Zuzana Patáková

Přemýšlíte, jak prodat nemovitost s věcným břemenem? Není to nic lehkého, protože věcné břemeno se bude týkat i každého dalšího vlastníka a bude omezovat užívání nemovitosti. Takto zatíženou nemovitost tedy prodáte mnohem hůře. My jsme pro vás ale připravili hned několik způsobů, jak na to.

Na toto téma jsme měli již podcast. Poslechněte si jej.

Co se v článku dozvíte?

• Co je to věcné břemeno
• Jaký účel má věcné břemeno
• Že věcné břemeno komplikuje prodej nemovitosti
• Jak zrušit věcné břemeno a pak nemovitost prodat
• Jak klasicky prodat nemovitost s věcným břemenem
• Jak prodat nemovitost s věcným břemenem okamžitým výkupem
• Že s odborníky jde vše líp

Co je to věcné břemeno?

S věcným břemenem se velmi často setkáváme právě u nemovitosti a ze zákona je definováno jako věcné právo k cizí věci. Vlastník je jím tedy při užívání nemovitosti nějak omezován, musí se něčeho zdržet, něco strpět nebo je k něčemu nucený. Může být tedy například nucený umožnit jízdu přes svůj pozemek, doživotní užívání části nemovitosti nebo třeba odvádět část úrody. 

Věcné břemeno vzniká smluvně, zákonem nebo rozhodnutím soudu a nekončí ani se změnou vlastníka. U nemovitosti je zapsáno v katastru nemovitostí. Výpisem z katastru tedy můžete zjistit, zda na nějaké nemovitosti leží věcné břemeno.

Nejčastějším případem věcného břemena je právo na dožití. To zpravidla využívají rodiče nebo prarodiče, když darují nemovitost svým dětem nebo vnoučatům. Právo na dožití jim pak zajišťuje, že ať se stane cokoliv, budou mít kde dožít. Obdarovaní i případně pozdější majitelé mají totiž povinnost jim v nemovitosti umožnit dožití. Více jsme o tom psali ve článku Co je to věcné břemeno na nemovitosti.

Jaký účel má věcné břemeno?

S pomocí věcného břemene se řeší situace, které mají přetrvat navzdory pronájmu nebo prodeji. Patří sem právě výše uvedené právo dožití, ale třeba i povinnost nebránit odběru vody ze studny, umožnit zřízení inženýrských sítí, umožnit průchodu přes pozemek, nezastínit dům souseda stavbou apod. 

Věcné břemeno komplikuje prodej nemovitosti

Protože tedy věcné břemeno omezuje práva každého vlastníka nemovitosti, komplikuje i její prodej. Zejména třeba právo na dožití může nutit prodejce k velmi výrazným slevám nebo dělá nemovitost takřka neprodejnou. Jak pak takovou nemovitost opravdu dobře prodat?

3 tipy, jak prodat nemovitost s věcným břemenem

Věcné břemeno tedy může být zásadní překážkou při prodeji nemovitosti. Některé obtíže pak mohou být podobné jako například při prodeji nemovitosti s hypotékou, prodeji nemovitosti se zástavou nebo prodeji nemovitosti s exekucí. Jak na to?

1.      Zrušte nejprve věcné břemeno na nemovitosti

Nejjednodušeji je, když nejprve zrušíte věcné břemeno na nemovitosti a až následně ji prodáte. To lze udělat písemnou dohodou mezi vlastníkem a oprávněným (v jehož zájmu bylo věcné břemeno vytvořeno). Dohodu musíte následně ale ještě i s návrhem na vymazání věcného břemena vložit na katastr nemovitostí. Teprve s vymazáním věcného břemena z katastru věcné břemeno opravdu zaniká.

Dále může věcné břemeno zaniknout ze zákona, na základě rozhodnutí příslušného orgánu, svým zánikem (jde-li o právnickou osobu), smrtí oprávněného, tím, že vlastník i oprávněný splynou, nebo třeba splněním rozvazovací podmínky.

Zanikne ale i tehdy, když již nemovitost nemůže sloužit potřebám oprávněné osoby nebo věcné břemeno brání jejímu prospěšnějšímu užívání. Nakonec pak může o zániku rozhodnout i soud v situaci, kdy změnou poměrů vznikne hrubý nepoměr mezi věcným břemenem a výhodou oprávněného nebo je nespravedlivé věcné břemeno vymáhat. V takové situaci může soud věcné břemeno nahradit peněžitým plněním, popř. za přirozenou náhradu omezit nebo zrušit.

2.      Prodejte nemovitost i s věcným břemenem

Další způsob je klasický prodej nemovitosti i s věcným břemenem. Protože ale věcné břemeno přechází i na nového vlastníka, musíte počítat se snížením prodejní ceny i s výraznými obtížemi s prodejem. Vše závisí na druhu a rozsahu omezení věcným břemenem.

Proto je také při prodeji třeba udělat propagaci a prezentaci nemovitosti na profesionální úrovni. Bez toho totiž budete nemovitost nejspíš prodávat dlouho a s mnohem větší slevou. Pokud se ale v profesionální prezentaci a propagaci nemovitosti nevyznáte, zkuste raději oslovit realitní kancelář. Rozhodně se vám to může vyplatit. Vice jsme se klasickému prodeji věnovali třeba ve článcích Kompletní průvodce prodejem nemovitosti nebo 5 tipů, jak úspěšně prodat nemovitost v roce 2025.

3.      Zkuste to s okamžitým výkupem nemovitosti

Poslední způsob prodeje se vyznačuje obrovskou rychlostí, ale i nižší prodejní cenou. Díky okamžitému výkupu nemovitosti totiž prodáte často v řádu hodin i nemovitosti s právními problémy, jako jsou dluhy, exekuce nebo právě věcné břemeno. V případě práva na dožití to může být takřka jediná šance, jak rychle nemovitost prodat a získat za ni alespoň něco.

Přesto tuto možnost doporučujeme jen tehdy, když nemáte času nazbyt a potřebujete se nemovitosti co nejrychleji zbavit. V opačném případě vám dva předchozí způsoby přinesou vždy zajímavější peníze. Více jsme o výkupu psali ve článku Vše o okamžitém výkupu nemovitosti.

S odborníky jde všechno líp

Prodej nemovitosti s věcným břemenem nemusí být vůbec jednoduchý. I pouhé odstranění břemena dohodou může často vyžadovat profesionálního mediátora. Klasický prodej se pak rozhodně neobejde bez schopností vyškolených realitních makléřů. Pokud tedy prodeji, propagaci a prezentaci příliš nerozumíte, nebo se s prodejem již nějaký ten pátek neúspěšně potýkáte, možná je na čase povolat odborníky.

RE/MAX Delux vás podrží v jakékoliv situaci

U nás v RE/MAX Delux máme s odstraňováním věcného břemena, prodejem nemovitostí s věcným břemenem i s okamžitým výkupem nemovitosti obrovské zkušenosti. Není proto náhoda, že se na nás před vámi spolehlo již tisíce klientů, z nich skoro 2 200 nechalo dokonalé hodnocení 5/5 na Google a Firmy.cz a takřka 130 videorecenzí na webu. Navíc jsme se 5x za sebou stali nejlepší realitní kanceláří Moravy. Zkusíte to s námi také?

Máte jakékoliv otázky k věcnému břemenu nebo chcete jít do prodeje nemovitosti s věcným břemenem s námi? Ozvěte se!