybrat vhodného realitního makléře. 

7. Odhad od podvodného makléře

Problém může přijít i s podvodnou taktikou některých makléřů. Občas se stane, že vám makléř slíbí prodej nemovitosti za nečekaně vysokou částku. Jenže dělá to často proto, abyste mu svěřili prodej. Jakmile se tak stane, po nějaké době vás dotláčí ke slevě. Najednou jste tam, kde jste nechtěli být.

Nejlepší je proto vždy poprosit o nacenění nemovitosti několik makléřů a požádat je i o vysvětlení toho, jak k ceně dospěli (data z cenových map apod.). Mnoho makléřů navíc dělá odhad ceny nemovitosti zdarma nebo nabízí online odhad ceny nemovitosti. V ideálním případě tedy nic neutratíte, ale budete mít cenu, od které se můžete odpíchnout.

8. Nezapočítání do odhadu ceny nemovitosti její potenciál

Dobrá prezentace nemovitosti, ke které patří home staging, profesionální online prezentace i jednání se zájemci, může navýšit cenu nemovitosti často až o 15 %. Právě i to je potenciál nemovitosti, který můžete velmi lehce při odhadu prodejní ceny zanedbat.

Profesionál si je ale potenciálu každé nemovitosti dobře vědom a ví, jak ho naplnit. Například my v RE/MAX Delux dokážeme díky mnohaletým zkušenostem zpravidla navýšit cenu nemovitosti dokonce až o 17 %. Že jsme v tom dobří, dokazuje dokonalé hodnocení 5 z 5 na Google od téměř 1 500 klientů.

Dobré je začít alespoň online odhadem nemovitosti zdarma

Jak tedy můžete vidět, chyb v odhadech ceny nemovitosti není málo. Proto by zejména ti měně zkušení mezi vámi měli vyhledat nějakou pomoc. Nebudete toho rozhodně litovat.

Nejjednodušší je samozřejmě začít online odhadem ceny nemovitosti zdarma. Když tuto službu využijete, k ničemu se nezavážete a budete mít alespoň trochu přehled o ceně nemovitosti. Zbytek je na vás. Odhad ceny nemovitosti je ale jeden z klíčových bodů prodeje nemovitosti. Proto ho doporučujeme nepodceňovat.

Máte nějaké otázky k odhadu ceny nemovitosti nebo chcete udělat online odhad ceny nemovitosti zdarma? Ozvěte se nám.