Chcete koupit nebo prodat nemovitost, dědíte nebo si chcete sjednat hypotéku? Ve všech těchto případech je alfou a omegou přesný odhad ceny nemovitosti. Jenže pro každý z těchto případů se odhad může lišit. Chcete vědět, jaký odhad budete v jednotlivých případech potřebovat, kdo ho pro vás zařídí, na kolik vás vyjde i vše ostatní? Článek vás s tím bezpečně seznámí!
Co se v článku dozvíte?
Odhad ceny nemovitosti je přibližné určení ceny nemovitosti odhadcem, odhadní metodou či například odhadní kalkulačkou nebo cenovou mapou. Takový odhad potřebujete, když nemovitost prodáváte, dědíte, kupujete nebo si na ni chcete vzít hypotéku. Zejména při prodeji a nákupu vám pak přesný odhad dává jistotu, že na nemovitosti neproděláte nebo ji při nákupu nepřeplatíte.
Špatně zhotovený odhad vás totiž může připravit klidně i o milióny! Z toho hlediska je odhad prvním a zásadním krokem při prodeji i nákupu nemovitosti – a nejen při něm. Je tu však několik druhů odhadů, a tedy i několik druhů odhadních cen. Jaké jsou?
Odhad ceny nemovitosti se může liší dle účelu odhadu. Proto zde rozlišujeme hned čtyři druhy cen nemovitosti. Jaké jsou?
Jako je více účelů odhadů nemovitostí, je i více druhů odhadců nemovitostí. K dispozici máte soudního znalce, soukromého odhadce nebo bankovního odhadce. K čemu se vám tito odhadci hodí?
Pokud máte zájem o nákup určité nemovitosti, zkuste se nejdříve pokusit odhadnout cenu nemovitosti sami. Tím ihned zjistíte, zda náhodou není cena příliš vysoká. V případě prodeje je však dobré znát přesnou cenu nemovitosti, za kterou ji můžete nabídnout v inzerátu. Tam není prostor pro omyly. K tomu můžete nejlépe využít cenových map nebo právě soukromého odhadce.
Pro začátek se rozhodně vyvarujte odhadu dle nabídky realitních serverů. Na nich vidíte pouze ceny nabídkové, nikoliv ceny, za které byla nemovitost skutečně prodána. Ceny inzerátů zde mohou být podhodnocené nebo přestřelené a inzeráty tam mohou být klidně i měsíce bez odezvy. Tudy tedy cesta rozhodně nevede! O dalších chybách jsme psali i v článku 8 nejčastějších chyb odhadu cen nemovitostí.
K odhadu vám může posloužit těchto několik metod, nejlépe jejich kombinace:
Při určování ceny je však dobré přihlédnout i k dalším faktorům. Jaké jsou?
Výměra – základem pro odhad nemovitosti je výměra v m2 vnějších i vnitřních prostor nemovitosti. Platí pak obecně, že čím menší je byt, tím vyšší je cena za m2, ačkoliv větší byt je i přesto vždy dražší. Do výměry se započítává samozřejmě i rozměry balkónu, terasy, lodžie či zahrady, ale cena m2 je v tomto případě zpravidla poloviční.
Dispozice – zájemci obvykle upřednostňují neprůchozí pokoje, kuchyňský kout v obýváku nebo toaletu oddělenou od koupelny.
Celkový stav nemovitosti – vyjma stáří nemovitosti a užitých materiálů rozhoduje o ceně též stav elektroinstalace, oken, způsob vytápění nebo nutnost rekonstrukce.
Lokalita – mimo umístění v daném městě je důležitá i dostupnost (byty u metra nebo tramvaje bývají o 10-15 % dražší), občanská vybavenost (roli hraje, zda jsou poblíž obchody, úřady, školy, dětská hřiště, parky apod.) a územní plány a chystané projekty.
Cenové mapy jsou klíčovým prostředkem pro samostatný odhad ceny nemovitosti a nabízejí nejpřesnější údaje pro již zmíněnou srovnávací metodu. S jejich pomocí můžete sledovat ceny skutečně realizovaných prodejů podobných nemovitostí v určené lokalitě tak, jak je zaznamenává katastr. Ačkoliv lze pomocí cenových map udělat skutečně dobrý odhad ceny nemovitosti, ani tento odhad nereflektuje všechny faktory.
Při odhadu ceny bytu musíte hledět i na další faktory, které je třeba vzít v potaz. Jedním z nich je druh vlastnictví tohoto bytu. Byty v družstevním vlastnictví se zpravidla prodávají o cca 10-20 % levněji než byty v osobním vlastnictví.
Hodnotu může dále snížit také stavební materiál. Byt v panelovém domě se prodává za cenu až o 20 % nižší než byt v cihlovém domě. Prodejní cenu vám také sníží umakartové jádro bytu nebo orientace bytu na sever. Byty orientované na jih jsou zpravidla o 5 % dražší.
Cenu dále snižuje i patro, ve kterém je byt umístěný. Nejnižší cenu mají byty v přízemí, přičemž v ostatních patrech, pokud je přítomný výtah, je cena podobná. V ceně se pak nakonec může odrazit také stav společných prostor domu, fasády (zateplení), oken nebo střechy.
S odhadem vám dokáže pomoci i online odhad ceny nemovitosti zdarma či s pomocí kalkulačky, kterou dnes nabízejí některé realitní kanceláře, banky či jiné společnosti. S pomocí této služby můžete získat orientační odhad ceny vaší nemovitosti zdarma. Nevýhodou je však to, že odhadovaná cena je pořád spíše orientační.
U nás v RE/MAX Delux se proto nespokojujeme pouze se základními údaji, jako je popis nemovitosti, výměra či fotografie. Přesnost odhadu zvyšujeme dále tím, že v online formuláři pro odhad vyžadujeme i další informace (počet místností, lokalita, typ nemovitosti apod.). Tento odhad však nedokáže určit, za jakou maximální cenu by mohla jít vaše nemovitost prodat s pomocí realitních metod (home staging, profi prezentace i inzerce nemovitosti apod.), což dokáže až návštěva profesionálního odhadce.
Nejspíš tedy již víte, že pomoc odhadce vás uchrání před prodělkem statisíců i miliónů, a může dokonce navýšit prodejní cenu nemovitosti. Zatím ale nevíte, jak toto ocenění nemovitosti probíhá. Jdeme na to.
Samotná prohlídka trvá zpravidla kolem hodiny, ale vše záleží na velikosti nemovitosti. Odhadce si musí prohlédnou nemovitost a změřit a nafotit exteriér i interiér. Neponechá bez povšimnutí ani sklepy, půdy, balkóny a další místnosti, stejně jako všechny pozemky. Od vás pak bude potřebovat všechnu dokumentaci, která patří k nemovitosti.
Dále odhadce budou zajímat tyto informace:
Doba zpracování odhadu závisí na momentální vytíženosti odhadce i na rozsahu nemovitosti. Zpravidla však netrvá déle než jeden týden.
Cena odhadu nemovitostí se liší podle typu odhadce i typu nemovitosti. V případě kontaktování odhadce živnostníka mohou ceny odhadů vypadat asi takto:
Obecně však platí, že cena odhadu nemovitosti bude tím dražší, čím více pozemků nebo listů vlastnictví k nemovitosti patří. Cena se totiž odvíjí od toho, kolik práce daný odhad zabere.
Jak nejspíš již nyní víte, odhad nemovitosti je složitý a komplexní úkol, ve kterém uspěje na výbornou nejspíš jen ostřílený mazák. Pokud se proto necítíte jisti v kramflecích, obraťte se raději na služby jako online odhad ceny nemovitosti zdarma či spíše na profesionálního odhadce nemovitosti. Jeho výhodou je také to, že vám dokáže říct, jak vhodnými úpravami cenu dále zvýšit. Díky tomu nejen nepřijdete o statisíce, nebo dokonce milióny, ale ještě vyděláte. A to se přece vyplatí!
Odhad ceny nemovitosti je ale jen jedna z fází prodeje nemovitosti. O dalších jsme psali hlavně v článku Kompletní průvodce prodejem nemovitosti, ale i v článcích Jak úspěšně prodat byt nebo dům, 9 tipů, jak inzerovat nemovitost nebo Výhody vizualizace, 3D virtuálncích prohlídek a videoprohlídek pro prodeji nemovitosti.
Máte nějaké otázky, nebo máte rovnou zájem o online odhad ceny nemovitosti zdarma nebo o odhad od zkušených odhadců? Těmi jsme i my v RE/MAX Delux, ozvěte se nám.
Jsem profesionální realitní makléř s bohatými zkušenostmi v oboru, specializující se na prodej, pronájem a investice do nemovitostí. >>> Reference klientů <<<
Jsem znalý trhu, vybavený nejnovějšími technologiemi a nabízím svým klientům komplexní služby.
Snažím se najít nejlepší řešení pro mé klienty a jsem jim plně k dispozici po celou dobu transakce.
Jsem odborník na prodej bytů, rodinných domů, komerčních nemovitostí, pozemků a developerských projektů.
Díky své komunikativnosti, profesionalitě a znalosti práva minimalizuji rizika pro své klienty a zajišťuji hladký průběh transakce.
Jsem spolehlivý a důvěryhodný partner pro Vaše realitní záležitosti, a jsem si jistý, že Vám poskytnu nejvyšší úroveň služeb.
>>> Reference klientů <<<
Realitní služby, jaké si přejete!
• Analýzu správného nastavení nabídkové ceny nemovitosti
• Služby spojené s prodeje:
- pasportizace budovy
- geometrické zaměření
- vyhotovení PENB (energetického štítku)
- technická zpráva o stavu nemovitosti
- znalecký posudek
- posudek statika
- legalizace stavby
- výmaz zástavních práv
- výmaz věcných břemen
- výmaz exekutorského zástavního práva
• Tvorbu prezentace nemovitosti:
- příprava (dle potřeby konkrétní nemovitosti - homestaging, úklid, výmalba, vyklizení, atd.)
- profesionální fotografie, videoprohlídka, 2D a 3D půdorysy, 3D návrhy, vizualizace, web nemovitosti
• Oslovení kontaktů z firemní databáze (cca 1200 realitních makléřů v ČR + zbytek sítě po celém světě)
• Lokální marketing, prodejní plachta na nemovitosti, letákové akce, inzerce na nejnajvštěvovanějších realitních portálech, databáze poptávajícíc klientů
• Zacílení na potenciání klienty i mimo naší databázi, z vytipovaných zájmových skupin (např. kampaně na sociálních sítích)
• Pravidelný report klientovi ohledně zájmu o nemovitost
• Kvalifikované prohlídky nemovitosti se zájemci
• Sepsání dohody o složení blokovacího depozita (rezervační smlouva)
• Organizace potřebných jednání smluvních stran, nezbytných k uzavření finálních smluv
• Příprava standardní smluvní dokumentace kompetentním advokátem (JUDr. Lukáš Kučera a JUDr. Tomáš Truschinger, advokání kancelář Kučera a Truschinger, www.ak-kt.cz)
• Organizace podpisů smluvní dokumentace včetně ověření podpisů
• Podání návrhu na vklad vlastnického práva nemovitosti včetně úhrady správního poplatku
• Organizace předání nemovitosti včetně přepisu energií a daňové povinnosti
>>> Reference klientů <<<
Kontaktujte mě, konzultace je první krok a nic nestojí.