Ceny bytů v Brně: Která cena je ta správná?

Ceny nemovitostí a jejich další vývoj. Téma, které rezonuje v médiích téměř na denní bázi. Dle analýzy společnosti Trikaya se průměrná cena bytů v Brně aktuálně pohybuje na cenových úrovních 75 000 Kč za m² a vyšších. Do metodiky výpočtu byly pravděpodobně započítány zejména nově dokončené projekty, kterých je však v Brně jako šafránu.

Nebudeme tedy rozporovat metodiku, ale ukážeme si data přímo z trhu podle vybraných brněnských městských částí. Novostavby jsou atraktivní zejména z důvodu, že kupující nemusí zpravidla hradit daň z nabytí nemovitosti ve výši 4%. Nabídka starších nemovitostí na brněnském realitním trhu je však stále dostatečná a může být vhodnou alternativou pro pokrytí poptávky v situaci, kdy hypoteční trh nedává tolik možností pro obyvatele se středními nebo nižšími příjmy. Nabídka „secondhandových“ nemovitostí, tedy bytů od prvního majitele nebo starších, přináší výhody i rizika, se kterými by se měl zájemce před koupí dostatečně seznámit u družstva, realitní kanceláře, stavebního úřadu, obce či jiné instituce.

Nastavení ceny: Medián, průměr nebo cenová mapa

Ceny nemovitostí v Brně jsou po Praze nejdražší v České republice. Ačkoli se růst cen v roce 2018 mírně zpomalil, stále měl v závěru roku rostoucí tendenci. Oddělení dat a analýzy města Brna zkoumalo územní cenovou diferenciaci napříč městskými částmi, nebo spíše oblastmi Brna dle podobnosti jednotlivých území.  Výsledky šetření jsou uvedeny v tabulce níže.

Výsledkem je tedy 15 typologicky podobných oblastí, u kterých byl počítán medián prodejních, resp. nabídkových cen. Medián představuje hodnotu, jež rozděluje data na dvě stejně velké poloviny. Data dodal realitní portál Sreality.cz za třetí kvartál loňského roku (3Q 2018).

Pro srovnání, jak vidí situaci na trhu společnost Deloitte. Na začátku roku byla na Prague Conventionu prezentována analýza vývoje cen cihlové a panelové zástavby, a nabídky od developerů nejen v Brně ale i v dalších vybraných krajských městech. Z analýzy bylo patrné, že průměrná cena od developerů vychází téměř na 60 000 Kč za m², což ale vůbec nekoresponduje s analýzou společnosti Trikaya. Brno je oproti ostatním krajským městům specifické tím, že se téměř do parity, dostávají ceny za „panel“ a „cihlu“. Vývoj cen v Brně od roku 2014 zobrazuje níže uvedený graf.

Na dalším příkladu je uvedeno 12 městských oblastí, které zachycují aktuální nabídku k 30. dubnu 2019, cena je počítána aritmetickým průměrem a jako základ pro výpočet ceny za m² je použita užitná plocha bytu na základě údajů z Sreality.cz. Ceny jsou uvedeny v Kč a nebo v Kč za m² . Při statistickém šetření byla použita data z 350 bytových jednotek starších než 5 let.

Sreality: největší trh s nejlepšími daty?

Nepřesná data jsou pro realitní trh typická, a to z různých důvodů. Jedním z nich je například situace, kdy prodávající svěří prodej nemovitosti více realitním kancelářím bez smlouvy a ty ho inzerují často za různou cenu a s odlišnými informacemi například o velikosti bytu v m². Dnes se na největším inzertním portále Sreality.cz vyskytuje cca 18 200 bytových nabídek pro celou ČR, v Brně si můžete vybrat z nabídky cca 820 bytů. Uvádí se, že duplicity inzerátů jsou ve výši do 10 %.

Většina zveřejněných cenových přehledů vychází z inzerovaných cen, za které se nemovitost vůbec neprodá, protože kupující téměř vždy cenu usmlouvá směrem dolů, někdy až o 10 % u samoprodejců. Nebo může nastat opačná situace, kdy realitní kancelář zorganizuje aukci nebo open house a dojde k finálnímu cenovému navýšení.

Relevantní data z realitního trhu se stávají cennou „komoditou“, neboť kdy má váhající zájemce o koupi nemovitosti poznat, že je ta správná doba? Z různých zdrojů, ať už analytických nebo mediálních se dozví různorodé informace a to, že ceny prudce rostou, za měsíc stagnují a za dva měsíce klesly např. o 10 %. Na trhu by měla existovat instituce, která by zavedla jednotnou metodiku pro stanovení cen nemovitostí, ať už by se jednalo o stát, Český statistický úřad či jinou organizaci či asociaci.

Cena za m² je statisticky nejpoužívanější ukazatel pro vyjádření vývoje cen nemovitostí.  Realitní kanceláře při stanovení cen často používají cenovou mapu a zejména zkušeností makléřů ze svěřených expertních oblastí. Detailní znalost lokality, zástavby, dopravní infrastruktury a dalších atributů napomáhá správnému nastavení ceny, tak aby nedošlo k výraznému předražení či podstřelení ceny nemovitosti. A jak zjišťujete cenu nemovitosti Vy?

30.4.2019

Další odborné dotazy vám zodpoví makléř: Ing. Jaroslav Křůpala, telefon: 732 255 891, email: jaroslav.krupala@re-max.cz